חריקת בלמים בשוק הנדל"ן: "מתעצמת הירידה במכירת דירות חדשות"

הכלכלן הראשי באוצר מפרסם היום (ב') את סקירתו לעניין ענף הנדל"ן למגורים ברבעון הרביעי של 2016 שלטענתו מצביע על "התקררות הפעילות בשוק הנדל"ן". על פי הנתונים, סך הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי עמד על כ-24 אלף דירות, ירידה חדה של 17% בהשוואה לרבעון השלישי והרמה הרבעונית הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות.

בסקירת הכלכלן נראה כי רכישת דירות חדשות רשמה ירידה חדה של 25% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה דומה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. "הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל הסגמנטים של השוק.  בכך הגיעה רמת העסקאות בדירות חדשות לרמתה הרבעונית הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס", נכתב בסקירה.

 רכישת דירות בשנים 2016-2002 בחלוקה רבעונית: הירידה החדה בעסקאות הקיפה את כלל השוק והיא בולטת במיוחד בקרב המשקיעים": "סך הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון האחרון עמד על 4.2 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 27%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. כשיעור מסך העסקאות היוו המשקיעים כ-17% בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה ברבעון השלישי של 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה".

• המגמה נמשכת: ירידה של 57% ברכישת דירות בחודש נובמבר
• נפילה של 28% ברכישת דירות - אל תצפו לירידת מחירים

 

רכישת דירות חדשות – רבעון רביעי 2016
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון רביעי 2015 , ב-%	שינוי לעומת רבעון שלישי 2016, ב-%
המרכז	1,011	30.8-	37.7-
ירושלים	585	24.9-	28.9-
חיפה	1,053	12.0-	13.4-
ת"א	342	29.3-	17.6-
חדרה	519	39.2-	32.4-
טבריה	115	44.4-	24.6-
נצרת	123	49.5-	39.0-
נתניה	633	26.0-	25.1-
רחובות	822	44.4-	28.1-
ב"ש	1,068	1.0-	6.7-
ארצי	6,273	27.4-	24.7-

ירידה של 14% ברכישת דירות יד 2. משפרי דיור מתקשים למכור את דירתם על פי הנתונים, ברבעון הרביעי של 2016 נרכשו 17.6 אלף דירות יד שנייה, ירידה של 14% בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. מהאוצר הוסיפו כי "זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי אשתקד, אשר התאפיין ברמת פעילות נמוכה בשוק, מיד לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים".   בפילוח לפי סגמנטים של השוק נמצא כי מי שהובילו את הירידה ברכישת בדירות יד שנייה היו המשקיעים, עם ירידה של 18%. מנגד, את הירידה המתונה ביותר, בשיעור של 11%, רשמו הזוגות הצעירים, על כך ציין בסקירתו הכלכלן הראשי באוצר כי "זאת במידה רבה על רקע גידול חלקם ברכישת דירות שנמכרו ע"י משקיעים. נציין כי דירות אלו מתאפיינות ברמות מחירים נמוכות יחסית".    בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה בעסקאות בדירות יד שנייה הקיפה את כל האזורים, למעט טבריה. אזור ירושלים הוביל את הירידה בעסקאות (21%-), כאשר ירידה חדה זו הקיפה את כל המרכיבים של השוק באזור זה. בהקשר זה יש לציין כי אזור זה גם רשם את הגידול המשמעותי ביותר ב'מלאי' הדירות בהמתנה (ברמה הארצית נרשמה יציבות במלאי זה, בין הרבעון האחרון לרבעון השלישי), גידול של 6%. באוצר הוסיפו כי "הרמה הנמוכה של העסקאות באזור ירושלים ברבעון האחרון, יש בה כדי לרמז כי העליה ב'מלאי' מבטאת את הקושי של משפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת".  

רכישת דירות יד שניה – רבעון רביעי 2016
משרדי מיסוי מקרקעין	מספר דירות שנמכרו	שינוי לעומת רבעון רביעי 2015 , ב-%	שינוי לעומת רבעון שלישי 2016, ב-%
המרכז	2,469	9.4-	12.4-
ירושלים	1,727	16.1-	21.4-
חיפה	2,748	10.2-	12.5-
ת"א	1,812	1.5-	6.4-
חדרה	794	12.1-	24.9-
טבריה	616	15.0-	6.1
נצרת	665	5.8	10.3-
נתניה	1,679	6.1-	9.2-
רחובות	2,694	12.2-	15.2-
ב"ש	2,372	8.2-	18.6-
ארצי	17,577	9.3-	13.9-

מניתוח האוצר, 'הרכב' המשקיעים בולטת ירידה משמעותית במשקל 'מרובי הנכסים"', בפרט באזורים בהם נמצאה רמת ציות נמוכה יחסית לדיווח על הכנסות משכ"ד. הירידה החדה ברכישות המשקיעים הביאה להעמקת הירידה ב'מלאי' הדירות המוחזקות ע"י משקיעים. 

ירידה חדה ברכישות המשקיעים במיוחד בפריפריה עוד עולה מהנתונים כי נרשמה ירידה חדה של 27% נרשמה ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2016. תוך שמשקלם בסך העסקאות ירד ל-17%, בדומה לרמת השפל מיד לאחר העלאת מס הרכישה ביוני 2015. 

באוצר הוסיפו כי כאשר מנתחים את הירידה ברכישות "מרובי הנכסים" בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בין האזורים השונים. כך למשל, באזורי ת"א, המרכז ונתניה, הירידה ברכישות "מרובי הנכסים" נמוכה משמעותית מזו שבאזורי הפריפריה, ירושלים ורחובות.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"לכאורה", מסביר הכלכלן באוצר, "ניתן היה לייחס זאת לעובדה לפיה  המס שנקבע (על מי שמחזיקים לפחות בשתי דירות להשקעה) הינו בגובה של 1% משווי הדירה, אבל לא יותר מ-18 אלף שקל לדירה (לשנה). דהיינו, באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים מ-1.8 מליון שקל, שיעור המס האפקטיבי נמוך יותר. עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי הסבר זה אינו תקף. הסבר חלופי עולה מניתוח רמת הציות לדיווח על הכנסות משכ"ד, ע"י 'מרובי נכסים' באזורים השונים".

מכירות המשקיעים  הנתונים מראים כי ברבעון הרביעי של 2016 נמכרו 5.7 אלף דירות ע"י משקיעים. בהשוואה לרמת הגבוהה שנרשמה ברבעון השלישי זוהי אמנם ירידה של כ-10%, אך בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עליה חדה של 21%.

לדברי הכלכלן הראשי באוצר "באופן יחסי המשקיעים נטו יותר למכור את דירתם ברבעון האחרון, בהשוואה למשפרי הדיור. עובדה זו באה לידי ביטוי בין היתר בשיעור שיא של מכירות המשקיעים בסך העסקאות של מכירת דירות יד שנייה, אשר הגיע ל-32% ברבעון האחרון". 

פילוח מכירות המשקיעים לאורך הרבעון האחרון מלמד על התעצמות המכירות בחודש דצמבר, בו נרשמה על פי האוצר, "הרמה החודשית הגבוהה ביותר של מכירות משקיעים, מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשמה ביוני 2015, על רקע גל רכישות משקיעים באותו חודש,  טרם הכבדת מס הרכישה".

בהקשר זה מציינים באוצר, כי באזורים מסוימים, בפרט אלו שנמצאים בסמוך לאוניברסיטאות, גבוהה יותר ההסתברות שדירה שרכש משקיע, הוחזקה בידי משקיע אחר. הכלכלן מציין כי בולט במיוחד בניתוח זה אזור ב"ש: "מכירות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון של 2016 ירדו בשיעור של 19% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר במקביל נרשמה צניחה של 37% ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון האחרון, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה גיאוגרפית". 

הזוגות הצעירים עוד עולה מהנתונים, כי מבחינת הזוגות הצעירים ומי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נרשמה ירידה של 13% ברכישות הדירות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל ב-2015. כאשר בולטת במיוחד ירידה חדה של 22% ברכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה של השוק. באוצר מסבירים כי סביר להניח, על רקע המתנת הזוגות הצעירים למכרזים במסגרת "מחיר למשתכן".

בפילוח מכירות המשקיעים לפי סוג הרוכש בולט גידול משמעותי במשקל הדירות הנמכרות למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. כך, בעוד שברבעון הראשון של 2016 כ-35% מהדירות שמכרו המשקיעים היו לרוכשי דירה ראשונה, הלך ועלה שיעור זה עד לשיעור של 42% ממכירות המשקיעים ברבעון הרביעי.

בפילוח גיאוגרפי שהוצג לנתונים, רכישות הצעירים בולטות, באזור נתניה ואזור רחובות, עם גידול, משיעורים של 31% ו-34% ברבעון הראשון של 2016, בהתאמה, לשיעורים של 39% ו-43%, בהתאמה, ברבעון האחרון.  הכלכלן הראשי באוצר הוסיף לכך כי "העובדה לפיה באזור רחובות מתנהלים במקביל מכירות במסגרת 'מחיר למשתכן' (בראשל"צ), והגידול במשקל הזוגות הצעירים הרוכשים דירות שנמכרו ע"י משקיעים, יש בהם כדי להסביר את הירידה החדה במכירת דירות חדשות (שלא באמצעות 'מחיר למשתכן') באזור זה ברבעון האחרון". 

תרשים משרד האוצר למיפוי כלל העסקאות ברבעון האחרון של 2016