ההאטה בשוק הדיור - תופעה זמנית או תחילתה של מפולת?
תהליכים ומגמות בשוק הנדל"ן לא נוצרים ביום אחד. בעוד היזמים ממתנים את קצב התחלות הבנייה והציבור אינו רוכש דירות חדשות, השינוי אינו מעבר לפינה
בימים אלו פורסמו נתוני הלמ"ס לפיהם ישנה ירידה בבניית הדירות החדשות במהלך החודשים האחרונים וביחס לנתוני החודשים והשנים הקודמות. מספר גורמים חברו יחדיו והביאו לתוצאה הזו. את הנתון האמור יש גם לחבר לנתון אחר שפרסמה הלמ"ס לפני כחודש ולפיו חלה ירידה במכירת דירות.
בד בבד עולה השאלה האם עסקינן בתופעה זמנית – נקודתית או שמא במגמה מתמשכת, שמשמעויותיה בהתאם, ושראויה לתחזיות ופרשנויות הנחרצות לכאן או לכאן שהנתון מקבל מאז פרסומו.
מדובר בשני נתונים המייצרים יחדיו תמונה אחת. היזמים מחד גיסא ממתנים את קצב התחלות הבנייה לאחר שהם בוחנים את פני הדברים בשוק הדיור ולאור התהליכים שהוא עובר, והציבור מאידך גיסא ,"מצדיק" בהתנהלותו את גישת היזמים עת הוא אינו רוכש דירות חדשות.
- כל הכותרות
גורמים מרכזיים להבנת ההאטה
מדיניותה המובהקת של הממשלה הינה הרצון לצמצם ולהמעיט ברכישת דירות על ידי משקיעים ובדרך הזו לגרום להקטנת הביקוש ולירידת מחירים. שינויים מיסויים והניסיון למיסוי דירה שלישית הם המאפיינים הבולטים לכך; ואכן המשקיעים הללו, מגזר כשלעצמו, רוכשים פחות דירות.
גורם נוסף מקורו בהצפת שוק הדיור "בדירות למשתכן" אשר הבנייה של רבות מהן תחל רק בעוד זמן רב. בנוסף, מעת שהדירות הללו גם "מתחרות" בדירות "הרגילות" שבאותם האזורים ברור שהיזמים נרתעים מכך וממילא שהרוכשים יפנו באופן טבעי לאפיק "הדירות למשתכן" שהינו זול משמעותית.
נוסיף לכך גם את הציפייה של הציבור בכללותו ושל רוכשי "הדירות למשתכן" בפרט, לירידת מחירים עקב כל התהליכים הללו ומדיניותה המוצהרת של הממשלה והרי לך גורם מהותי נוסף להבנת ההאטה. למותר לציין שגם התמשכות התהליכים, כולל חילוקי הדעות שבין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות השונות, בהיבט עריכת "הסכמי הגג" לבניית אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, גורם לעיכוב בהתחלות הבנייה וממילא להאטה ברכישתן.
למצב הדברים הזה ישנן מטבע הדברים השלכות ברורות. האטה ברכישות גוררת האטה בהתחלות הבנייה וכמו שראינו הדברים קורים אף במקביל. האם זה צפוי להביא לירידת מחירים? – לא בטוח. לטווח הארוך, ושוק הנדל"ן נמדד באופן הזה, הצע הדירות יקטן ושכזה קורה – המחירים עולים.
השלכה מובהקת נוספת הינה על שוק השכירות. ככל שפחות דירות נכנסות לשוק ובוודאי דירות להשקעה המופנות לשכירות, הרי שההיצע לשכירות אינו גדל וכפועל יוצא מכך המחירים יכול שיעלו ולכל הפחות לא ירדו. כמו כן, מי שמתגורר כיום בשכירות ואינו רוכש דירה חדשה, מן הטעמים שציינו ולרבות בשל הציפייה לירידת מחירים, אינו מפנה דירה נוספת לשוק השכירות, שעה שהביקוש לכך תמיד קיים ואף עולה וגם זה יכול שיהווה גורם נוסף לעליית מחירי השכירות.
אבל העיקר הוא שמוקדם מידי לדעת בנחרצות לכאן או לכאן. תהליכים ומגמות בשוק הנדל"ן לא נוצרים ביום אחד וגם השינוי שלאחריהם, ככל שהוא קורה, לוקח זמן. זה אופיו של השוק הזה. האם לכן ההאטה ברכישת הדירות החדשות הינה זמנית או ארוכת טווח – ימים יגידו; אך לבטח השינוי, ככל שיקרה במגמה הזו, איננו מעבר לפינה, ואין צורך להזדעק בכותרות.
הכותב הוא עו"ד ישראל עזיאל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד גרוס (GKH)
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.כשתהיה מפולת במחירי הדיור הדבר האחרון שיעניין אותך יהיהאלי 02/07/2018 17:59הגב לתגובה זו0 0לקנות דירה, מיתון ומפולת בדיור הם תאומים סיאמיים.סגור
-
10.המחיר לא ירד כי הוא נקבע על ידי הממשלה. אין שוק חופשי.בן אהרון 28/06/2018 17:45הגב לתגובה זו0 4כדי שהמחירים ירדו צריך שוק חופשי לקרקעות ואין כזה שוק. המחירים נקבעים על ידי המדינה ולא הקבלנים !!!סגור
-
9.השוק ללא שינויי, רק פחות החלק של המשקיעים. (ל"ת)בן אהרון 28/06/2018 17:43הגב לתגובה זו0 4סגור
-
8.כתבה שמתעלמת מהרבית והתשואה !!!אדם 28/06/2018 11:35הגב לתגובה זו8 0הסיבה לעליה של כ130% במחירי הדירות נובעת בעיקר מהרבית הנמוכה וביקוש ספקולטיבי של העדר. א. עלות המימון של משכנתא ברבית קבועה היא בסביבות 4% ואלו התשואה באזור המרכז היא בין 2-2.5% זה מלמד שהמחיר המימון גבוהה מהתשואה!! ב.שכר חציוני כ6700 ש"ח ואילו מחיר דירה ממוצעת נע בסביבות 1,500,000ש"ח, כלומר נדרשות מעל 200 משכורות חציונית לרכישת דירה ממוצעת!! זה האמא והסבתא של בועות!סגור
-
7.יש לך הרבה זמן פנוי כנראה .....טומי 28/06/2018 11:14הגב לתגובה זו6 0כבר מזמן לא קראתי כתבה כזאת שאין בה כלום. פשוט שום דבר חדש, שום ניתוח שום כלום. כדי לתאר את המצב אנחנו ממש לא זקוקים לכתבות של כלום כאלה. רחמו עלינוסגור
- טען עוד
-
6.צפירת ארגעה של העו"ד ללקוחותיו. (ל"ת)החזיריים 28/06/2018 10:54הגב לתגובה זו1 0סגור
-
כותבים הרגעה (ל"ת)מורה 03/07/2018 00:42הגב לתגובה זו0 0סגור
-
5.מחירי הדירות לא ירדו !!!דויד בללטי 28/06/2018 10:31הגב לתגובה זו2 7כחלון נכשל בגדול , ואולי "יצליח" להפחיד את הקבלנים שכבר הפסיקו לבנותסגור
-
הם לא ירדו. הם יתרסקו. העלאת ריבית, מעבר לפינה.... (ל"ת)ממי 03/07/2018 15:23הגב לתגובה זו0 0סגור
-
4.פרשנות מביכהעדיף שלא היה נכתב 28/06/2018 10:17הגב לתגובה זו4 0"האם זה צפוי להביא לירידת מחירים? – לא בטוח. " "אבל העיקר הוא שמוקדם מידי לדעת בנחרצות לכאן או לכאן." אם אין לך משהו חכם להגיד עדיף לא לזהם את הרשת במלל.סגור
-
3."קשה לדעת לכאן או כאן"??זה רציני!או פרסום במסווה כתבה (ל"ת)זה כתבה??? 28/06/2018 09:39הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.מהפכהלא פראיירים 28/06/2018 09:03הגב לתגובה זו17 1הרבה דירות חדשות תקועות בלי קונים. גם דירות יד2 מיעוט עיסקאות. לא רק פריפרייה. גם בתל אביב. המגמה ברורה, וככה בדיוק מתנהל השוק. תהליכים איטיים מביאים למהפכות גדולות. בעלי אינטרסים לא יספרו לכם את זה. אל תקנו דירות במחירים המטורפים האלה.סגור
-
1.לכאן או לכאן לא קונים דירה במחיר בועהכלכלן 28/06/2018 08:57הגב לתגובה זו19 2היו 10 שנים מעולות זהו הן נגמרו, עכשיו הצלילה ככה זה, התכנסות לממוצע. קדימה ריבית מחכים רק לך.סגור
-
תמשיך לחכות..כלכלן 03/07/2018 00:45הגב לתגובה זו0 1.אתם כותבים את זה כבר 10 שנים .. כל שנה אתה מפסיד כ 100k בממוצע לא חבל??סגור
