תשואה גבוהה על דירה בארה"ב? תחשבו פעמיים

בשנים האחרונות נראה כי השקעה בנדל"ן מעבר לים קורצת למשקיעים ישראלים רבים. הסטת ההשקעות לחו"ל נובעת בעיקר בשל הקשחת הרגולציה והמיסוי הכבד כנגד משקיעי הנדל"ן בארץ ובעיקר לאור מחירי הנדל"ן הנמוכים בהשוואה לישראל.

נוכח המצב, בישראל פועלות קרנות רבות להשקעה בנדל"ן בחו"ל. לקרנות אלה לא מעט הבדלים כאשר העיקרי והקריטי ביניהם הוא בהגדרת המשקיע - האם הוא שותף או לקוח? 

הקרנות המתווכות
בישראל ישנן קרנות המגייסות כסף ממשקיעים מקומיים ומשקיעות אותו בעסקי נדל"ן שונים בחו"ל, כאשר אלו הן קרנות הפועלות כמתווכות בלבד בין המשקיעים לבין חברות נדל"ן. מנגד, ישנן קרנות שמגייסות משקיעים כשותפים בפרויקטים שהן יוזמות ובונות בעצמן בחו"ל – אלה הן קרנות יזמיות.

היתרונות של חברות המשמשות כמתווכות הם שהן מגוונות ובעלות נפח פעילות רב. חברות אלה יכולות לבחור עם אילו יזמים להתקשר, באיזה אזורים להשקיע ובאילו פרויקטים להתמקד - האם בנכסים קיימים, בקרקעות וכדומה. כמו כן, יש לאותן החברות "המתווכות" את האפשרות להתקשר עם יזמים רבים בתחומים שונים ובכך למנוע תלות ביזם אחד בלבד.

עוד עומדת להן האפשרות להשיג תנאי התקשרות נוחים עם אותם היזמים כדוגמת עמלות נמוכות, חלוקת רווחים נוחה יותר וכיוצא בזה. עם זאת, משקיעי הקרן (הלקוחות) משקיעים בדרך כלל בפרויקט אחד ספציפי מתוך פורטפוליו הפרויקטים כך שלמעשה התלות שלהם ביזם ובפרויקט נשמרת ומרבית היתרונות הנ"ל למעשה מתבטלים.

החיסרון בלקוח של קרן מתווכת הוא שללקוח אין כל קשר ישיר ליזם, שלמעשה הוא הגורם המקצועי והאחראי על הפרויקט ועל השאת הרווחים למשקיעים. בשל כך, אין למשקיע אפשרות אמתית להגיע לנתוני העסקה המדוקדקים והוא נאלץ להסתמך על אמינותה ומקצועיותה של הקרן המתווכת.

כמו כן, היות שכמעט תמיד החברה המתווכת אינה משקיעה מכספה בפרויקט, אזי לא בהכרח כי השיקולים שלה כלכליים נטו וייתכן מצב בו אין חפיפה בין האינטרסים שלה לבין אלו של לקוחותיה. סיכון נוסף מגיע מעצם ריבוי השחקנים הפועלים בענף. אלו מונעים מתוך מטרה אחת בלבד - גריפת עמלת התיווך ולעיתים אף תוך השארת הלקוחות לבד בחזית בהתמודדות מול יזמים שאין להם התקשרות חוזית ישירה עימם.

הקרנות היזמיות
מהעבר השני, הקרנות היזמיות דווקא מחזיקות ביתרון בולט - ההשקעה מבוצעת ישירות אצלן ולכן המשקיע פועל ישירות מול הגורם בעל הסמכות העליונה בפרויקט. בכך, קיימת שקיפות מלאה ואפשרות לבחון לעומק את מקצועיותו וניסיונו של היזם, כמו גם להיות חשוף לכלל נתוני העסקה הקשורה להשקעתו של הלקוח, זאת כבר בתהליך קבלת ההחלטות הראשוני.

בנוסף, הקרן היזמית, לרוב, משקיעה סך מסוים מהונה העצמי להון הנדרש לכל הוצאה לפועל של פרויקט ובכך מייצרת זהות אינטרסים מלאה עם המשקיעים. כמו כן, קרן יזמית מממשת את רווחיה הפרטיים בסוף הפרויקט ורק לאחר שהמשקיעים גורפים את רווחיהם, כך שבשום שלב המשקיע לא ימצא את עצמו לבד מול שוקת שבורה.

מנגד, בהשקעה כלקוח בקרן מתווכת אתה שם את כל יהבך על יזם אחד – במידה חלילה שהוא לא יצליח, הלקוח שותף מלא לכישלון ועלול לאבד את השקעתו. יש לציין כי גם למשקיע ישנן פחות אפשרויות לבחור את מיקום הפרויקטים, סוג הפרויקטים ופיזור ההשקעות, כמו גם האפשרות להתמקח על גובה העמלות וחלוקת הרווחים.

אז מה עדיף?
קיים הבדל מהותי נוסף בין שני סוגי הקרנות הבא לידי ביטוי כאשר הן רוצות לגייס הון על ידי תשקיף. קרנות הפועלות כיזמיות, חייבות לדווח בתשקיף על תשלומים המגיעים להן בכובע שלהן כיזמיות, היות והקרן המגייסת והיזם הם גוף אחד. מנגד, קרנות מתווכות יכולות להימנע מגילוי בנוגע לתגמול היזם מכיוון שהיזם לא מוגדר כ"בעל עניין" או כ"צד קשור" לפי חוק ניירות ערך. לכן, אין זה מחייב לתת גילוי בגינו בתשקיף.

המצב המתואר יוצר עיוות שמציג בצורה לא מדויקת סיטואציה בה הקרנות היזמיות מקבלות יותר כסף מתוך ההון שמגויס על בסיס התשקיף מאשר אלה המשמשות כמתווכות, אולם הדבר אינו כך.

לפיכך, יש להסדיר מצב זה על מנת שלמשקיע הסביר תעמוד היכולת להשוות בין ההשקעות. כך לדוגמא, ניתן לחייב את הקרנות המתווכות לגלות את כלל התשלומים להם זכאי היזם בפרויקט, או לחילופין לאפשר לקרנות היזמיות להפריד בין גילוי דמי הניהול בכובע שלהן כקרנות המגייסות הון לבין דמי הניהול המועברים ליזם.

לסיכומו של עניין, ההמלצה למשקיעים היא לבדוק באיזו קרן מדובר, לשקלל את היתרונות מול החסרונות ולקבל החלטה מושכלת לעניין ביצוע ההשקעה.

הכותב הוא חגי אדורם, בעל משרד עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן וחבר בוועדת המקרקעין הארצית של לשכת עוה"ד