משבר הדיור: הקבלנים מתקרבים לנקודת שבירה

פטור מס דגירה על קרקע הוא גורם אקוטי במשבר הדיור. מי מאיתנו שמבצע את קניית סל הפירות והירקות שלו בשוק יודע היטב כי המחירים משתנים במהירות הסילון לא רק במשך עונת השיווק שלהם אלא אפילו במשך יום שיווק יחיד.                    

מדוע תופעה זו בכלל מתרחשת?
מסתבר שבענף החקלאות קיימת התכונה של חיי מדף קצרצרים למוצרים. כאשר מגיע לשוק תות שדה אדמדם ורענן בתחילת היום וכאשר השמש לא קופחת עליו, עדיין מחירו מרקיע שחקים. כולם כמהים לנגוס בו בתאווה ועל כן מרקיע מחירו לכדי עשרות שקלים לקילוגרם בודד.

אך מה קורה בסוף היום, כאשר החום והשמש כבר נותנים אותותיהם בפרי ובעיקר כאשר יתרת הפרי בדוכן כבר לא תהיה ראויה לשיווק ביום המחרת? כמובן שמחירו צונח בצורה דרמטית. הדוגמה הנ"ל היא דוגמא למעשה למוצר בעל חיי מדף קצרים במיוחד, אשר ממילא אינו יכול לסבול מכשל שוק ולכן אינו דורש גם כל התערבות חיצונית. בכל מוצר במשק קיים רכיב אורך חיי המדף והדבר משפיע על מחירו.  

דוגמה למוצר בעל חיי מדף ארוכים במיוחד - קרקעות, כמו גם הדירות הנבנות עליהן. על קרקעות כמובן שאין צורך להרחיב מאחר וחיי המדף שלהן למעשה אינסופיים. דירות לעומת זאת סובלות אמנם מבלאי קל, אבל הוא שולי ביותר, בפרט כאשר הן לא מאוכלסות עדיין ולכן אורך חיי המדף שלהן גם הוא כמעט אינסופי.

כיצד הדבר משפיע על עולם הנדל"ן?
ברוב מדינות העולם מוטל מס רכוש ובפרט מס על קרקע המיועדת לבנייה (זו שכבר קיבלה את כל האישורים הנדרשים לכך) ואשר הבנייה בה לא נעשית בפועל. ובישראל? לא מיניה ולא מקצתיה.

עד שנת 1999 הונהג בישראל מס רכוש, מתוך מטרה לצמצם את אי השוויון כתוצאה מבעלות על קרקעות. עד אותה שנה יחידים שהחזיקו בבעלותם קרקע לא בנויה, פרט לקרקע חקלאית ולקרקע המשמשת בחקלאות, חויבו במס שנתי בשיעור של 2.5% משווי הקרקע, ומי שעבורם הקרקע הינה מלאי עסקי חויבו בשיעור מס של 1.2%. עם זאת, החל מינואר 2000 הוחלט להוריד את שיעור מס הרכוש ל-0%. מאז היו המלצות להשיבו בועדת טרכטנברג ובחוק ההסדרים ועוד  - כולן טורפדו.

ומה קורה כאשר כאשר המשאב היחיד בעולם שלא ניתן לייצר ממנו עוד, אינו ממוסה יותר? ערכו בצורה אוטומטית עולה. אין עליו שום תקורה לאחר שנרכש והוא הופך להיות קלף מיקוח בידי היזמים-קבלנים, להם אין שום תמריץ למהר ולבנות עליו.

מאז בוטל המס ובעיקר עם האסקלציה שחלה בענף עקב משבר 2008 עלו וגאו ההצעות לרכישת קרקעות עד כי גובה ההצעה הגיע לעיתים לעד פי 5 ממחיר המינימום שהמדינה קבעה, דבר שבא לביטוי במחיר הקרקעות הפרטיות ששילש עצמו בעשור האחרון.

לא בכדי הוגשו הצעות גבוהות אלו. קרקעות שאינן ממוסות הן בטוחות כלכליות שערכן רק עולה ואגב כך גם מעקר כל מוטיבציה לבנות עליהן ובטח שלא למוכרן (למעט עבור תזרים שוטף ולא לפני שמגלגלים ערך הקרקע על הלקוח).

במציאות זאת של צבירת קרקעות מהמדינה כאשר ערכן רק עולה לצורך ספסרות ולא עבור הצורך הטבעי שלשמו נועדו, נוצר מצב אבסורדי כאשר היזמים-קבלנים, אם אכן ממלאים ייעודם ובונים ודאי שעל מנת למכור (כפי שמעיד שמם "התאחדות בוני הארץ"), "יורים לעצמם ברגל". זאת מאחר  והם מבצעים "אקזיט" מוקדם מדיי בזמן שערך הקרקע, הרכיב המשמעותי בסיפור, עדיין עולה.

מהי למעשה האסטרטגיה של היזמים-קבלנים?
בהינתן כי הקרקעות כאמור אינן ממוסות, מטרת היזמים-קבלנים היא למכור דירות במשורה כדי לייצר תזרים וכדי לטפח את מיתוס המחסור והקושי הרגולטורי. 

ואיך זה מתבטא בזמנים אלה כאשר מספר העסקאות בשפל? מסתבר שהם מנהלים קרב חשוב על תודעת ההמונים לגבי מגמת המחירים בשוק. במהלך מתואם היטב, הם פועלים כגוף אחד בשני מישורים עיקריים:

1. הם נותנים הנחות בדמות שכ"ד עד איכלוס, ריהוט גן חינם, רכב מתנה ועוד "מתנות" רבות כיד הדמיון ובלבד שהדבר חס וחלילה לא ישתקף במדד המחירים הרשמי של הלמ"ס ויתקבע בתודעה. וכאשר ההנחות הללו אינן מסייעות עדיין להשיב את הלקוחות לשוק, ובניגוד לכל הגיון כלכלי ברמת המיקרו של החברות – הן מעדיפות למכור מעט דירות במחיר גבוה ממחיר שהיה נקבע. כלומר, הן מקריבות רווחיהן המידיים (רבות מהן יכולות לעשות זאת באמצעות השומנים רבים שנצברו בעשור האחרון, ראו גרף מצורף). 
2. הם מאיימים ולעתים מיישמים צמצום התחלות בנייה ובכך מנסים לייצר פניקה שתתמוך במחירים הגבוהים אליהם הם שואפים.

אגב, שני המהלכים הללו דורשים תיאום רב וכלכלית אינם עומדים כלל בתנאי שוק חופשי ומשוכלל ומעידים לכאורה על קרטליזם.

מה ההיגיון במהלכים אלה? לשיטתם, דירות הן מוצר בסיסי וירידה זמנית בעסקאות סופה ב"התפרצות ביקושים כבושים". כלומר, התפיסה היא שלבסוף הקונים ישברו כשיראו שהמחיר לא יורד ויקנו בהמוניהם במחיר מופקע (הם רק שוכחים שהשוק כבר כיום מוצף עקב עשור של רכישות מוגברות בעיקר על ידי משקיעים). שאם לא כן, יחל מבחינתם תהליך של כדור שלג ופקיעת בועה. במילים אחרות, הם מנסים בכל כוחם לשמר את התרנגולת המטילה להם ביצי זהב לנצח.

מה על הממשלה לעשות?

1. כמובן להשיב את מס הדגירה על הקרקע שבוטל. בכלכלה ובחברה בריאה, קרקע אמורה להינתן כפיקדון לקבלנים על מנת שיבנו עליה ולא אחרת.  
2. לשלב בענף הבנייה חברות זרות, לא רק עובדים זרים אלא חברות שלמות שלא עוסקות בספסרות קרקע אלא בבניית דירות (דבר שגם אותו משתדלים היזמים-קבלנים לטרפד). 

כמובן שהממשלה ובעיקר שר האוצר לא יפעלו ליישם שום מהלך, אלא אם יופעל עליהם לחץ יוצא דופן. הממשלה כיום, יש להודות, מחויבת יותר לבעלי ההון ובהם הקבלנים מאשר לדור העתיד בה. הדבר היחיד שהיא עושה ותעשה הוא הכרזות ריקות מתוכן לפתרון משבר הדיור בדמות סיסמאות כגון: "פטיש 5 קילו לשוק הדיור", "סופרטנקר למשבר הדיור" וכו' שמטרתן בעיקר להרדים, אבל תיישם אפס פעולות אופרטיביות פשוטות שבאמת יפתרו הבעיה. לא מיסוי השכרה ולא מיסוי דגירה על קרקעות. ממשלה שבחרה לשרת מעט אשר מיליונים בכיסיהם על חשבון מיליונים אשר מעט בכיסיהם.

מה על הצעירים וחסרי הדיור באשר הם לעשות?
לפי מדד הלמ"ס מחירי הדירות רשמו ירידה של 2.5% בחצי השנה האחרונה. במצב הקיים (כ-160 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת), המחירים הם מהגבוהים בעולם ואין להם באמת לאן לעלות יותר. על הצעירים להבין כי מדובר כאן במשחק כיפופי ידיים ושלמרות שהממשלה עושה הכל כדי לשרת את אינטרס הקבלנים, מצבם של חסרי הדיור מצריך התייחסות גדולה יותר. 

במצב דברים בו תשואת השכירות במשק נמוכה במיוחד (כ-2%-3% בלבד) וכאשר מלאי הדירות "על המדף" הרקיע ל-50 אלף, קבלנים רבים שרויים בבעיות תזרים ומגייסים כסף מהציבור, אם באמצעות אג"חים בריביות מופרכות או הלוואות מקרנות פרטיות בריבית בשיעור של שוק אפור. דווקא הם קרובים יותר לנקודת השבירה ושבירה זו פירושה קביעת מחיר שיווי משקל נמוך יותר שאליו יאלצו להתיישר גם החברות האמידות יותר, דבר שיפעיל עוד לחצים עליהם וחוזר חלילה.

אגב, ממש אין צורך לחשוש מ"התחלות בנייה" מכיוון שבשוק בו המחירים יורדים, את המחסור מספקים ממילא מרובי הדירות (רק בשנה האחרונה "תרם" סקטור זה להיצע כ-20 אלף דירות יותר מאשר לפני כ-3 שנים).

הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא את דעת מערכת Bizportal