הפקיעו לכם קרקע? ייתכן כי תצליחו לקבל פיצוי

פסק דין של בית המשפט העליות שפורסם בשבוע שעבר עשוי להפוך את יחס הרשויות להפקעה. בית המשפט דן בסוגיה אם יש לשלם פיצוי בגין הפקעה חלקית של מקרקעין מכוח חוק התכנון והבניה אשר לא השביחה את החלק הנותר של המקרקעין, שלא הופקע.

זו סוגיה מהותית, שכן החוק מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור מבלי לשלם פיצוי בעבור עד 40% משטח החלקה הכולל.

פס"ד הנקודתי עסק במקרה של הפקעת שטחים באזור התעשייה של כרמיאל, אולם עשוי לחולל שינוי בכל הנוגע לקרקעות בישראל. פס"ד זה הפך החלטה של בית המשפט המחוזי בחיפה. 

"פיצוי סבל"
בית המשפט העליות מסביר בהחלטה כי יש לאזן בין האינטרס של בעל הקרקע ובין האינטרס הציבורי בעת ביצוע הפקעות על ידי רשות מקומית, ומשתמש במושג "פיצוי סבל". מדובר על פיצוי שהשר האחראי צריך לקבוע לצורך פיצוי.

"הפקעה חלקית אשר פוגעת בערך היתרה ואינה נענית בפיצוי מעוררת חשש שמא מערך התמריצים של הרשות השוקלת אם לבצע את ההפקעה אם לאו (ex-ante) לא יהיה מיטבי, כך שהרשות תעדיף את האינטרס הציבורי שנוגע למטרות ההפקעה מבלי להפנים כהלכה גם את אינטרס בעל המקרקעין. הפקעה כזו אינה מטילה נטל שוויוני על הנפקע. היא אינה הוגנת. עם זאת, הפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה מחייבת התייחסות מיוחדת. בהפקעה כזו ראוי ליתן דגש מוגבר להיבט הקהילתי ולחובותיו של הפרט כחבר בקהילה. מאפיינים מיוחדים אלה משליכים על נקודת האיזון בין התכליות השונות", נכתב בפסק הדין.

"דעתי, על רקע הדברים שאמרנו, התשובה לאיזון הפרטני הנדרש טמונה בכללים בסיסיים של סבירות ומידתיות. ככלל, הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שאינה משביחה את הנותר תחייב תשלום פיצויי סבל, ואולם פגיעה סבירה ומידתית בקרקע הנותרת בידי הנפקע – עשויה שלא להצדיק הענקת פיצויי סבל. בכך יינתן ביטוי לאחריות המיוחדת של הפרט כלפי יתר חברי הקהילה. במצב אחרון זה הפרט עשוי להידרש "לספוג" חלק מן הפגיעה כחבר בקהילה, הנהנה אף הוא מן השירותים שזו מעניקה. לעומת זאת, פגיעה אשר תחצה את רף הסביר והמידתי – וההנחה היסודית היא כי כאלו הן מרבית הפגיעות הנובעות מהפקעה חלקית שאינה משביחה את היתרה – תזכה בפיצויי סבל, אשר יאזנו את הפגיעה. בכך יינתן ביטוי למחויבות ההפוכה – קרי למחויבות הקהילה כלפי הפרט, שלא לפגוע בו יתר על המידה".