וורטון פרופרטיז תרכוש הלוואות בגין נכס בשיעור תפוסה של 77%

חברת הנדל"ן המניב האמריקאית וורטון פרופרטיז דיווחה ביום ראשון בבוקר על אישור עסקה במסגרתה תרכוש הלוואות בסכום כולל של 100 מיליון דולר הנושאות ריבית של כ-12% משותפה עסקית של בעל השליטה (100%) ג'ף סאטון. השעבוד הראשון על הנכס שייך לבנקים.

ההלוואות הינן חלק ממערך המימון של נכס מסחרי, הממוקם ב- 530 Broadway בסוהו שבמנהטן, ניו יורק, המוחזק בשיעור של 50% על ידי בעל השליטה בחברה, ביחד עם חברת SL Green המחזיקה 20% מהנכס וממנה נרכשות ההלוואות, כאשר החברה מדווחת כי לסאטון קשרים עסקיים נוספים עם SL Green ושותף נוסף המחזיק 30% מהנכס.

ההלוואות שרכשה החברה הינן הלוואות מזנין (מימון לטווח קצר) בהיקף של כ-60 מיליון דולר והלוואות מסוג מניות בכורה (Preferred Equity) בסך של כ-40 מיליון דולר, אשר ניתנו לחברת הנכס ומועד פרעונן במרץ 2019. החוב הבכיר בגין הנכס שייך לבנקים המממנים.

הנכס המסחרי נרכש על ידי השותפים במרץ 2014 תמורת כ-340 מיליון דולר ומשוערך בסכום של כ-480 מיליון דולר נכון לחודש פברואר 2018, על בסיס שמאות. החברה מדווחת כי ה-NOI השנתי מהנכס לשנת 2017 עמד על כ-16.7 מיליון דולר, עם שיעור תפוסה של כ-77% בלבד. בעניין זה מציינת החברה, כי חברת הנכס מנהלת משא ומתן מתקדם להשכרת מרבית השטח הפנוי בנכס באופן שלאחר השלמת התקשרויות אלה, שיעור התפוסה בנכס יהיה קרוב ל-100% וה-NOI שינבע מהנכס צפוי לעמוד על סך של כ-19.7 מיליון דולר.

נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של IBI אמר ל-Bizportal כי "אחרי שנה שהחברה 'ישבה' על הכסף שגייסה מבלי שהוא מניב תשואה, נכנסת כעת החברה לעסקת הלוואה לשנה אחת בלבד בתשואה גבוהה. כוונת החברה היא שבעוד שנה מהיום יבוצע מחזור חוב לכל ההלוואה בסך של כ-300 מיליון דולר, חוב בכיר ונחות, אשר יפרע את הלוואת המזנין. במידה ומחזור החוב יבוצע, תרשום וורטון תוספת של כ-12 מיליון דולר לתזרים. ככל הנראה אין בכוונת החברה להיכנס לתחום חדש של הלוואות ומדובר על ניצול הזדמנות ליצירת תשואה במקום שהכסף ימשיך לשכב בבנק. בהסתכלות קדימה נצטרך לחכות למחזור החוב במרץ 2019 לצורך פירעון ההלוואה ולראות אילו עסקאות עתידיות תבצע החברה עם כספי האג"ח". 

חברי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה הסבירו כי הם סבורים שהחברה עומדת בפני הזדמנות עסקית טובה אשר תניב הכנסה של כ-12 מיליון דולר בשנה, המשקפת תשואה הולמת ולפיכך העסקה הינה לטובת החברה.

לחברה סדרת אג"ח  {וורטון אגח א}  במח"מ של 3.6 הנסחרת בתשואה של כ-4%. וורטון תידרש לשלם לבעלי האג"ח עד תחילת ספטמבר 2019 סכום כולל של כ-300 מיליון שקל (קרן וריבית), כאשר בהתאם לדוחותיה הכספיים ליום 30 בספטמבר 2017, בקופת המזומנים של החברה היו מצויים כ-200 מיליון דולר, אשר נבעו מגיוס סדרת האג"ח בסכום של כ-234 מיליון דולר בפברואר 2017.

החברה הוקמה במרץ 2015 לצורך גיוס אג"ח בתל אביב, אשר יועד בעיקר להשקעה בנדל"ן מניב מסחרי בארה"ב. לפני גיוס האג"ח העביר סאטון לחברה 18 נכסי נדל"ן בניו יורק כנגד הקצאת מניות החברה. בהתאם לדוחותיה הכספיים של החברה, הסתכם ה-NOI של החברה בכ-23.5 מיליון דולר בשנת 2015 וכ-23.2 מיליון דולר בשנת 2016 (חלק החברה), כאשר נרמול ה-NOI של תשעת החודשים הראשונים של שנת 2017, תחת הנחת קו ישר, מסתכם בסכום דומה.