ניתוח חדש חושף את עומק הקיפאון בשוק הדיור - ומנפץ את אחד המיתוסים הגדולים

נתוני הלמ"ס וסקירות האוצר שפורסמו בחודשים האחרונים מצביעים על האטה משמעותית בשוק הדיור, ואף סוג של קיפאון. ניתוח שביצע השמאי אוהד דנוס מספק מספר תובנות וגם מנפץ את אחד המיתוסים הגדולים כעת בשוק הדיור.

ראשית, לפי הסקירה של דנוס נרשמה ירידה של 33.8% במכירת הדירות ברבעון השני של 2017 לעומת הרבעון השני אשתקד. בהרצליה נרשמה הירידה החדה ביותר בהיקף העסקאות, ירידה של כמעט 70%. אחרי רמת השרון עם ירידה של כ-63%, אחריה לוד וגדה עם ירידה של כ-60% כ"א וסוגרת את החמישייה זו נתניה עם ירידה של כ-57%. אבל מחוץ לחמישייה, התרסקות של ממש בהיקף המכירות ניתן גם למצוא בערים כמו גבעתיים, חולון, כפר סבא, קריית אונו, ת"א, הוד השרון, רחובות וכו'.

הנתון המעניין בסקירה של דנוס הוא שלפיה אין כל קשר בין הימצאות פרויקטים של מחיר למשתכן לבין קיפאון בעסקאות. לכאורה, בעיר כמו גבעתיים שבה אין (וגם לא יהיה) שום פרויקט של מחיר למשתכן, ניתן היה לחשוב שתכנית מחיר למשתכן פחות תשפיע. אלא שבפועל היקף העסקאות בעיר נחתך בכמעט 50% לעומת הרבעון השני אשתקד, והדבר נכון גם לגבי ערים רבות אחרות.

אחת הטענות (בעיקר של הקבלנים) היא שמחיר למשתכן משפיע רק על דירות בחתך מסוים (דירות במחירים של סביב 1.5 מיליון שקלים), אבל בפועל אנחנו רואים שהקיפאון הכה במיוחד דווקא באזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים בהרבה - כמו רמת השרון, כפר סבא, קריית אונו, פ"ת, בני ברק ואפילו ת"א (שבה היקף העסקאות נחתך ב-47%).

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

דנוס סבור כי המסקנה היא שמה שעצר את העסקאות זה מחירי הדירות והבטחות הממשלה, ומהבחינה הזו אומר דנוס כי אם הבטחות הממשלה לא ימומשו - השחקנים יחזרו לשוק. מעבר לכך, ההנחה היא שמשהו בציפיות בשוק הדיור השתנה בכל הקשור למחירי הדירות וזו אחת הסיבות המרכזיות לכך שהרוכשים עלו על הגדר וממתינים לראות לאן נושבת הרוח.