איך תחסכו עד 2% מערך הדירה, ומה הקשר למדד תשומות הבנייה?

מדד תשומות בנייה הוא אחד המדדים החשובים ביותר במסגרת המדדים שמפרסמת הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הוא מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. המדד מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה, ולכן הוא משמש את הקבלנים בהצמדה על החובות/ תשלומים של רוכשי הדירות. זו הסיבה שמדובר במדד כל כך חשוב לכל כך הרבה אנשים.  

התשלומים לקבלן צמודים לרוב למדד זה, תחת ההנחה שהעלויות של הקבלן עלו באותו האופן. אבל האם זה נכון? מסתבר שיש תרעומת גדולה מצד הקבלנים שטוענים שהעלויות בפועל – בעיקר שכר עבודה לפועלים וחומרים, עלו בשנים האחרונות כפול ויותר ממה שעלה המדד. המדד אמנם עולה בקצב שנתי של 2.5% בחמש השנים האחרונות (קרוב ל-2% בשנה שעברה), בעוד מדד המחירים לצרכן סביב האפס, אלא שהקבלנים טוענים שבפועל המדד צריך לבטא עלייה של 5% בשנה ומעלה. 

עם זאת, הלמ"ס אמור לבדוק את סל ההוצאות בבנייה על פי בדיקות וסקרים שוטפים, ולא נראה שהם מנותקים מהמציאות. מעבר לכך, חשוב להדגיש כי רוכשי דירה חדשה, יכולים וצריכים להימנע מהצמדה מלאה על מדד תשומות הבנייה, ויש כמה טיעונים לכך. ראשית, מרכיב גבוה מהעלות בנייה הכוללת היא עלות הקרקע והרווח היזמי.

כאשר הקבלן מצמיד לכם את התשלומים למדד תשומות הבנייה, הוא מצמיד גם מרכיב שלא רלבנטי לעלויות בנייה (לא חומרים ושכר עבודה) – למה נדרשים תשלומים צמודים על הקרקע שכבר שולמה ושאין לה קשר לעלויות השוטפות, ולמה לשלם הצמדה על הרווח של הקבלן?

• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא

אין באמת הסבר, ובכלל – למה לשלם צמוד למדד תשומות הבנייה? בשנים האחרונות יש רוכשים שמתעקשים ומצליחים לשלם את התשלומים כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. תוכלו לנסות, רק חשוב להדגיש שאף אחד לא יודע מה יהיה הקשר בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן בחודשים ובשנים הקרובות. ברור שאם מה שהיה הוא שיהיה, אז מאוד כדאי להגיע להצמדה של מדד המחירים לצרכן ולא מדד תשומות הבנייה.

הרוב עדיין "צמוד" למדד תשומות הבנייה, ומסתבר שההצמדה הזו בעקיפין מבטאת התייקרות שוטפת של מחירי הדירות (בשיעור של מעל 2% בשנה).

מתי לשלם לקבלן?

רוכשי דירות רבים מתלבטים בשאלה מאוד חשובה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רבים, לקיחת משכנתא מוקדמת שעלותה – הריבית.

השאלה הכלכלית היא מי יותר גבוה- מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא.  אם אתם מעריכים מדד גבוה מהריבית אז כדאי לשלם מהר – לקחת משכנתא ולשלם לקבלן; אם הריבית גבוהה מהמדד, אז עדיף לדחות את המשכנתא כמה שאפשר.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כאן תוכלו לקבל נתונים שיעזרו לכם לקבל החלטה: נתונים על ריבית משכנתא, מדד תשומות הבנייה, ומדד המחירים לצרכן. 

מעבר לעניין הכלכלי, יש שיקולים נוספים, לרבות הרצון והצורך שלכם שחלק משמעותי מהתשלומים יישאר לסוף, לשלב קבלת הדירה.