איך הטבות בשוק המגורים בניו יורק משפיעות על סקטור הנדל"ן?

ככל הנראה, המונח Concessions (הטבות) בשוק במגורים בניו יורק לא אומר משהו לרוב המשקיעים, אולם לדברי נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן אי.בי.אי בית השקעות, זהו נתון שנכון לעכשיו כדאי לעקוב אחריו כדי להבין את שוק המגורים בניו יורק בתחום השכירות החופשית.

ישנן מספר חברות אשר נמצאות כיום בביצוע או אכלוס של פרויקטים להשכרה בניו-יורק. ביניהן החברות הנדל"ן המניב האמריקאיות הציבוריות אול-יר אגח ה ספנסר אגח גודלשה קפיטל אגח ג יוזמת פרויקט מגורים של 205 יח"ד להשכרה, מויניאן אגח בסיימה את פרויקט אוסקר שנמצא באכלוס ואקסטל אגח ב נמצאת בשלבי אכלוס מתקדמים בפרויקט 555.

לדברי ברקוביץ "נכון לעכשיו, לא מדובר על נתון אשר פוגע באופן משמעותי בתזרים החברות אשר מרביתן נמצאות בשלבי אכלוס מתקדמים. למרות זאת, זהו נתון חשוב שכדאי לעקוב אחריו כשמנתחים את הסקטור".

מה זה Concessions? המונח Concessions מתייחס למעשה להטבות שמקבלים כאשר חותמים על חוזה שכירות של דירה, בין אם מדובר בהטבה של חודש חינם, וויתור על עמלת תיווך או הטבות אחרות.

• אול-יר ממשיכה להסתבך והמחזיקים יאלצו להסתפק בפירורים
• אול-יר: המבקרת הפנימית פרשה כי לא ממש לוקחים ברצינות את הביקורת

"ההטבה לשוכר יכולה להיות גם הנחה בשכירות בפועל, אם כי זו הטבה שהחברות המשכירות פחות אוהבות היות ובחידוש חוזה יהיה עליהן להעלות דמי שכירות, מה שעלול לגרום ליציאת שוכרים". מציין ברקוביץ.

ב-Concessions ההטבות הן ללא שינוי בשכירות בפועל למרות שמדובר על הנחה לכל דבר ועניין. לצורך ההמחשה, חודש חינם בחוזה שכירות לשנה משקף הנחה של כ-8.3% על סך תשלומי השכ"ד. לדברי ברקוביץ "ההטבות ניתנות כיום בעיקר בפרויקטים חדשים בעלי היקף גדול של יח"ד כאשר היקף ההטבה תלוי בשכונה ובהיצע הדירות באזור."

"היקף ההטבות הגדול ביותר ניתן במרכז ברוקלין ובלונג איילנד, שני אזורים בהם סיימו כעת החברות הציבוריות אול-ייר וספנסר לבנות פרויקטים להשכרה, אם כי במקרה שלהן, בשני הפרויקטים קיים 'מאסטר ליס' וגם היקף שכירויות בפועל גבוה של 80% ו-100% בהתאמה".  

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מהגרף לעיל ניתן לראות כי היקף תופעת ההטבות נמצא במגמת עלייה לאורך השנים האחרונות, אולם מאז השיא שנרשם בתחילת השנה, בשיעור של כ-50% מהיקף החוזים שנחתמו, נרשמה ירידה מהותית בהיקף ההטבות אשר עומדת כיום ברמה של קצת יותר מ-30%.