הקבלנים בלחץ? "הצורך במזומנים מתחיל לתת אותותיו על מחירי הדירות"

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם את סקירתו השבועית והתמקד בענף הנדל"ן למגורים. מהסקירה עולה כי רצף הירידה במספר העסקאות, שנמשך מאז אוגוסט 2016, נעצר, כאשר בחודש מאי נרשמה עלייה של כ-10% במספר העסקאות הנדל"ן בארץ.

על פי סקירת הכלכלן הראשי, בחודש מאי 2018 נרכשו 9,200 דירות, מתוכם 660 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מדובר, כאמור, בגידול של 10% במספר העסקאות (כולל מחיר למשתכן), כאשר גם במספר העסקאות "במחירי שוק" בלבד נרשמה עליה של 8%.

בכך, נבלם רצף הירידה המתמשך במספר העסקאות (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת) שנמשך מאז אוגוסט 2016, כאשר מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש מאי עמד על כ-2,500 דירות, גידול של 14% בהשוואה למאי אשתקד. עם זאת, הגידול מתרכז רובו ככולו במכירות במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר אם לא מחשיבים את המכירות ב"מחיר למשתכן", מדובר בגידול מתון של 4% במכירת דירות חדשות בלבד.

בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור רחובות בגידול משמעותי במכירות הקבלנים "במחירי שוק". ניתוח הממצאים מלמד שבעוד שבאזור המרכז הגידול במכירות הקבלנים מתפרס על פני מספר רחב של קבלנים שרשמו גידול מתון במכירות, באזור רחובות מתרכז גידול זה רובו ככולו במכירות של חברה גדולה מסוימת, ברמות מחירים נמוכות יחסית לאזור.

• יונט קרדיט סוגרת את הסניפים למעט ראשל"צ וחולון ולא תפתח חדשים
• יונט קרדיט ממשיכה להסתבך: ואיך שלמה אייזיק ברח מהאש

כך, אם עד לאחרונה החברות הגדולות, שנהנו מהגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, נמנעו מלהוריד מחיר (ובכך ספגו פגיעה קשה יותר במכירותיהן), עשויים ממצאים אלו להעיד כי לפחות אצל חלק מהחברות הגדולות הצורך בתזרים מזומנים מתחיל לתת אותותיו בקביעת רמות המחירים.

בהקשר הזה, מציין הכלכלן הראשי כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל במסגרת מחיר למשתכן, עמד בחודש מאי על 4.4 מיליארד שקל, עליה ריאלית של כ-13% בהשוואה למאי אשתקד. 

נתון מעניין הוא שכחמישית מתזרים המזומנים בחודש מאי האחרון מקורו במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כמעט כפול בהשוואה למאי אשתקד. הגידול המשמעותי במשקלן הכספי של המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" אינו נובע רק מהגידול הכמותי במספר הדירות שנמכרו במסגרת זו (במאי 2017 נמכרו 420 דירות במסגרת זו, ובמאי השנה 660) אלא מהפיזור הגיאוגרפי השונה, כאשר גדל משמעותית משקלן של המכירות במסגרת פרוייקט זה באזורי הביקוש במרכז הארץ.

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ומה עם הזוגות הצעירים?  רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מאי ב-4,500 דירות, מתוכם 3,800 ב"מחירי שוק". בהשוואה למאי אשתקד, זוהי עליה של 12% ברכישות הצעירים "במחירי שוק", כאשר הגידול בולט במיוחד באזור רחובות ובאזור ירושלים. מנגד, נמשכת הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה, כאשר אלו הסתכמו ב-2,300 דירות בלבד, ירידה של 24% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, יש לציין כי אזור חיפה היה היחידי בו נרשם גידול ברכישות הזוגות הצעירים בשנת 2017.

סביר להניח כי העובדה לפיה לאחרונה החלו להיסגר מכרזים משמעותיים במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה, "תורמת" לירידה זו ברכישות הזוגות הצעירים בעיר.