מה עושים המשקיעים לשוק הנדל"ן, ומי בכלל צריך אותם?

​מה ההשפעה האמיתית של משקיעי הנדל"ן על מחירי הדיור בישראל? מהנתונים שהתקבלו מהסקירה האחרונה של האוצר לגבי שוק הנדל"ן, אפשר לראות בגרף המצורף שבחודש אפריל 2016 החלה מגמה הדרגתית אך מתמשכת של ירידה במשקל המשקיעים מסך רכישות הנדל"ן.

בחודשיים האחרונים מדובר בשפל היסטורי של 13%. אין ספק שלאחוז הנמוך של רכישות משקיעים, יש השפעה דרמטית ומכרעת על המשך ירידות המחירים בענף הנדל"ן.

מתוך סקירת האוצר כפי שפורסמה בתאריך 13.5.18   השינוי הדרמטי הזה מחייב התייחסות, אז בואו נצלול במהירות לסקירה של התנהגות המשקיעים בעשור האחרון. ב-6.12.17 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתון מדהים, על כך שתוך עשור עלה שיעור המשקיעים (המחזיקים בשתי דירות ומעלה) פי ארבע! על פי הדיווח הזה, אחוז המשקיעים זינק בין השנים 2007 עד 2016 מרמה של 2.5% מסך כמות הדירות בשוק הנדל"ן לרמה של 9.7% בהתאמה.

עובדתית, בשנים אלה גם מחירי הדירות עלו בצורה חדה, ביותר מ-100%, ולכאורה, אפשר לראות קשר ישיר וברור בין שני הנתונים, ולכן חשוב לבדוק את ההשפעה הדואלית של המשקיעים על עליית מחירי הנדל"ן, וההפך.

השוק חייב את המשקיעים? בעקבות הבריחה של המשקיעים משוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות, אנו שומעים לא מעט בתקשורת את המשפט: "השוק חייב את המשקיעים, כי ללא המשקיעים לא יהיו דירות להשכרה עבור חסרי הדיור".

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

האמנם? האם כמות הדירות בשוק תשתנה בגלל המשקיעים? או שמדובר ברצון של הקבלנים להמשיך לבנות ולמכור דירות במחירי בועה למשקיעים תמימים שבסוף יישארו עם דירה ומשכנתא ובלי שוכרים?

המציאות היא שהמשקיעים לא בנו אפילו דירה אחת בישראל, וחוץ מתקופה מסוימת במהלך שנות ה-90' בתקופת העלייה הרוסית הגדולה, מעולם לא היו חסרים מבנים פיזיים למגורים בישראל, עם המשקיעים ובלעדיהם.

זה אולי ישמע קצת "מפתיע", אבל לפני גל הרכישות המסיביות של המשקיעים בעשור האחרון, היו דירות לכולם בישראל. לא היה שום מחסור, ואפילו בשנת 2008, כמה חודשים לפני הורדות הריבית החדות של סטנלי פישר, היו פרסומים לא מעטים בתקשורת על התכניות של הקבלנים להוריד מחירים על מנת להחזיר את הקונים לשוק.

• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• שדרות: 2,250 דירות חדשות ומתחם תעשייה בצפון העיר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ולמרות השפל במכירות בשנים 1998- 2008, כל חסרי הדיור הצליחו למצוא מקום לגור בו, אם בשכירות ואם ברכישת דירה. לכולם היה איפה לגור, למרות שחלקם של בעלי שתי דירות ומעלה היה בסך הכל 2.5% מהדירות בישראל. הייתכן שישראל "הסתדרה" במשך 60 שנה ללא המשקיעים?!

בפועל, שוק השכירות התנהל באמצעות בעלי שתי דירות ומעלה שמקורן בירושות. לכן שוק ההשכרה היה מווסת והמחירים התנהלו על פי יכולת התשלום האמתית של השוכרים, ולא מלחצים של משקיעים שמעלים את מחירי השכירות רק בגלל הצורך שלהם לממן את ה"מינוף" שלקחו על עצמם לרכישת השקעה.

המשקיעים לא באמת מוסיפים יחידות דיור יש לציין כי כמות המבנים הפיזיים בשוק הוא מספר מוחלט. הקונה עשוי להיות משקיע או לחילופין מחוסר דיור. המשקיעים לא באמת מוסיפים יחידות דיור.

מה שקרה בפועל עם הנהירה של המשקיעים לנדל"ן הוא שהם בעצם קנו את הדירות במקום הזוגות הצעירים חסרי הדיור, במחירים מופקעים שחסרי הדיור לא יכולים להרשות לעצמם, ולאחר מכן, הם השכירו את אותה דירה במחיר מופקע לאותם זוגות מהם "גזלו" את הדירה.

ב-22.11.16, במהלך ישיבת ועדת הכספים של הכנסת במסגרת דיונים לקראת המס על דירה שלישית שהאוצר התכוון להעביר, התוודה ח"כ וקנין מש"ס שהוא בעל שלוש דירות להשקעה אותן רכש בישוב שלומי. "אני בעל 3 דירות אותן רכשתי ב-2008, כל דירה כ-290 - 280 אלף שקל" התוודה והלין על כך שהוא צריך לשלם מס. הרי את הדירות הוא בכלל "נאלץ" לרכוש בגלל שנפתחה לו קרן השתלמות.

אפשר לקחת את הישוב הצפוני שלומי כמיקרוקוסמוס של מה שהתרחש בשוק המשקיעים וההשכרה בישראל בעשור האחרון. עד שנת 2008, המציאות הייתה שבשלומי לא היו בכלל משקיעים! מחירי הדירות היו ברמות שכל זוג צעיר שהיה צריך דירה למגורים, פשוט רכש אותה, עם הון עצמי מינימלי של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים, ונשארו עם משכנתא חודשית בסדרי גודל של 1,000-1,200 שקל עבור דירה משלהם. מי שבכל זאת רצה להתגורר בשכירות יכול היה לשכור דירות של בעלי ירושות במחירים שכיום נשמעים מצחיקים.

מה קרה בשלומי כתוצאה מנהירת המשקיעים לעיר? כיום, המחירים של אותן דירות כבר עברו את הסכום של 600 אלף שקל, שהוא הרבה מעבר להישג ידם של בני המקום ש"נאלצים" להתגורר בשכירות באותן דירות, ולשלם מחיר של 2,000 -2,200 שקל על מנת להתגורר באותן דירות בשכירות.

כלומר, נהירת המשקיעים גרמה לזה שבני המקום בשלומי משלמים כיום כפליים מאשר לפני עשור, על מנת להתגורר באותן דירות בשכירות, במקום בבעלות. דוגמאות מסוג זה להשפעת המשקיעים אפשר למצוא לאורכה ורוחבה של ישראל, ואין ספק שלתופעה הזאת יש השפעה דרמטית על יכולת השרידות הכלכלית של הדורות הנוכחיים והבאים בעשרות השנים הבאות.

כמובן שאי אפשר לבוא למשקיעים בטענות כלשהן. הם מצידם השקיעו בצדק ובסופו של דבר דואגים להשקעות שלהם. מאידך, חשוב להבין שעליית המחירים המתוארת, היא ההשפעה האמתית של המשקיעים על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה הישראלית. הרכישות המסיביות שלהם, פוגעות בחסרי הדיור, בתזרים היומיומי שלהם ובעתיד שלהם.

אחת הטענות המרכזיות של האינטרסנטים בשוק הנדל"ן היא שעליית המחירים נובעת בגלל ה"מחסור". בכתבה הקודמת כבר התייחסתי לנושא והסברתי שמעולם לא היה בישראל מחסור כלשהו במבנים פיזיים למגורים.

מה שקרה בפועל הוא שהיה מחסור באלטרנטיבות השקעה למשקיעים, אשר מצאו בנדל"ן את הפתרון ליצירת תשואה, "מחסור" שכמובן גם קודם בהצלחה רבה בתקשורת כ"נדל"ן שיכול רק לעלות". הדבר הביא משקיעים חדשים נוספים לשוק ולמחזוריות של עליות נוספות במחירי הנכסים.

בשנות הבועה בארה"ב, בין השנים 2002-2006 נבנו כ-2.2 מיליון יחידות דיור יותר מאשר בחמש השנים שקדמו להן. במחקרים שלאחר מכן, התברר שהכמות העצומה הזאת של דירות שנבנו, היתה הרבה מעבר לצורכי השוק למגורים. בעלי בתים לא יכלו לעמוד בהחזרים של המשכנתאות, ומשקיעים שקנו דירות להשקעה נותרו ללא שוכרים וללא תשואה. רבים נאלצו להחזיר את הדירות לבנק. הבנקים מצידם, נתקעו עם הדירות, ובגלל עודף ההיצע העצום פשוט לא היה להן דורש, לא לרכישה ולא להשכרה.

במקרה זה חשוב להדגיש שלאחר התפוצצות הבועה בארה"ב, ולמרות שאנשים החזירו את הדירות לבנק, לכולם היו דירות להתגורר בהן. אף אחד לא עבר לגור ברחוב, ולבנקים בארה"ב לקח מספר שנים עד שהצליחו להיפטר מהדירות הריקות.

חלק ב' של המאמר יפורסם מחר, מוזמנים לעקוב.

הכותב הוא ממובילי מחאת הדיור בפייסבוק, דף המחאה הגדולה-יחד נוריד את מחירי הדיור.