מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף

משרד האוצר פרסם היום (א') את נתוני ההרשמה להגרלה הגדולה השישית של "מחיר למשתכן" – הגרלת ספטמבר 2018, אשר ננעלה ביום חמישי בחצות, בה יוגרלו 5,780 דירות וכוללת לראשונה את היישובים נס ציונה, בנימינה-גבעת עדה ואור עקיבא. על פי נתוני ההרשמה הסופיים, בדקנו עבורכם מהם סיכויי הזכייה בכל אחד מ-20 הישובים בהגרלה, כולל אינדיקציה להנחה המשתמעת מהמחיר במכרז ביחס למחירי השוק.

הכתבה פורסמה לראשונה ב-Bizportal ביום שלישי (25/9), ומעודכנת נכון להיום (ראשון 14/10) לאחר נעילת ההרשמות.

בדיקת Bizportal העלתה כי נכון לכרגע סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה א הינם ודאיים במרבית ההגרלות - סיכוי של 100%, למעט בישובים: עתלית עם סיכוי של כ-84%, נתניה 50%, נס ציונה 45%, אילת 33%, חיפה 29%, חדרה 23% ובנימינה עם סיכוי של כ-20%.

גם סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ב הינם ודאיים בישובים, אופקים, אשקלון, באר יעקב, יקנעם עילית ונהרייה - 100%, כאשר סיכויי הזכייה באור עקיבא עומדים על כ-99%. מנגד לסיכויי זכייה אפסיים בביתר עילית, עתלית, נתניה, נס ציונה, חיפה, אילת, בנימינה וחדרה.

• מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף
• מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף

נכון להיום, סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ג הינם ודאיים בישובים באר יעקב ונהרייה, כאשר הסיכוי באשקלון עומד על כ-46%, אופקים 51%, אור עקיבא 7%, קריית מוצקין 1% ויקנעם עילית 5%.

בשלב זה סיכויי הזכייה לזכאים מסדרה א הינם ודאיים בישובים רמלה, ביתר עילית, באר יעקב, נהרייה, אשקלון, אופקים, אור עקיבא, יקנעם עילית וקריית מוצקין - 100%. מנגד הסיכויים הנמוכים ביותר הינם בהגרלות באילת 15%, חדרה 11% ובנימינה עם סיכוי של כ-6%.

על פי נתוני ההרשמה העדכניים, עבור הזכאים מסדרה ב סיכויי הזכייה ודאיים באשקלון, ונהרייה - 100%. מנגד, סיכויי הזכייה אפסיים בביתר עילית, בית שמש, פרדס חנה-כרכור, עתלית, נתניה, זכרון יעקב, חיפה, אילת, נס ציונה, חדרה ובנימינה.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עוד עולה מנתוני ההרשמה העדכניים, כי עבור הזכאים מסדרה ג סיכויי הזכייה ודאיים בנהרייה - 100%. סיכויי הזכייה בשאר הישובים הרלוונטיים, הינם באשקלון 18%, אור עקיבא 7%, קרית מוצקין 1%, והסיכוי אפסי ביקנעם עילית, אופקים ובאר יעקב.

על פי הנתונים שמפרסם היום משרד האוצר, במודיעים מתחרים כ-15.4 אלף זכאים על 134 דירות, כלומר סיכויי הזכייה מעט נמוכים מ-1%. ההגרלה במודיעין-מכבים-רעות הינה במסגרת תכנית מחיר מטרה, בה לא מוענקת עדיפות כלשהי על פי סדרות או לבני המקום.

עם זאת, נדגיש כי כל משתתף זכאי להירשם להגרלות ב-3 ערים, באופן בו לאחר הזכייה באחת מהן יבוטל הרישום מההגרלות בשתי הערים הנוספות אליהן נרשם. כלומר, סיכויי הזכייה בפועל צפויים להיות שונים מהאינדיקציה המוצגת בטבלה.

הטבלה המלאה לפניכם: (1) אומדן מחיר למטר רבוע, כולל מענק ולאחר העמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. (2) הנחה לפי מחיר מתואם למ"ר ביחס למחיר שוק בשכונה הקרובה ביותר, כפי שפורסם באתר מדלן, או לחלופין, בהעדר נתונים מספקים אודות השכונה, ביחס למחיר למ"ר ביישוב ("כללי"). ​(3) תשואה חזויה לפי אומדני תשואת דירות באזור מאתר מדלן, בשקלול המחיר המתואם למ"ר.

על פי נתוני עסקאות כפי שפורסמו באתר מדלן, שיעור ההנחה הגבוה ביותר ביחס למחירי השוק יינתן במודיעין עם מחיר מתואם למ"ר של כ-12.9 אלף שקל (לאחר שקלול הצמדה למדד, מענקים, מרפסות, מחסן וחניות), המשקף הנחה של כ-38% ביחס למחיר הממוצע למ"ר בישוב. מנגד, את שיעור ההנחה הנמוך ביותר ביחס למחיר השוק יקבלו הזוכים בעתלית, אשר צפויים לשלם מחיר מתואם של כ-10.5 אלף שקל למ"ר, המשקף הנחה של כ-5% בלבד ביחס למחיר הממוצע למ"ר באזור (יש לציין כי לפי נתוני משרד האוצר מחודש יולי 2017 מדובר בהנחה של כ-12% על מחירן של דירות דומות בשוק).

בשקלול כל הנתונים לעיל, עבור הזוכים שיציעו את הדירות להשכרה, צפויה התשואה הגבוהה ביותר  באילת - תשואה מוערכת של כ-6% על ההשקעה ואילו התשואה הנמוכה ביותר על ההשקעה צפויה לזוכים בדירות בעתלית - תשואה מוערכת של כ-3%.

יש לשים לב כי הנתונים המפורסמים באתר מחיר למשתכן כוללים את המחיר למ"ר בהגרלה, ללא שקלול מענקים ולפני העמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. לכן, בטבלה המוצגת לעיל בדקנו מהם סיכויי הזכייה ומהו המחיר הממוצע למ"ר בכל עיר, לאחר שקלול המחיר הממוצע בכל ההגרלות הקיימות בכל עיר, בשקלול המענקים במחירי הדירות והעמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות.

בנוסף, ביצענו התאמה של המחיר למ"ר רבוע אשר פורסם במסגרת ההגרלות של מחיר למשתכן, למחיר למ"ר מתואם - הכולל העמסת מענקים, מחירי מרפסות, מחסן וחניות, בעזרתו של דוד דדון, שמאי מקרקעין בעל ותק של כעשרים שנה בתחום השמאות בישראל, אשר בין היתר, העניק שירותי שמאות, למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וגופים מוסדיים.

לצורך אומדן התשואה הצפויה על ההשקעה עבור זוכים שיציעו את הדירה לשכירות, נעזרנו בנתונים אודות מחירי שוק והתשואה על דירות בכל עיר, כפי שפורסמו באתר מדלן. 

הבהרה המחיר למ"ר, התשואה והיקף ההנחה ביחס למחירי השוק מבוססים על אומדנים בלבד, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה או בהעדר נתונים מספקים, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה הקרובה ביותר, או בהעדר נתונים מספקים ביישוב בכללותו. 

הנתונים המפורסמים בכתבה נאספו ממאגרי מידע שונים וכוללים הערכות ואומדנים אשר מטרתם לספק מידע אשר עשוי לסייע לזכאים בבחירת ההגרלות המועדפות עליהם. בנוסף, הסיכויים לזכייה בכל הגרלה רלוונטיים עבור זכאים שנרשמו לכל ההגרלות בישוב  (למשל סיכויי הזכייה של מי שנרשם להגרלה בודדת בישוב בו מתקיימות מספר הגרלות נמוכים יותר) והינם נכון למועד פרסום הנתונים (14 באוקטובר 2018), כאשר חלק מהזכאים עדיין לא נרשמו. כמו כן, הנתונים אינם מביאים בחשבון את ביטולי ההרשמות העודפות לאחר הזכייה של חלק מהזכאים כאמור לעיל וצפויים להשתנות נוכח ביטול הזכייה על ידי חלק מהזוכים.

שאלות ותשובות - איך עובדת ההגרלה הגדולה?

איך משתתפים בהגרלות?  ההגרלה הגדולה מיועדות בעיקר לסדרות א'+ב' (חלק מההגרלות פתוחות גם לסדרה ג') כאשר תינתן עדיפות לסדרה א' על פני ב' ובאופן דומה תינתן עדיפות לסדרה ב' על פני ג' בהגרלות הרלוונטיות. כללי ההשתתפות בתוכנית זהים לאלו שחלו עד היום במחיר למשתכן ולא נעשה בהם שום שינוי. ההרשמה מתבצעת באמצעות אתר ההרשמה להגרלות dira.moch.gov.il.

איך נקבע סדר ההגרלות? סדר ההגרלות של ההגרלה הגדולה יעשה לפי גודל היישוב בסדר יורד: מהיישוב שמספר תושביו הוא הגדול ביותר ועד ליישוב שבו מספר התושבים הוא הנמוך ביותר, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ביישובים שבהם קיים יותר מפרויקט אחד של ההגרלה הגדולה, ייקבע סדר הגרלות פנימי לפי המספר הסידורי של ההגרלה.

מדוע סדר ההגרלות חשוב?  בעת בחירת שלושת היישובים המועדפים מומלץ לשים לב לסדר ההגרלות, מכיוון שזכייה בפרויקט אחד, תגרור הסרה מההרשמה לפרויקטים אחרים.

לדוגמא: מי ששוקל להירשם להגרלות בחיפה ונתניה אך מעדיף לזכות בנתינה, צריך להביא בחשבון שההגרלות בחיפה יבוצעו קודם להגרלות בנתניה, וכך, ייתכן מצב שבו יזכה בחיפה, ותבוטל הרשמתו להגרלה בפרויקט בנתניה.

איך מתבצעות ההגרלות ואיך מקבלים את התוצאות?  ההגרלות מתקיימות לפי הסדר שמופיע בטבלה לעיל, בזו אחר זו. לאחר כל הגרלה יוסרו הזוכים מכל ההרשמות הנוספות שלהם לפרויקטים אחרים, הן בהגרלות שהסתיימו והן בהגרלות שטרם בוצעו. ההרשמה להגרלות הסתיימה ביום חמישי, 11 באוקטובר 2018 בשעה 23:59 ותוצאות ההגרלה יימסרו לזוכים בסוף חודש אוקטובר. 

למרות ההגרלות הרבות, כל ההגרלות ממשיכות להתבצע בהתאם לנהלים המחמירים והמוקפדים המקובלים בתכנית מחיר למשתכן על ידי מערכת ממוחשבת ללא התערבות אדם, בניהולה של ועדה ובפיקוח של רואה חשבון מוסמך.

הזוכים יקבלו בדואר האלקטרוני הודעת זכייה, ומשתפים שלא זכו בהגרלה יקבלו מכתב המודיע על כך באופן רשמי. את התוצאות המלאות יוכלו המשתתפים למצוא כל העת באתר ההרשמה להגרלות Dira.moch.gov.il לצד הפרויקט אליו נרשמו.   מה קורה לאחר הזכייה?  הזוכים נדרשים להמתין בסבלנות עד לרגע שבו היזם ייצור עמם קשר. ייתכן שמשך זמן ההמתנה ייקח מספר חודשים שכן בחירת הדירה צפויה להתקיים כחודש לאחר קבלת היתר בניה מהוועדה המקומית.

הזוכים יוכלו לעקוב אחר קצב התקדמות הפרויקט כל העת באתר ההרשמה להגרלות לצד שם הפרויקט בו זכו.