הבזבוז הגדול: כך הוראה אחת העבירה לבנקים 15 מיליארד שקלים

משרד האוצר התגאה השבוע בירידה של 28% במכירת דירות חדשות במחירי שוק בשנת 2017 - שיעור הירידה החד ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. מבלי להיכנס לדיון על ההשלכות הרוחביות על הכלכלה, נתוני האוצר מראים כי לאחר 7־8 שנים של ניסיונות (מדומים או רציניים) מצד הממשלה, שוק הדיור מתחיל להתקרר.

זו העת לבחון את אחת ההגבלות המיותרות שהוצבו על שוק הנדל"ן בעשור האחרון, שגרמה נזק אדיר למשקי הבית, העשירה את הבנקים, ובמקביל - לא חוללה שינוי בשוק המגורים. הכוונה היא להוראה של בנק ישראל המגבילה את רכיב הריבית המשתנה הקצרה במשכנתאות לעד שליש מהיקף הלוואה. הגבלה זו מוכרת בשמה "הגבלת הפריים".

סביבת הריבית האפסית השוררת בשנים האחרונות הייתה אמורה לספק לרוכשי דירות הזדמנות לחסוך מאות אלפי שקלים על תשלום ריביות למשכנתה. אלא שבמסמך אחד שיצא במאי 2011 גרם בנק ישראל לציבור נוטלי המשכנתאות לשלם לבנקים עד כה 15 מיליארד שקל. סכום לא סופי. מבדיקה שביצע ד"ר שלמה קרעי, חבר סגל במחלקה לניהול של אוניברסיטת בר־אילן, עולה כי בהתחשב בתיק המשכנתאות הנוכחי, בכל שנה צפוי הציבור להעביר לבנקים סכום של 3־4 מיליארד שקלים נוספים. לא מדובר בסכום תיאורטי. זה כסף שיצא באופן ישיר מכיסיהם של משלמי המשכנתאות בשנים האחרונות.

זה נעשה באמצעות החלטה רגולטורית שמשפיעה על הכיס של כל מי שלקח משכנתה בישראל בשנים האחרונות. בהוראה זו אילץ בנק ישראל את רוכשי הדירות לקחת שני שלישים מהמשכנתה ברכיבים יקרים, כדוגמת הריבית הקבועה או הצמודה. במסלול הפריים הלווים משלמים ריבית של 0.8%-1%, לעומת 4%-5% במסלולים האחרים.  בבנק ישראל אימצו אז את ההגבלה על מסלול הפריים מתוך כוונה להגביל את כוח הקנייה של רוכשי הדירות, וכן מתוך חשש כי עליית הריבית תגרור הגדלה ניכרת של ההחזר החודשי ותגביר את הסיכון ללווים שעלולים להיקלע לקשיים. בפועל, מאז שתוקנה התקנה לפני כשש שנים, ריבית הפריים הלכה וירדה משיעור של 4.5% לשיעור של 1.6%. יתרה מכך, התרחיש היחידי כמעט שבו ההגבלה הייתה פועלת לטובת הציבור הוא זה שבו ריבית בנק ישראל מזנקת מהשיעור הנוכחי - 1%, לשיעור של יותר מ-5% בתוך זמן קצר - תרחיש לא סביר. בתרחישים אחרים שבהם הריבית תעלה בצורה הדרגתית ליותר מ-5%, מגבלות אלו לא יהפכו את הלווה מוגן יותר, ויגרמו להוצאות ריבית גבוהות.

אם ניקח לדוגמה משכנתה בהיקף של 900 אלף שקל לתקופה של 20 שנה, כאשר שליש ממנה במסלול פריים כפי שמתיר בנק ישראל, והשאר במסלולים של ריבית קבועה לא צמודה וצמודה - סך ההחזרים לכל התקופה עומדים על כ־1.22 מיליוני שקלים.

אילו המגבלה לא הייתה קיימת ואותם הלווים שלקחו 900 אלף שקל יכלו לקחת 70% מהמשכנתה במסלול פריים, ההחזר המצרפי היה עומד על פחות מ-1.1 מיליוני שקלים שקלים - הפרש של יותר מ-100 אלף שקל. הפרש זה נכון רק עבור הלוואה אחת של פחות ממיליון שקל.
כעת, התקררות שוק הדיור לצד ההערכות כי הריבית השקלית לא תעלה בקרוב, מספקת לבנק ישראל הזדמנות פז לבטל את התקנה, ולאפשר לציבור לשוב ולקחת משכנתאות במסלול פריים.