מחירי הדירות לא יורדים? הקיפאון בשוק דווקא מייצר הוזלה - דרך הדלת האחורית

ריבית המשכנתא יורדת וזאת כבר מגמה. בחצי השנה האחרונה ירדה הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות מדד בכ-0.4% ל-3.56%. הריבית למעל 25 שנה ירדה מ-4.34% ל-4% ובכך חזרה כמעט שנה אחורה. הריבית ל-20 עד 25 שנה, התקופה הפופולרית ביותר במשכנתאות, ירדה בכ-0.3% ל-4.03%.

הסיטואציה לפיה ריבית על משכנתא ל-20-25 שנה עולה על הריבית במשכנתא למעל 25 שנה קשורה לכך שהביקושים למשכנתאות לתקופה 20-25 הם גדולים יותר. לרוב, ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר, פה המצב הפוך. המשמעות היא שכדאי לבדוק ריביות בתקופה ארוכה מ-25 שנה, ייתכן וכך תקבלו ריבית טובה.   הירידה הזו בריביות מגיעה אחרי עלייה של 2% בשנתיים האחרונות, אבל ככלל - בשנים האחרונות, על רקע ריבית בנק ישראל האפסית, ריבית המשכנתא בשפל - עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר עדיין ברמת ריבית נמוכה במיוחד. והריבית הנמוכה הזו היא זו שחיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות - זאת הרי נוסחא פשוטה, מימון זול, מגביר ביקושים ומקל על רכישת דירה. זה תקף לכולם – רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, כשמשקיעים בשוק הדיור, כך נראה, נהנו במיוחד מהריבית הנמוכה, שכן היא שיפרה את התשואה נטו על ההשקעה בדירה (התשואה שלהם נגזרת מתשואת הנכס המניב בניכוי הריבית).   ריבית משכנתא שקלית - ירידה בריביות לתקופות הארוכות ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת לחודש אוקטובר עלתה בשיעור מתון ל-3.04% לעומת 3% בחודש הקודם. עם זאת, הממוצע קצת "משקר" – הריביות לרוב תקופות המשכנתא ירדו, במיוחד לתקופות הפופולריות. העלייה כביכול בריבית הממוצעת נובעת מההלוואות לתקופה קצרה, אך בפועל הריביות הללו כמעט ולא רלוונטיות לשוק המשכנתאות שכן הן בהיקף קטן במיוחד (הריבית ל-5-10 שנים  עלתה ל-3.22% לעומת 3.08% בחודש ספטמבר).

הריבית השקלית לתקופה של מעל 25 שנה ירדה ל-4.85% לעומת 5.22% לפני כחצי שנה – ירידה של כמעט 0.4%. הריבית  ל-20 עד 25 שנה ירדה ל-4.69% לעומת מעל 5% לפני חצי שנה – ירידה של מעל 0.3%. הריבית על משכנתאות ל-15 עד 20 שנה ירדה ל-4.31% בהשוואה ל-4.71% לפני חצי שנה – ירידה של 0.4%.   ריבית יורדת - מה זה אומר על שוק הדירות? הירידה בריבית המשכנתא נובעת ככל הנראה מהתקררות מסוימת בשוק הדיור - רוכשי הדירות מחכים, הם יושבים על הגדר, הם יצאו מהשוק לטובת הפרויקטים של מחיר למשתכן, מספר העסקאות יורד, הביקושים למשכנתא יורדים, ובהתאמה התחרות בין הבנקים יורדת, והריבית יורדת. זו הכלכלה בפשטותה , אבל מה הלאה? ובכן זה ממש לא ברור, זה נכון ששוק הדירות נמצא בקיפאון מסוים, אבל השוק הזה ממש לא ניתן לנבואה.

צריך לזכור שלמרות הירידה בביקושים (שנובעת ממחיר למשתכן) המחירים עדיין לא יורדים. צריך גם לזכור שהריבית בשפל, כלומר ריבית בנק ישראל בשפל וכשהיא תעלה היא צפויה לקחת איתה את ריבית המשכנתא. והיא תעלה, זאת רק שאלה של זמן.

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

הקשר בין ריבית משכנתא למדד תשומות הבנייה התשלומים על דירה כאשר הרכישה היא מקבלן מתפרסמים על פני תקופה והם צמודים למדד תשומות הבנייה. זה "הסטנדרט", אם כי יש כאלו שבמסגרת המשא ומתן מבקשים/ דורשים הצמדה אחרת – בעיקר למדד המחירים לצרכן, ומקבלים זאת.

מדד תשומות הבנייה היה בשנים האחרונות גבוה משמעותית ממדד המחירים לצרכן, כך שיש כאן סוג של התייקרות זוחלת במחיר הדירה (מדד המחירים לצרכן היה שלילי בשנים האחרונות, ואילו בממוצע עלה מדד תשומות הבנייה בכ-2%-3% בשנה). שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות - לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית - השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה - מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. אם אתם מעריכים שהריבית תהיה גבוה יותר, אז כמובן שכדאי לדחות את התשלומים לקבלן, אך אם אתם סבורים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מהריבית, אזי כלכלית עדיף לשלם יחסית מהר לקבלן.

על כל פנים, התייחסנו לשאלה הכלכלית, ומעבר לה יש שיקולים נוספים – האם אנחנו רוצים לשלם את הכסף בתחילת הדרך? לא בטוח. רבים מעדיפים להשאיר את הרוב לקראת הסוף, על כל צרה שלא תהיה, בלי קשר לשיקול הכלכלי. כאן, תמצאו מידע על ריבית המשכנתא – עדכונים ותחזיות, וכאן, את הנתונים על מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.

• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למדריכים קשורים: מדריך ומחשבון מס רכישה איך בוחרים משכנתא אידיאלית