בנק ישראל חזר בו, זה הזמן לבטל את מגבלת הפריים

בתחילת השבוע חזר בו הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, וביטל הוראה שהטיל בשנת 2012 אשר גרמה לעליית מחירי המשכנתא לציבור.

ההוראה משנת 2012 חייבה את הבנקים לייקר את הריביות על המשכנתאות בשיעורי מימון גבוהים. כיצד זה נעשה? הוראה קבעה כי הלוואות לדיור בשיעור מימון (LTV) של 60% עד 75% משוקללות על ידי הבנק בשיעור של 75% לצורך חישוב יחס הלימות ההון, לעומת שיעור של 50% להלוואות ב-LTV של 45%-60%.

מצב זה גרם לייקור המשכנתאות בשיעורי מימון גבוהים, שכן ככל הבנק צריך לרתק יותר הון, כך יש לו פחות יכולת להעניק הלוואות. הוראה זו גרמה לכך שעלות ההון של הבנקים יקרה יותר, ולכן הבנק גילגל את העלות על הלקוחות ודרש ריביות גבוהות יותר. 

בהתחשב בעליית מחירי הדירות משנת 2012, ההוראה לא הביאה לצינון בעליית המחירים, אלא פשוט גרמה לבנקים לייקר את המשכתנאות ולציבור להוציא מדי חודש מאות שקלים נוספים. 

השבוע, הבינו בבנק ישראל כי המהלך שעשה ב-2012 היה מיותר, וכאמור, הוציא הוראה חדשה שמבטלת את הקודמת. לפי ההוראה החדשה תינתן הקלה כך ששיעור השקלול של 60% בלבד יחול בגין משכנתאות ב-LTV של 60% עד 75%. משמעות ההקלה היא כי הבנקים יצטרכו לרתק פחות הון, וכך מבחינתם עלות המשכנתא שהם נותנים ללקוחות תרד. ההוראה החדשה רלוונטית רק להלוואות לרכישת דירה למגורים ותכנס לתוקף כבר מחר (15 במרץ). אולם לא בטוח שתגולגל ללקוחות. שכן כיום בנקים למשכנתאות נמצאים בשווי משקל חדש, המאפשר להם להרוויח במצב הקיים בשוק.

• מי יציל את העו"ש שלכם ומה הריבית שתקבלו על היתרה בחשבון?
• דיסקונט רוכש את חלקה של שופרסל בפייבוקס

נזק אדיר של 15 מיליארד שקל ההוראה שניתנה בשנת 2012, שכאמור מבוטלת כעת, באה כשנה לאחר הוראה אחרת -  ההגבלה קבעה כי אסור לקחת יותר משליש מהמשכנתא בריבית משתנה קצרה. הגבלה זו מוכרת בשמה "הגבלת הפריים".

בדומה להגבלת המימון, גם הגבלת הפריים לא הביאה לשינוי מיוחל במחירי הדיור, לא הפחיתה את ביקושי הציבור - אבל גרמה לציבור לשלם לבנקים מדי חודש סכומים גבוהים יותר עבור המשכנתא. 

גרוע מכך: ההגבלה המלאכותית לא איפשרה לציבור ליהנות מסביבת הריבית האפסית השוררת בשנים האחרונות. הריבית האפסית במשק הייתה אמורה לספק לרוכשי דירות הזדמנות לחסוך מאות אלפי שקלים על תשלום ריביות למשכנתא. 

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפועל ההגבלה לא גרמה לציבור לוותר על נטילת משכנתאות, שכן בשנים האלו היקפי המשכנתאות עלו במידה משמעותית. בנק ישראל יכול היה לצמצם את הפגיעה ולמקד את המאמצים בצרת צעדי המשקיעים. לדוגמא, להחיל את ההגבלה רק על רוכשי דירה שניה, אך הוא לא עשה כן ופגע בכלל הציבור.

מבדיקה שביצע ד"ר שלמה קרעי, חבר סגל במחלקה לניהול של אוניברסיטת בר־אילן, עולה כי עד כה ציבור נוטלי המשכנתאות לשלם לבנקים עד כה 15 מיליארד שקל. בהתחשב בתיק המשכנתאות הנוכחי, בכל שנה צפוי הציבור להעביר לבנקים סכום של 3־4 מיליארד שקלים נוספים.

כעת, כאשר שוק הדירות מתקרר, ובנק ישראל מתחיל לגת מצעדיו, זו העת לבטל את התקנה, ולאפשר לרוכשי דירה ראשונה לשוב ולקחת משכנתאות במסלול פריים, וליהנות מהריבית הנמוכה במשק.