שוק הנדל"ן מתעורר? זו הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות החדשות
בעקבות נתוני הלמ"ס, התקשורת לוהטת בנוגע לכיוון מחירי הדיור. האם מדובר בשינוי מגמה, תיקון טכני או בכלל בנתון סטטיסטי חד פעמי?
בעקבות נתוני הלמ"ס, התקשורת לוהטת בנוגע לכיוון מחירי הדיור. ביום שישי האחרון פורסם מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, ונדמה שכבר מזמן לא היה כזה "מכבש פרסומים" לוהט ומנוגד כל כך בין גורמי העניין השונים בשוק הנדל"ן לגבי המשמעות של הנתונים.
על פי הפרסום הרשמי של הלמ"ס, מדד מחירי הדירות נותר ללא שינוי. לא עליה ולא ירידה. מצד שני, מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.6%, וקצב מחירי הדירות של 12 החודשים האחרונים ירד זה החודש השני ברציפות, ל 0.2%-. כן, זה קצת מבלבל, אבל בדיוק אלה הנתונים.
אם כך, למה למרות שהמדד הכללי הראה שאין שינוי במחירי הדיור, לא מעט אתרי אינטרנט כלכליים מיהרו לחגוג את "שינוי המגמה" כלפי מעלה? ולמה משרד האוצר מיהר ופרסם את תגובתו על כך שמחירי הדיור ממשיכים לרדת?
- כל הכותרות
האמת היא שלא צריך להתרגש ממבול הכתבות הסותרות. אין כאן בכלל שאלה "מי צודק", אלה "מה האינטרס". כאמור, על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות אכן עלו 1.6%, אבל השאלה החשובה היא, האם יש כאן באמת שינוי מגמה, או אולי תיקון טכני, או בכלל מדובר בנתון סטטיסטי חד פעמי שלא אומר כלום על עתיד מחירי הדיור.
העובדות הן שהכמות המבוקשת של דירות חדשות נמצאת במגמת ירידה של 1.3% בממוצע לחודש, אשר נמשכת כבר שנתיים מאז אפריל 2016. כפי שפורסם כאן, מדובר בירידה של 19.2% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה.
קצת מדהים, לא? הרי אין כלכלה שבה השוק מצטמק ובמקביל יש עליית מחיר. מדובר בהתנהגות ממש לא טבעית בשוק שרק לפני שנים ספורות היו בו מעל 10,000 עסקאות בחודש, ובחודש האחרון היו בו 6,200 עסקאות, כולל מחיר למשתכן.
אז מה קורה כאן? כיצד יתכן שנמדדה עליה במחירי הדירות החדשות, כאשר כמות המכירות של דירות חדשות בקריסה כבר שנתיים רצופות, והקבלנים תקועים עם מלאי שעולה מחודש לחודש, ובכל כלי תקשורת ובשלטי הדרכים אנחנו רואים פרסומות ענקיות על מבצעים והוזלות של קבלנים?
אנחנו הרי אנשים רציונליים ויודעים שאין כלכלה עם קיפאון בביקוש לדירות במקביל לעליית מחירים. מילא אם היה מחסור כלשהו, אבל כאשר הלמ"ס מדווח על 163,000 דירות ריקות ועל 113,000 דירות בבניה פעילה ועד כ-50,000 התחלות בניה (בנוסף למחיר למשתכן), ברור שאין מחסור, גם לא "לכאורה". שהרי, הקבלנים הצליחו למכור רק רק 1,200 דירות חדשות!! (ועוד 500 במחיר למשתכן).
לא התעוררות בשוק הנדל"ן, שינוי בתמהיל הקונים
אם אין כלכלה כזאת, אז כנראה שקיים הסבר אלטרנטיבי לעליית המחירים של הדירות החדשות, וההסבר הזה רחוק מאוד התעוררות כלשהי בשוק הנדל"ן. וההסבר פשוט – יש שינוי בתמהיל של הקונים.
שוק הנדל"ן הרי לא יכול למות לגמרי. הרי בכל זאת יש גידול טבעי במדינה. תמיד יהיו קונים עם כסף ותמיד יהיו משפרי דיור שהדירה הקיימת היא ההון העצמי שלהם. המשקיעים (המקומיים והזרים) שהיוו כ-25%-30% מהקונים בעשור האחרון, קונים כיום רק כ-13% מהדירות, ובפועל הם מוכרים יותר דירות ממה שהם קונים. גם משפרי הדיור קונים פחות דירות, והזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן.
היחידים שעדיין קונים ומחזיקים את שוק הנדל"ן בחיים, הם האנשים עם כסף. כן, עדיין יש בישראל אוכלוסייה אמידה שיכולה להרשות לעצמה לקנות דירות במחירי הנדל"ן הגבוהים בעולם. מדובר גם בזוגות צעירים עם כסף לדירה ראשונה, וגם במשפרי דיור שפשוט יכולים להרשות לעצמם.
טיבה של האוכלוסייה בעלת האמצעים, שהיא יכולה להרשות לעצמה לרכוש דווקא את הדירות היותר יוקרתיות ויותר יקרות בכל פרוייקט נדל"ן. וזה בדיוק ההסבר לעליות המחיר של הדירות החדשות. והפרדוקס הגדול הוא, שככל שהקיפאון מעמיק, חלקם של הרוכשים בעלי האמצעים עולה, כי הם היחידים שעדיין קונים.
כמובן שצריך לשים כל דבר בפרופורציה, כי כמות הדירות החדשות מכלל העסקאות, היא כיום בסך הכל בסביבות 20% מהעסקאות, שגם זה שפל היסטורי. לכן, לעליה של מחירי הדירות החדשות אין שום קשר ל"התעוררות" של שוק הנדל"ן. בסך הכל מדובר על שינוי התמהיל קונים, ושום דבר מעבר לזה.
השוק חוזר לגודלו הטבעי
במציאות נראה ששוק הנדל"ן בקיפאון עמוק, אבל האמת היא שהשוק בסך הכל חזר לגודל הטבעי שלו לאחר הבריחה של ההון הספקולטיבי, וכל זאת, בתקופה של שיאי היצע שלא היה כדוגמתם מאז קום המדינה. לכן, על מנת למכור דירות, הקבלנים ממשיכים במבצעים והוזלות, ולמרות ההוזלות, יחסית לשנים האחרונות, הם בקושי מוכרים.
עוד נקודה חשובה בניתוח המדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא, שלמרות העלייה במחירי הדירות החדשות, המחיר הממוצע של כלל הדירות (החדשות ודירות יד2) לא השתנה. סטטיסטית זה אומר, שהמחירים של הדירות ה"לא חדשות" דווקא ירד, ובחדות יותר גדולה מהחודשים הקודמים. הרי סטטיסטית, השינוי במחירים של כלל הדירות הוא אפס
גרף המגמה כפי שהציג אותו הלמ"ס מראה על ירידה, ואין כיום שום סיבה כלכלית שיכולה לגרום להיפוך המגמה.
הכותב הוא טדי נויבירט, ממובילי דף הפייסבוק: המחאה הגדולה - יחד נוריד את מחירי הדיור
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
32.נשמע נכון ומדויקאיש ישר 04/05/2019 18:57הגב לתגובה זו0 0אני אומנם משקיע נדל"ן בקטנה. לא בישראל, כי המחירים פה איבדו פרופורציה לחלוטין.. מי שעשיר או שמוכן למשכן את החיים שלו לטובת 4 קירות בהצלחה! כל השאר תמתינו לפחות 20% ירידה בקרוב! עד 3 שנים ואז תעשו את החשבון שלכם אם כדאי להמתין או לא.סגור
-
31.קשקשן בגרוש. מבין במחאה לא בכלכלה. (ל"ת)Hguy 21/06/2018 00:41הגב לתגובה זו3 3סגור
-
30.זה הסיבה שדירות חדשות עיולות ויד 2 יורדות.....אני 20/06/2018 12:11הגב לתגובה זו2 3פשוט כי קבלנים לא מתרגשים מכתבות מפגרות כאלה ונלחצים למכור הם מכירים את השוק ויודעים שע שהריבית לא תעלה אז המחירים ימשיכו לעלות ולכן הם לא מורידים מחירים אלה להפך הם מעלים מכיוון שההיצע של דירות חדשות שלא במחיר למשתכן ירד כעשרות אחוזים מכיוון שכל קרקעות המדינה משווקות למחיר למשתכןסגור
-
איך אם הריבית תעלהטל 05/08/2018 15:09הגב לתגובה זו0 0אם הריבית תעלה אנשים יותר ויותר יתקשו להחזיר את המשכנתא חלקם יתחיל או לפחות ינסה למכור וחלקם יקרוס. מהצד השני בנקים כבר לא ימהרו לתת משכנתאות כי הם יודעים שהסיכוי לאי יכולת החזרה עולה. אנשים יבינו שאין להם יכולת החזר חודשית וגם הם יזוזו אחורה מהמחשבה על קניית דירה....מה שיביא למפולת. לך ולמד מה היה באירלנד וארה"ב .....קבלנים יודעים מזמן שהשוק בירידה אבל ישקרו כל עוד נותנים להםסגור
-
29.שוק הנדל"ן בישראל גוססיושבת על הגדר 20/06/2018 00:46הגב לתגובה זו8 0מזל שיש גם כתבים ישרים. צריך להזהיר את הצעירים לא לקנות עכשיו בשום אופן. המחירים הולכים לקרוס.סגור
- טען עוד
-
28.כל הכבוד לביזפורטל על הבמה. לא ברור מאליו (ל"ת)אלמוני 19/06/2018 23:04הגב לתגובה זו4 0סגור
-
27.בסך הכל, אין הרקבה חידוש בכתבה.שי(אדי) שיידרמן 19/06/2018 19:28הגב לתגובה זו5 0גם בין חברי המחאה הגדולה וגם בין המשקיעים יודעים את האמת. יש עודף היצע עצום בשוק, הביקוש אפסי והקבלנים תקועים עם עשרות אלפי דירות חדשות.. אז איך בדיוק המחירים יכולים לילות?סגור
-
26.ללא שום קשר לנתונים ביזפורטל מפרסמת דעות של מוביל מחאהפרשנות חובבנית 19/06/2018 16:05הגב לתגובה זו1 7ממש תת רמה של חוות דעת, המחחירים עלו כי מי שקנה יש לו יותר כסף... באותה הדרך, ניתן להסביר חודש שבו המחירים ירדו כחודש שבו קנו אנשים עם פחות כסף דיור זולות...סגור
-
25.נסכם כרגיל: לא קונים דירה במחיר בועהכלכלן 19/06/2018 14:19הגב לתגובה זו16 0לברוח מהשוק ומהר!סגור
-
24.רמה נמוכהitay 19/06/2018 14:07הגב לתגובה זו2 12ביזפורטל רמה נמוכה לחלוטין. לאן הגעתם?סגור
-
23.לכל ההוזים. נגמרה הבונזזה. מחיר למשתכן הגיע למרכזממי 19/06/2018 13:17הגב לתגובה זו11 0מי יקנה דירה 70 מ"ר מעופשת, שלושה חדרים ב 3 מיליון בתל אביב, אם הוא יכול לקנות ב 1.8 מיליון דירה 4 חדרים חדרה 100 מ"ר + חניה+מעלית+מרפסת שמש, בקריית אונו.סגור
-
22.עם כחלון - בלי כחלון, עם מחאה בלי מחאה - השוק בדרך למטהאורן 19/06/2018 13:14הגב לתגובה זו12 0ובאופן אגרסיבי, לאנשים נגמר הכסף וכבר לא מייצרים דירות עם בוידעם שהסתירו בו עוד כסף. שורה תחתונה, אם את מושקע בדירות וקורא את שורות אלו ב 2018, היית צריך למכור את הדירה כבר אתמול. עוד כמה שנים אחרי ההתרסקות יהיה הזמן להיכנס שוב לשוקסגור
-
21.טדי לשילטוןקובי 19/06/2018 12:40הגב לתגובה זו8 0אוהבים אותךסגור
-
20.לא חסר דירות- תכתבו בגוגל "היצע ענק שהצטבר" ותראו בתקשורת גם כן 19/06/2018 11:38הגב לתגובה זו20 0תראו בתוצאה הראשונה את כל המידע שהקבלנים הצליחו ( עד היום) להסתיר מכםסגור
-
המחירים עוליםאזרח 20/06/2018 06:50הגב לתגובה זו0 0איך זה שאני לא מצליח למצא דירה נורמלית במחיר נורמלי באיזור המרכז ברמת גן ובת ים המחירים עלו מאודסגור
-
תודה על הטיפ (ל"ת)איתי 19/06/2018 12:31הגב לתגובה זו5 0סגור
-
19.כתבה מעולהשוקה 19/06/2018 11:26הגב לתגובה זו27 0הסבר מעמיק ומדוייקסגור
-
18.אכן, אין כלכלה שבה אין קונים והמחירים עוליםמבין דבר 19/06/2018 11:06הגב לתגובה זו26 0כל מי שמסתובב ברחבי הארץ, רואה את כל המנופים בכל פינה. נראה כאילו שבונים מדינה נוספת.. והמכירות ברצפה כבד שנתיים. ובכל כלי התקשורת והפרסומי הדרכים רואים רק ״מבצעים״ של קבלנים.. באמת שלא יכול להיות שהמחירים עולים במצב השוק של היום. תודה על המידעסגור
-
וואלה?רועי 19/06/2018 13:06הגב לתגובה זו0 7צניחה בשיעור כ-34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2018, כך עולה מנתוני התחלות הבנייה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה"סגור
-
אז מה אם יש ירידה בהתחלות בניה?שואל ברצינות 19/06/2018 19:24הגב לתגובה זו6 0קודם כל, הלמ"ס תמיד מפרסם נתונים נמוכים ואחרי זה מתקן כלפי מעלה. שנית, גם לאחר הירידה בהתחלות בניה, עדיין מתחילים לבנות הרבה יותר מאשר צרכי השוק. ואחרון חביב.. יחש כזה עודף היצע בישראל, שגם אם לא יבנו קיר בשנים הקרובות, עדיין יהיו מספיק דירות לצרכי השוקסגור
-
17.טדי השרלטן עדיין מחכים לסוף העולם מ2012 ...מתפוצץ מצחוק 19/06/2018 10:57הגב לתגובה זו3 22עצוב שאתר כמו ביזפורטל הופך את עצמו לרמת הצהובון ונותן לשרלטן כמו טדי לפרסם מאמר... פשוט בושה הבן אדם זורק סיסמאות לאוויר מ2012 על חורבן עולם ראה שזה לא עב עבר ללסלף נתונים בנדלן ... עד היום הייתי קורא נאמן של ביזפורטל אבל זה חצה כל גבול חבל שנתתם לעיתון מכובד להפוך לצהובון זול עם כתבות ממומנות מדף מחאה הזויי שמשקר באופן נחרץ לציבור שלם בתמיכת הפוליטיקאים ... לי נשאר לקוות שלא ימחקו את התגובה ועוד יותר שמישהו ירים את הכפפה ויתבע אדון טדי על הסתה הטעייה ומתן ייעוץ ללא רישיון ...סגור
-
צוחק מי שצוחק אחרון, מקווה שאתה לא ממונף מדי..צוחק 19/06/2018 19:22הגב לתגובה זו4 0ככה זה עם אנשים בהיסטריה. במקום לענות לגופו של עניין, הם מתחילים לקלל את כל מי שמסביבם.. אתה בטח מבין כמה המצב של שוק הנדל"ן שברירי.. באמת מקווה בשביל שאת לא ממונף מדי.. כי אחרת יהיה לך עצוב.סגור
-
טדי לא באמת ניבא את סוף העולם, העיקר להשמיץחושף אינטרסנטים 19/06/2018 11:57הגב לתגובה זו16 0ברור שלא קראת את הספר, וברור שבמקום לענות לגופו של עניין על התרסקות מחירי הנדל״ן, אתה תוקף את השליח.. אז עם טדי או בלעדיו, המחירים ימשיכו לרדת בשנים הקרובותסגור
-
16.מניפולציות של הקבלניםאהרון 19/06/2018 10:50הגב לתגובה זו19 0כדי להראות מחירים גבוהים עושים חוזה שבו יש מחיר אחד ועושים נספח להסכם שיש מחיר נמוך לאור הנחה שניתן ועוד תוספות של ריהוט הוצאות וועד בית ועוד מיני החזרים כך שהדיווח בהסכם דבר אחד והתשלום בפועל דבר אחר מה שקובע התשלום בפועלסגור
-
15.מדהים כמה שההסבר פשוט. בשביל זה יצאו הכותרות המפוצצות ?ניר ברגר 19/06/2018 10:37הגב לתגובה זו17 0צריך לחקור את כל הכתבות של השנים האחרונות ולבדוק מה היו האינטרסים. הנה מתברר שהכל אינטרסים והקורא ההדיוט לא תמיד יכול להבין מה עומד מאחורי כתבות שממשיכות לפמפם את הנדל"ן. כאשר כל כך הרבה כסף מגלגל השוק הזהסגור
-
14.שאפו על הכתבה המקצועית שמסבירה במילים פשוטות את המציאות (ל"ת)מנש 19/06/2018 10:30הגב לתגובה זו15 0סגור
-
13.דבר אחד בטוח - לפני שנה לא היינו זוכים לכתבה כזאת.חסר דיור 19/06/2018 10:28הגב לתגובה זו16 0אין ספק שיש שינוי תודעה מדהים בציבור, וגם התקשורת מתחילה להפנים שאפשרי שתהיה דעה שונה על שוק הנדל"ן, דעה שהיא מחוץ למשחק של הפמפום של היחצנים של התאחדות בוני הארץ ככה בונים חומה!סגור
-
12.האמת המרהשטויות במיץ 19/06/2018 10:24הגב לתגובה זו3 11דירות טובות במרכז הארץ ממשיכות לעלות. ההיצע קטן, המחירים מתנפחים ואנשים משלמים !!! כל הפרסומים על ירידות מחירים זה כתוצאה ממניפולציה של מחיר למשתכן שעיקרו בדיור באיכות בניה נמוכה ומסירה ארוכת טווח באזורי הפריפריה.סגור
-
מאיפה אתה יודע שחסרות דירות? עשית בדיקה ??בועז 28/11/2018 09:40הגב לתגובה זו1 0כל הכבוד לך שחזרת כמו תוכי על דף המסרים של אנשי היחסי ציבור של הקבלנים . לא מתאים לי שקבלן ירוויח עליי בין חצי מליון למליון ש"ח על דירה ו 50 מליון לבניין .תחזור על כמה סיפורים שאתה רוצה המחירים יקרסו כמו בכל בועה. אין בועה שלא מתפוצצת.סגור
-
פה הטעות שלך!!!מחיר למשתכן כבר סגר על בנייה במרכז הארץממי 19/06/2018 13:16הגב לתגובה זו9 0קריית אונו, גבעת שמואל, פתח תקווה, הרצליה, יש אפילו דיבור על תל אביב-יפו. נראה מי יקנה ממך דירה מעופשת 70 מ"ר שלושה חדרים בתל אביב ב 3 מיליון ש"ח, אם הוא יכול ב 1.8 מיליון לקנות דירה 4 חדרים חדשה, 100 מ"ר +חניה+מעלית+מרפסת שמש בקריית אונו.סגור
-
מאחל לך לקנות דירה בראש העין - "השקעה מעולה" (ל"ת)אורן 19/06/2018 13:09הגב לתגובה זו6 0סגור
-
אתה באמת מאמין לשטויות שלך? (ל"ת)פחחח 19/06/2018 11:53הגב לתגובה זו5 0סגור
-
11.מגמה היא מגמה, והיא יורדתנתי 19/06/2018 10:23הגב לתגובה זו10 1וגם במהלך העליה המטורפת של בועת הנדל"ן האימתנית בעולם שנמשכת כבר עשור, מדי מספר חודשים הייתה פתאום ירידה חודשית במחירים.. אבל המגמה הייתה ברורה. עכשיו, המגמה השתנתה והמיחירים במגמת ירידה כבר שנה, ומחריפים מחודש לחודש. אז עליה חודשית של חודש מסויים תשנה מגמה?סגור
-
10.כל הכבודאני 19/06/2018 10:17הגב לתגובה זו9 0תודה לביזפורטל על הבמהסגור
-
9.האינטרסנטים לא נחים לרגערועי 19/06/2018 10:12הגב לתגובה זו15 0כל הכבוד לטדי שאומר לכולם את האמת בפרצוףסגור
-
8.מחיר הדירות הותיקות ירד ב0.83%ג'קי 19/06/2018 10:10הגב לתגובה זו18 1את החישוב המדויק ניתן למצוא בדף התאחדות קוני הארץ p?story_fbid=2115360518535651&id=1763765593695147&ref=page_סגור
-
7.פחחחח נתנו להומלס לנתח לנו את נתוני הלמ"ס (ל"ת)כתבה בדיחה 19/06/2018 10:06הגב לתגובה זו2 20סגור
-
לפחות הניתוח ענייני.. שלא כמו פמפומי האינטרסנטים (ל"ת)מזהה אנשים בפאניקה 19/06/2018 19:19הגב לתגובה זו5 0סגור
-
מצידי שיהיה לו צרעת. עדיף מכל המתייפיפים הנוכלים. שמאיםממי 19/06/2018 13:07הגב לתגובה זו6 0דווקא עדיף שהוא הומלס (אם היה באמת) ככה אי אפשר לחשוד בו שמתכוון לרכוש 100 דירות שהמחיר ירד...הכי אוביקטיביסגור
-
6.קבלנים שמנים וחזירים עשו מיליארדיםישראל ישראלי 19/06/2018 10:03הגב לתגובה זו24 2לא לקנות.הם מפחדים ושלא יעבדו עליכם.סגור
-
5.טדי אין עליך בעולםיניב 19/06/2018 09:49הגב לתגובה זו22 2כל מילה בסלעסגור
-
4.עד לכתבה הזאת באמת האמנתי שהשוק התעורר.חושף אינטרסנטים 19/06/2018 09:48הגב לתגובה זו25 1מדהים איך כל העיתונות יצאה בהצהרות מפוצצות על "התעוררות השוק". טוב שיש מי שמסביר את המציאותסגור
-
טדי השרלטן עדיין מחכים לסוף העולם מ2012 ...מתפוצץ מצחוק 19/06/2018 10:58הגב לתגובה זו2 13הזויי שהכותב מגיב לעצמו ומשלהב המונים מדף המחאה כדי לפספם את הכתבה ...סגור
-
אם ככה אתה כותב, אז בטוח לא קראת את הספרמזהה שרלטנים 19/06/2018 19:18הגב לתגובה זו5 0כי בספר טדי כותב במפורש שלא יקרה כלום ב 2012... אבל התגובה שלך מראה גם שאתה לא קורא בכלל... כי אם היית קורא קצת על בועות נדל"ן, אז היית מבין שמיירי הדיור בישראל לפני קריסהסגור
-
קורה את כל העיתונים הכלכלייםאהרון 19/06/2018 10:52הגב לתגובה זו0 0אומר ביושר העיתון היחיד שאינו נגוע הוא דה מרקרסגור
-
3.זהירות ליפול לזההילה 19/06/2018 09:47הגב לתגובה זו26 0זה מה שנקרה מלכודת הדב, זו העלייה הקטנה באמצע הירידות, אל תתפתו הכיוון הוא לגמרי למטה! ארהב שוה העלו ריבית בפעם ה-6 השנה וחצי האחרונות ותכף גם אצלנו! לא קונים דירה!!!סגור
-
2.סוף סוף ניתוח הגיוני של השוק המטורף (ל"ת)קורא לרגע 19/06/2018 09:45הגב לתגובה זו24 1סגור
-
1.ניתוח ענייני ונכון. (ל"ת)ממי 19/06/2018 09:40הגב לתגובה זו22 2סגור
