"הקניונים לא בדעיכה, אין מה להספיד; המשרדים? טרם הגיעו למיצוי"

סקטור הנדל"ן המניב עבר תהפוכות בשנה האחרונה. במחצית הראשונה של שנת 2017 הציג עלייה של למעלה מ-30% והחל מאמצע שנת 2017, החלה תנודתיות גדולה במחירי מניות הסקטור בבורסה. אפשר להניח כי התנודתיות מיוחסת לזו שנרשמה בשוק המניות הכללי, אך חלקה מוסברת בהשפעות על הסקטור בגין ציפיות להעלאת ריבית, והשפעות נוספות הספציפיות לסקטור המסחר. 

בניגוד לשנת 2017, סקטורי הנדל"ן השונים מציגים השנה בידול, ובעיקר בין החברות הפועלות בתחום המשרדים לבין אלו הפועלות בתחום המסחר. תחום המשרדים נהנה מהמצב הכלכלי הטוב של המשק, ובעיקר בשל הביקושים הגבוהים מענף ההייטק. לעומתו, תחום הנדל"ן למסחר סובל מסנטימנט שלילי שנובע מעליית הרכישות online ורכישות ישראלים בחו"ל, וגם מעליית צד ההיצע שגדל משמעותית בשנים האחרונות, באופן שהשפיע לשלילה על הפדיונות בקניונים.

ביצועי חברות הנדל"ן המניב ביחס למשרדים (בשנה האחרונה ממאי - מאי)
באופן מסורתי, הנדל"ן המניב מושפע באופן ישיר ממצב המשק. בשנת 2017 המשק הישראלי רשם צמיחה של 3.4%; גידול של 1.4% בתוצר לנפש; השכר הריאלי עלה בקצב מואץ בשלוש השנים האחרונות, בשנת 2017 עלה בכ-2.9%; ושיעור האבטלה עמד על 4.2%; סביבת הריבית נמוכה. הצמיחה נמשכה גם ברבעון הראשון של שנת 2018, עם צמיחה של יותר מ-4%, ולגבי ההמשך, משרד האוצר העלה את תחזית הצמיחה של המשק השנה מ-3.2% ל-3.5%. יחד עם זאת, עננת חוסר הוודאות, ובעיקר ברמה הגיאופוליטית יכולה לגרום להשפעות שליליות על ביצועי שוקי ההון, ועולה השאלה איך המצב ישפיע על סקטור הנדל"ן המסחרי.

בצד הביקוש, בין הגורמים שפועלים לטובה על הנדל"ן למסחר ניתן למצוא את שיעור הצמיחה של התוצר המקומי, הגידול בצריכה הפרטית וגידול האוכלוסייה. מנגד, בין הגורמים שמעיבים ניתן למצוא את עליית פעילות הרכישות באינטרנט שמדירה את רגלי הרוכשים מהקניונים ומשכך מביאה לירידה בפדיונות השוכרים, וכן את עלייה ברכישות הישראלים בחו"ל.

לדברי אביטל איגנר, מרוסאריו ייעוץ ומחקר: "בהמשך למגמה העולמית, ענף המסחר בישראל עובר בשנים האחרונות תמורות ושינויים, אשר חלקם נובעים מצד הביקוש וחלקם נובעים מצד ההיצע. שני צדי המטבע מתחילים להראות את אותותיהם בביצועי חברות הנדל"ן המחזיקות בנכסי מסחר, אם כי ברמה מאוד מתונה". 

"בשנה האחרונה, חל שינוי מגמה - הרכישות באינטרנט ביחד עם רכישות ישראלים בחו"ל בעקבות מדיניות השמיים הפתוחים אשר הוזילו את מחירי הטיסות לחו"ל, השפיעו באופן חריף יותר על פדיונות הקניונים. בדו"חות חברות הנדל"ן המניב, רואים התמתנות בגידול בפדיונות בפעם הראשונה מזה זמן רב. יחד עם זאת, ישנם גם גורמים ספציפיים אשר השפיעו לרעה ואשר כוללים את מזג האוויר (איחור והתקצרות החורף) אשר תרם אף הוא להקטנת כמות רכישות הבגדים בחורף. נראה כי הרכישות באינטרנט ביחד עם הרכישות של ישראלים בחו"ל, הגיעו למסה קריטית, וחדרו גם לתחומים שמהווים נגיסה ברורה ברכישות בקניונים. להערכתנו, ככל שקיים פער בין מחירי הסחורות אשר ניתן לרכוש באינטרנט או בחו"ל ביחס למחירים בקניונים, נפח הרכישות בקניונים ימשיך להיפגע".

"סימני התחרות בתחום הקמעונאות ניכרים גם בביצועי חברות הקמעונאות הישראליות (למעט קבוצת פוקס) באופן שהרווחיות יורדת וחלק מן הרשתות הישראליות אף הגיעו לקריסה (הוניגמן, יפו תל-אביב ועוד). יחד עם זאת, נראה כי מרבית קבוצות חברות הנדל"ן נערכות לשינויים ואנו רואים את בעלי הקניונים נערכים למערכה זו בין אם שינוי תמהיל הקניונים (דגש על חוויית הבילוי והקנייה), בידול באמצעות הכנסת רשתות חדשות, שיפוץ חנויות והקניונים על מנת לשמור על הרלוונטיות שלהם", אמרה איגנר.

שטח המסחר לנפש בישראל נחשב נמוך בהשוואה בינלאומית ועומד על כ-1.1 מ"ר. שטחי המסחר לנפש בבאר-שבע הם מהגבוהים בישראל (6.1 מ"ר לנפש), לעומת תל אביב עם 1.38 מ"ר לנפש. לעומת זאת בירושלים, שטחי המסחר לנפש הינם נמוכים ועומדים על כ-0.7 מ"ר לנפש בלבד.

מידי שנה נפתחים בישראל מרכזי מסחר בשטח של כ-160-150 אלף מ"ר. היקף זה תואם, פחות או יותר, את קצב הגידול באוכלוסיה, כך ששטחי המסחר לנפש אינם גדלים. אם כך, נראה שהרמה הנוכחית של כ-1.1 מ"ר לנפש מהווה סוג של שיווי משקל. בין השנים 2017-2009 נפתחו כ-127 מרכזי מסחר בשטח כולל של כ-26.1 מ' מ"ר. לפי איגנר, נראה כי השוק מתחיל לאזן את עצמו שכן בשנים 2017-2016 ניכרת ירידה משמעותית הן במספר הקניונים והן בשטח הקניונים שנפתחו. 

"שוק צועד לכיוון של התגברות התחרות אשר צפויה להשפיע לרעה הן מצד הביקושים והן מצד ההיצע, אלה צפויים ליצור אתגרים משמעותיים לחברות הנדל"ן הפועלות בתחום, במיוחד באזורים בהם מופר שיווי משקל של שטחי המסחר", אמרה איגנר. "מבחינת ההשפעה של ההתפתחויות הללו על ה-NOI של הקניונים, להערכתנו, השינוי לא יהיה דרמטי כפי שמחירי מניות חברות המסחר מתנהגות, ולהערכתנו, לאור התוצאות של חברות הנדל"ן, ירידת NOI משמעותית לא נראית באופק הקרוב. תחום הקניונים אינו בדעיכה ולא צריך להספיד אותו".

שוק המשרדים טרם הגיע למיצוי 
"שוק המשרדים בישראל נמצא כיום בפריחה בפרט, בתל-אביב והרצליה, שם שיעורי התפוסה עולים, ובהרצליה מתקרבים לתפוסה מלאה, וכל ההיצע החדש נספג במהירות", אומרת איגנר. "מחירי שכר הדירה בתל-אביב, נמצאים במגמה מעורבת. חלק מן האזורים חווים ירידה קלה בעקבות ההיצע הרב שנכנס לשוק בתקופה האחרונה, עם דגש על מחירי שכר הדירה של בניינים שנבנו על ידי קבוצות רכישה. לעומת זאת, אזורים מרכזיים מאוד ממשיכים לרשום עליית מחירים. המצב בשוק המשרדים ביתר אזורי הארץ ובאזור המרכז בפרט, גם בצמיחה אשר מתבטאת הן בעלייה בשיעורי התפוסה והן במחירי שכר דירה אשר עולים בהדרגה". 

להערכתה, תהליך ההתפתחות המואצת של שוק המשרדים טרם הגיע למיצוי כך שלא ניתן לראות השפעה ארוכת טווח של עודפי היצע. "כיום מורגשת ירידה קלה מאוד של דמי השכירות אשר מתבטאים בעיקר בבניינים חדשים שנבנו על ידי קבוצות רכישה, לעומת המשך עלייה של משרדים A class חדשים. במידה והמשק ימשיך בצמיחה גבוהה יחסית, בעיקר בענף ההייטק, השוק יוכל לספוג את ההיצע המתווסף באופן מלא ללא ירידה בדמי השכירות". 

עזריאלי - "יכולה להתמודד עם השינויים"
מניית עזריאלי סבלה מן הסנטימנט השלילי אשר קיים בתחום הנדל"ן למסחר בתקופה האחרונה. מאז השיא האחרון שנרשם באוגוסט 2017 איבדה המניה כ-13% מערכה. אינגר מחזיקה במחיר יעד של 195 שלק למניה תחת ההנחה כי החברה גדולה דיו כדי להתמודד עם השינויים. " השווי הראוי לחברה עומד על כ-23.7 מיליארד שקל. התמורות שחלו בתחום המסחר טרם קיבלו ביטוי בביצועי החברה - לא בפדיונות, לא ב-NOI מנכסים זהים אשר ממשיכים לצמוח. אנו חושבים כי להתגברות התחרות מצד ההיצע ולשינויים בביקושים כתוצאה מנסיעות ישראלים לחו"ל ומהמסחר המקוון, יכולה היות השפעה על ביצועי הנכסים בטווח הקצר-בינוני, אך לחברה כלים רבים להתמודד עם שינויים אלו".

מניית עזריאלי בחודשים האחרונים:

מליסרון - קיפאון בפדיונות
חברת הקניונם רשמה ברבעון החולף קיפאון בפדיונות הקניונים, לראשונה מזה מספר שנים. דווקא הקניונים הגדולים, אל ושברמת אביב, פתח תקווה וברחובות הציגו ירידה בפדיונות של למעלה מ-1.5%, קניון באר שבע הציג ירידה מתונה יותר של 0.6%, ומנגד קניון הקריון הציג גידול של 1.8% בפדיון. איגנר מעריכה כי הסיבות לירידה בפדיונות בקניונים הגדולים מיוחסים לשינויים המבניים שעוברים על השוק, כמו גידול ברכישות המקוונות, וגם פתיחת קניון גינדי TLV שמצליח לנגוס בחלק מהפדיונות של קניון רמת אביב.

עם זאת, איגנר מחזיקה בדעה כי החברה ממשיכה להתאים את תמהיל הקניונים למגמות המאפיינות את ענף המסחר לאחרונה, כמו הביקוש לחנויות גדולות יותר, כניסת רשתות ספורט, חזרת בתי הקולנוע לקניונים, כניסת מסעדות ובתי קפה והקטנת מתחמי המזון המהיר.  נתון הפדיונות התמתן בשנת 2017 ולהערכתנו מבטא שינוי מגמה - מעלייה רציפה בשנים האחרונות למצב של קיפאון. יחד עם זאת, קשה לנבא את הכיוון. מליסרון הציגה עד היום עמידות גבוהה לתהליכים אלו והצליחה גם לשפר את ביצועי הקניונים באמצעות השקעות בשיפוץ, שינויי תמהיל וניהול אקטיבי, כאשר חלק מתהליכים אלו להערכתנו הגיעו למיצוי".

"בראיה כוללת על החברה, נראה כי היא ממשיכה לבנות מנועי צמיחה עתידיים באמצעות המשך פיתוח פרויקטי ייזום הן על קרקעות חדשות דוגמת הפרויקט בשרונה והן השבחה ומיצוי של זכויות בנייה בנכסים קיימים תוך הוספת שימושים של משרדים ואף מגורים. עיקר ההתפתחות היא בכיוון של משרדים כפי שמתבטא בפיתוח שלבים נוספים בפארק עופר בפתח תקווה, בניית בניין משרדים ביוקנעם ועוד. הגדלת רגל המשרדים, ובפרט כאשר תחום זה מציג ביצועי שיא בשנים האחרונות, תתרום להקטנת התלות של החברה בתחום המסחר". 

בשורה התחתונה, כותבת איגנר, "להערכתנו, שנת 2017 מהווה שנת מפנה עבור חברות המחזיקות בנדל"ן למסחר. אם בשנים האחרונות ראינו פדיונות הולכים ועולים בקצבים גבוהים, בשנה זו אנו רואים התמתנות בפועל, ולהערכתנו, התמתנות זו תמשיך בשנה הקרובה. מחירי המניות של החברות החזקות בתחום זה ספגו ירידות מחירים משמעותיות אשר להערכתנו משקפות overshooting המגלם ירידה משמעותית ב-NOI אשר השוק צופה". 

מניית מליסרון בחודשים האחרונים: