הרשת גועשת סביב גרף מחירי הדירות שמוצג באתר מדלן

מחר תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתון מחירי הדירות הרשמי לחודש מארס ואז נדע האם ניתן לספור חודש חמישי ברציפות של קיפאון במחירי הדירות, אבל מתחת לפני השטח הרשת גועשת סביב גרף מחירי הדירות שמופק באתר הנדל"ן הפופולרי מדלן. 

מהגרף שמופק באתר הפופולרי מדלן (ראו קישור) ומשקלל נתונים מעסקאות בפועל עולה כי לאחר שנים של עליית מחירים רצופה, ניכר שינוי חד במגמה וירידה של כמעט 6% מאז ספטמבר אשתקד. מהגרף עולה כי מדובר בתיקון הראשון מאז 2011, אז אכן נרשמה תנודה מטה במחירים ברקע למחאה החברתית (לפי הלמ"ס הירידה אז הסתכמה ב-1.6% תוך 3 חודשים) שאחריה התחדשה מגמת העלייה. נציין כי התנודה מטה באתר מדלן ב-2011 היא של 2.2%, וכעת מדובר בתנודה מטה חדה בהרבה של 5.8%.   

באתר מדלן מספקים כוכבית גדולה לגרף ומסבירים היום כי הירידה המשמעותית במחיר הכללי נובעת משינוי תמהיל הדירות שנמכרו. כך לדוגמא, ביחס לתקופה המקבילה נעשו יותר עסקאות בפריפריה ביחס למרכז הארץ (ירידה של 8% במרכז הארץ), כמו כן מספר הדירות החדשות שנמכרו שלא במסגרת מחיר למשתכן ירדו ביחס לדירות יד שניה.

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "האם ניתן להגיד שמחירי הדירות ירדו? נכון לעכשיו לא. אמנם המחיר הממוצע ירד אבל מכיוון שהמחיר הכללי מושפע משינוי בתמהיל הדירות כדי להבין מה השינוי האמיתי צריך להשוות טיפוסי דירות דומים, לדוגמא, להסתכל על דירת 3 חדרים יד שניה בשכונה ספציפית, ולראות מה קרה לאותו סוג דירות בתקופה החדשה. מבדיקה של מחלקת המחקר במדלן, שמשווה את העסקאות שנעשו ב-2017 ביחס לנכסים דומים שנמכרו ברבעון האחרון של 2016, עולה כי מגמת עליית המחירים החדה נבלמה אך עדיין הייתה זחילת מחירים כלפי מעלה של כ-1%".

כלומר מדבריו של איתן עולה כי המצב כיום הוא שמרבית העסקאות בשוק הן בנכסים זולים יותר, ולכן הגרף נמשך מטה. לדבריו, "את ההתקררות וההמתנה, ניתן לראות גם בבחינת הדירות המפורסמות בלוח הדירות של מדלן. בהשוואה ל-2016 אנו רואים שבמודעות של דירות למכירה המפורסמות בלוח, יש פחות עדכוני מחירים כלפי מעלה מצד המפרסמים. ובשורה התחתונה אמנם מחיר הדירות של דירות דומות עדיין רשם עלייה קלה, אבל בהחלט יש משמעות לכך שהצ'ק הממוצע שרושמים על דירה בישראל נמוך יותר כיום".

להלן הגרף:

ובכל אופן אין ספק בדבר ההתקררות כיום בשוק הדיור. לפי העדכון האחרון בעניין היקף המשכנתאות שהוציא בנק ישראל, בחודש מארס נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 4.46 מיליארד שקלים. אמנם מדובר בגידול לעומת חודש פברואר (חודש קצר) בו נטל הציבור 4.1 מיליארד שקלים אבל עדיין מדובר ברמה נמוכה לעומת היקף המשכנתאות החודשי עד לפני מספר חודשים שעמד על מעל 5.2 מיליארד שקלים.  

בסקירה של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו בסוף אפריל נכתב כך: "בחודש פברואר ניכרת התקררות נוספת בשוק הנדל"ן. סך העסקאות בחודש זה עמד על 8.8 אלף דירות, ירידה של 9 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, כפליים משיעור הירידה בעסקאות שנרשם בחודש ינואר (בהשוואה לקודמו). בהשוואה לפברואר אשתקד זוהי ירידה של 7 אחוזים (לעומת גידול של 4 אחוזים בפרמטר זה בחודש ינואר). יש לציין כי מאז אוגוסט 2015, רק בחודשים בהם חלו חגי תשרי (המתאפיינים במיעוט ימי עבודה) נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות. ניתוח הממצאים מלמד כי הרמה הנמוכה בסך העסקאות מוסברת בהמשך המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות, כאשר לכך התווספה ירידה של 7 אחוזים ברכישת דירות יד שניה, זאת לאחר רמה גבוהה יחסית של עסקאות שנרשמה בפלח שוק זה בחודשיים הקודמים".

כעת נכנסה למשוואה האפשרות שחוק מיסוי בדירה שלישית יבוטל. בג"צ הציע למדינה בשבוע שעבר לשקול להחזיר את החוק לוועדת הכספים, אלא שהחזרת החוק לוועדת הכספים כמוה כמעט כביטולו. מהלך שכזה משמעותו החזרת החוק גם לכנסת לאישור בקריאה שנייה ושלישית, וכלל לא בטוח שהקואליציה תתמוך. מה חושבים בשוק לגבי השלכות ביטול חוק מיסוי דירה שלישית על מחירי הדירות? לכתבה המלאה

האם בישראל כבר היו בעבר גלים של ירידות במחירי הדירות?

להלן טבלה שמבוססת על נתוני הלמ"ס למחירי הדירות. מהטבלה עולה כי בשנים הראשונות של העשור הקודם נרשמו שנים של ירידות מחירים, בדגש על שנת 2000. למעשה, מהנתונים עולה כי משנת 1999 ועד 2007 נרשמה ירידת מחירים מצטברת של כ-13%. 

עורכי עמוד הפייסבוק 'מחאת הנדל"ן' ביקשו לצרף תגובה:

"למרות הטענה שהקריסה במחיר הדיור נובעת "רק" משינוי בתמהיל, האמת היא שהירידה היא לאורך ולרוחב של כל הארץ, ובכל הגדלים של הדירות. כולם מוזמנים להכנס לאתר מדל"ן ולבדוק. סטטיסטית, ירידה של 6% לא יכולה להיות מוסברת רק על ידי שינוי טעם הצרכנים. מדובר במשהו הרבה יותר גדול ורוחבי בכל המדינה. גם אם היה באמת מדובר ב"תמהיל", אז בדיוק כפי שה"תמהיל" עזר למדד הדיור לעלות, ככה צריך לקבל ולחבק אותו כאשר הוא מוריד את מחירי הדיור.  ההסבר לכך הוא, שכאשר נמכרו דירות  במחיר של  80 מיליון במגדלי היוקרה בתל אביב, כל דירה כזאת הוסיפה בפועל חצי אחוז!! למדד. אף אחד מהאינטרסנטים לא בא להתלונן על ה"השפעה" של ה"תמהיל" על מחיר דירה בירוחם או בנהריה. שינוי בתמהיל או לא שינוי בתמהיל, בסופו של דבר מדובר על ירידה בממוצע. גם אם היה מדובר בשינוי בתמהיל, זה היה  מראה על שינוי בהעדפות צרכנים".