הדילמה של משפרי הדיור - האם למכור ואז לקנות או ההיפך?

משפרי דיור עומדים בפני כמה בעיות. מעבר לעובדה הפשוטה שכחלון לא מספק להם פתרונות כמו לזכאים במחיר למשתכן, הם נתקלים בדילמה – האם לקנות דירה ואז למכור את שלהם, או ההיפך – האם למכור את הדירה הקיימת ורק אז לרכוש דירה אחרת?

במידה והם רוכשים דירה לפני שמכרו את שלהם, הם חשופים מאוד למחירי הדירות שעשויים לרדת בין מועד הרכישה למועד המכירה, והם עלולים להפסיד סכום משמעותי. מנגד, אם המחירים דווקא עולים, הם ירוויחו מהמצב.

עד לפני שנה, משפרי הדיור העדיפו לקנות ואז למכור, כי מגמת עליית המחירים בשוק, היתה ברורה. המצב השתנה, ובהתאמה – הסיכון שלהם גדל. אם הם מוכרים את הדירה לפני שרכשו חדשה, אזי הם כמובן בסיכון שהשוק יברח להם - שהמחירים יעלו. אם המחירים ירדו אז הם עשויים להרוויח.

איך לוקחים מימון? הדילמה של משפרי הדיור מתבטאת גם בהיבט המימון. רכישת דירה לפני שהם מכרו את הדירה הקיימת, משמע – מימון מאוד גדול. איך לוקחים מימון כזה? 

• סוגי ריביות נפוצות: מה חשוב לדעת לפני שלוקחים הלוואה?
• הלוואות, משכנתאות והזדמנויות: כך תתמודדו בתקופה של אי ודאות כלכלית

נניח שמשפחה של משפרי דיור מוכרת את הדירה שלה ב-1.6 מיליון שקל, ומתכוונת לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל. ראשית, יש כאן עניין מיסוי – רכשתם דירה לפני שמכרתם, יש לכם בנקודת הזמן הזו שתי דירות, ורשות המס עלולה לראות בכם משקיעים ואז המס בהתאם גבוה יותר. לא להיבהל, רשות המס מודעת לעניין והיא מספקת לכם דחייה – יש לכם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ולא להיחשב כמחזיקי שתי דירות, ובהתאמה גם לשלם מס רכישה מופחת.   שנית, העניין המימוני. יש לכם משכנתא ראשונה וגם תשלום על הדירה החדשה איך עושים את זה? נניח שעל הדירה הישנה יש למשפחה (בהמשך לדוגמה) משכנתא של 300 אלף שקל, והיא  צריכה לממן את ההפרש (400 אלף שקל) דרך משכנתא חדשה. כלומר, אחרי המעבר תהיה למשפחה  דירה ב-2 מיליון שקל ומשכנתא בסך 700 אלף שקל.

יש כאן תקופת מעבר שבה המשפחה מחזיקה שתי דירות, והיא  צריכה "כסף גדול" – הנה פתרונות המימון:   הלוואת גישור – פתרון נוח, אבל יקר הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר ובינוני. מדובר בהלוואה יקרה (ריבית משכנתא מעודכנת). הבנקים מספקים מסלולים מגוונים של הלוואת גישור. תנסו להימנע מהלוואה כזו, לא בטוח שתצליחו. בכל מקרה, מדובר על תקופה קצרה, אל תאריכו את ההלוואה היקרה הזו.

כך או אחרת, מדובר על הלוואה שהיא כאמור לתקופה קצרה אבל עדיין צריך סכום נוסף. הפתרון – גרירת משכנתא. מדובר, בהעברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. הגרירה הזו לא תמיד כדאית! הגרירה כלכלית לכם בהנחה שתנאי השוק בתקופה בה לקחתם את המשכנתא המקורית (ריבית, מסלולים) עדיפה על התנאים הקיימים היום. אחרת, עדיף לכם להחזיר את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה על כל הסכום בתנאים טובים יותר.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

דחייה של תשלומי משכנתא (גרייס)  אם אתם במצב שרכשתם דירה, ולקחתם משכנתא נוספת (או איחדתם משכנתאות). ההחזר שלכם גדול מאוד ואתם לא מסתדרים איתו, אך כאשר תמכרו את הדירה הראשונה, ההחזר יחזור לסביבה נורמלית. במצב כזה, אתם יכולים לבקש מהבנק דחייה בתשלומים. הפתרון הזה הופך להיות יותר נפוץ  בשנים האחרונות.

חוץ מזה, אתם יכולים לנסות ולתמרן עם התשלומים על רכישת הדירה, כך שיהיו רחוקים עד כמה שניתן, ובינתיים למכור את הדירה שלכם. יש כאן סיכון שהתחזית שלכם לגבי מועד המכירה, לא תתממש, אבל שילוב של תשלומים מאוחרים עם אחד הפתרונות המימוניים, יכול להקל עליכם את המעבר.   כלים ותכנים מאתר הון: מחשבון משכנתא מדריך משכנתא