האם יזמי הנדל"ן שומרים לעצמם את הרווח ממחיר למשתכן?

תכנית הדגל השנויה במחלוקת של משרד האוצר למלחמה במחירי הדיור "מחיר למשתכן"  מיועדת לספק לזוגות צעירים דירות בהנחה משמעותית על מחיר השוק של לפחות 200 אלף שקל לדירה, בין היתר באמצעות סבסוד של עד 80% מעלות הקרקע, הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר ומתן סבסוד פיתוח  לקבלנים ומענקים לרוכשים.

התכנית זוכה לביקורות רבות ומגוונות, כאשר בין הטענות שהועלו בהקשר זה היא כי היזמים שומרים לעצמם את ההנחה על הקרקע הניתנת במסגרת התכנית והדירות ייבנו באיכות ירודה כך שהיזמים יגדילו לעצמם את הרווחים על חשבון הזוגות הצעירים, למרות המחיר הנמוך.

לצורך אימות (או הפרכת) טענות אלו, Bizportal איתר עבורכם בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות  אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017, את נתוני הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים מתוכננים (שבניתם טרם החלה) במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים.

למה דווקא הרווח הגולמי? הרווח הגולמי הוא הסכום שנשאר בידי היזם לאחר שמכר את הדירות בפרויקט ושילם עבור הוצאות הבניה. כלומר עקרונית, ללא קשר להיקף הדירות הנבנות או למחירן, אילו היזמים יצליחו לספח לעצמם את ההטבות הגלומות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, או אפילו את חלקן, הרי שנראה עלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית של היזמים מסך ההכנסות.

• אזורים: ההכנסות ברבעון זינקו ב-80% ל-507 מיליון שקל
• אזורים ליוינג: ההכנסות צמחו ב-5% ל-61 מיליון שקל

מנגד, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יותר מצביעים על כך שגם ההטבות מגולגלות אל הזוגות הצעירים וגם חלק מהרווח היזמי מגולגל אל הזוגות הצעירים. האפשרות השלישית היא כי אין הבדל מהותי בשיעור הרווחיות הגולמית, אשר משמעותה כי ההטבה מגולגלת אל הזוגות הצעירים (אשר רוכשים את הדירות במחיר מוזל ביחס למחיר השוק), ללא פגיעה כלשהי ביזמים.

מה אומרים הדוחות הכספיים? בשקלול כלל הפרויקטים של החברות הציבוריות כאמור, מצאנו כי בעוד שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים רגילים צפוי לעמוד על כ-19% מההכנסות בפרויקט, שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמוך בכ-5% וצפוי לעמוד על כ-14% מההכנסות. כלומר, עבור דירה שנמכרת בכ-1.5 מיליון שקל הרווח הגולמי של היזם יהיה קטן בכ-75 אלף שקל. 

אז למה היזמים משתתפים במחיר למשתכן? ראשית, אין להם ברירה. בקרב 9 חברות ציבוריות אשר מפרסמות את נתוני היקף מכירת הדירות בישראל, מצאנו כי חלה ירידה של כ-15% במספר הדירות שנמכרו בשנת 2017, כאשר שתי החברות היחידות שהצליחו להגדיל את כמות הדירות שמכרו בשנה זו, אפריקה מגורים ואשדר, שיווקו בין היתר דירות במסגרת מחיר למשתכן.  

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ומי שיש לו ברירה? מעדיף בינתיים לדחות את התענוג. כך למשל חברת י.ח דמרי מציינת בדוחותיה הכספיים לשנת 2017, כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל את עתודות הקרקע הקיימות שלה, בטרם כניסה למחיר למשתכן.

מעבר לכך, מבחינת החברות היזמיות, היתרונות הגלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן הינם סיכון שיווק נמוך יחסית בשל מחירן הנמוך של הדירות והסבירות הגבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים יש אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.

אז מה הלאה? ברבעון הרביעי של שנת 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 21.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 5.3 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

רכישת דירות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016, כאשר עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי צנח היקף רכישת הדירות החדשות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים בשיעור חד של 33%.

בשנת 2018 צפויה להימשך מגמת ההאטה בקצב העסקאות בפרויקטים בשוק החופשי, ומנגד שיווקם המסיבי של פרויקטי מחיר למשתכן צפוי להגדיל את כמות העסקאות הכוללת אולם במחירים נמוכים יותר מהותית ביחס לרמת המחירים הנוכחית.