אחרי כעשור עליות בנדל"ן חל לאחרונה שינוי מגמה. נראה כי האמונה שמחירי הדירות יעלו לנצח נסדקה. בהתאם לפני כשנתיים החל להאיץ תהליך בו הביקוש לדירות (ובעיקר של משקיעים) צנח דרמטית, ומנגד נמשכה הגדלת המלאי הלא מכור של הקבלנים (פרי התחלות בנייה מתקופת הגאות שהבשילו כעת לדירות), אליהן מתווספות בצד ההיצע דירות משקיעים שמוכרים.
למרות החרפת המגמה, מדד הלמ"ס "שינה כיוון" ברבעון האחרון והצביע דווקא על עליית מחירים מחודשת. תופעה זו אינה עניין של מה בכך. מחיר שיווי משקל חדש של מוצר בכלכלה נקבע בסופו של דבר ע"פ שינוי היחס בין הביקוש להיצע. וכאשר ביקוש קטן ביחס להיצע – המחיר יורד (ולהפך). מבולבלים? בהודעה הרבעונית האחרונה שפרסם הכלכלן הראשי בהתייחסות לת"א נטען נחרצות כי המחירים בת"א דווקא בירידה. ננסה לפזר הערפל וליישב הסתירות לדעתנו.
ראשית נעמוד על ההבדלים בין שתי פרדיגמות המדידה: המדד בו השתמש הכלכלן-הראשי מודל העסקאות החוזרות, קייס-שילר (המקובל בעיקר בארה"ב) לעומת המודל ההדוני בו משתמש הלמ"ס. בכלליות, המודל ההדוני מבצע ממוצע של כלל הדירות בשוק "בניכוי איכות", כלומר, ביחס למאפייני איכות (אזור, מ"ר, גיל הדירה, מספר חדרים וכו'). מודל קייס-שילר לעומתו, מכליל אך ורק דירות שנמכרו לפחות פעמיים בתקופה הנבחנת, מחשב שינוי המחיר שחל בכל דירה עצמה. שלא במפתיע-יתרונות וחסרונות לכל שיטה. החיסרון הבולט של המודל ההדוני הוא ב"נוקשות" המאפיינים.
<
- כל הכותרות
דירות רבות למשל "נחותות" בשל סמיכותן ל"מפגעים" (גן-ילדים, מועדון-לילה וכו'), או לחילופין "איכותיות" בנסיבות הפוכות (לדוגמה, נוף דירה אחת נשקף למגרש-חנייה בעוד הדירה הסמוכה צופה דווקא לנוף מקסים, כיצד "נאפיין" למשל דירות פנטהאוז? ועוד) סיבות שהמודל ההדוני פשוט לא מסוגל להתמודד איתם. מהעבר השני, קייס-שילר לא משקלל כמובן דירות חדשות (ובכלליות, ככל שהתקופה הנבחנת קצרה, כך קטן המדגם).
להלן נתוני העסקאות ע"פ דו"ח הכלכלן-הראשי:
| רבעון I 2018 | רבעון II 2018 | |
| יד-שנייה | 18,532 | 16,651 |
| חדשות (כולל עסקאות-ממשלתיות)* | 7,932 | 6,522 |
| מחיר למשתכן | 2,500 | 1,700 |
| סה"כ | 26,464 | 23,173 |
*כולל מחיר למשתכן
ע"פ הלמ"ס חלה עלייה רבעונית בשיעור של 1.1% במדד הכללי ובסגמנט הדירות החדשות עלייה חדה יותר של כ-1.9%. בפרט בת"א מתאר מדד המחוזות ירידה של כ- 0.3% מאז הושק (סה"כ 7 מדדים חודשיים), ושל עלייה רבעונית של כ-1.8%, בו בזמן שהכלכלן-הראשי מצביע דווקא על ירידה של כ-9% בת"א (הצפון-הישן ומרכז-העיר) מאז תחילת 2017 ובפרט ירידה של כ-1.1% ברבעון האחרון.
כמה עלו הדירות החדשות באמת?
לפני כשנה חלה רפורמה במדדי הדירות שמפרסם הלמ"ס ולצד ה"מדד הכללי" הושקו מדדי דירות נוספים, בניהם, הושק מדד חדש - "מדד הדירות החדשות". למרות שהדעת מניחה כי יש להשיק מדד המתאר שינויי מחיר דירות יד- שנייה במקביל, הדבר משום מה לא נעשה.
מכיוון שבידנו נתוני כלל השוק ונתוני הדירות החדשות, אנו יכולים לחשב בעצמנו מדד זה מבין הנתונים. החישוב מעט פתלתל מכיוון שלמרבה האירוניה "עסקאות-ממשלתיות" נכללות במלואן ע"פ משקלו היחסי ב"מדד הדירות החדשות" אבל מושמטות לחלוטין מ"המדד-הכללי" (שקלול אפסי של 0.2% מהמדד למדקדקים) .
לכן עלינו לחשב את מחירן הממוצע של הדירות החדשות שאינן "עסקאות-ממשלתיות" (הן מייצגות הנחה של כ-20% משאר השוק) מתוך "מדד הדירות החדשות". להשתמש בערך שמצאנו ב"מדד הכללי" על מנת "לחלץ" מתוכו את הערך הדרוש – ממוצע מחיר דירות היד-השנייה.
"מדד הדירות החדשות" בסוף הרבעון הראשון הורה על 400.7 נקודות ועלה ל-406.9 נקודות בסוף הרבעון השני. מכך נגיע לתוצאה כי הדירות החדשות התייקרו ברבעון האחרון ב7.1%. אם נמשיך בתרגיל נגיע לתוצאה כי ממוצע דירות היד השנייה שאינן "עסקאות-ממשלתיות" ירד ב-0.7%.
אבל מדוע יש פער כה דרמטי בינן לבין דירות היד-שניה בשוק? האם חלה קפיצה טכנולוגית שייתרה את איכותן? הכלכלן הראשי טוען בסקירתו כי חלה נפילה בשיעור זהה של 6% ברכישות ברבעון השני הן בסגמנט הדירות החדשות והן בסגמנט הכללי.
בשלב מסוים לפני כשנה התחילו הקבלנים "להערים" על המדד. מצד אחד על מנת לפתות קונים הם כמובן חייבים להוריד מחירים אבל מצד שני כאשר הם עושים זאת הדבר משתקף במדד ומרתיע קונים עתידיים מלרכוש בשוק יורד. מלכוד. מה עשו? במקום הנחות העניקו "הטבות" לכל רוכש: ריהוט, רכב, שכ"ד עד אכלוס, מימון, קרקע חקלאית ועוד, אשר באפשרותן להסביר את הפער.
אגב, חישוב ארוך טווח יותר לא מראה כלל שוני בין סקטורי הדירות ורק מדגיש האנומליה הייחודית לרבעון האחרון. כנראה אחת הסיבות המרכזיות היא הצניחה החדה בביקושים ברבעון זה שנתנה אותותיה ו"שיכנעה" את הקבלנים "לחתוך בבשר החי" ע"י "הטבות"-העיקר למכור. תהיינה הסיבות לאנומליה הזו אשר תהיינה, מפתח שינוי המחיר "האמיתי" הנו דירות היד-השנייה (עבורן אין למוכרים אינטרס להעניק "הטבות") לפיכך, נסיק כי ה"מדד-הכללי" הוטה מעלה ברבעון האחרון בכ-1.8% הפער בין ממוצע הדירות החדשות שאינן "עסקאות-ממשלתיות" ו"המדד הכללי".
לאן נעלמו הזכאים?
ה"עסקאות-הממשלתיות" אינן משוקללות ב"מדד-הכללי" בטענה שלא כולם זכאים להן. זכות גדולה? מסתבר שגם הזוכים מדירים רגליהם ממנה והקריטריונים לזכאות רק הולכים ומתגמשים במרדף נואש אחר רוכשים. האם בכך מסתיים העיוות? לא. נמחיש ע"י דוגמה, נניח שקפיטריה בקמפוס מוכרת כריכים, ונניח כי בקמפוס 6 סטודנטים בלבד. שניים קונים כריך פשוט במחיר 10 שקלים, שניים קונים כריך רגיל במחיר 20 שקלים, ושניים קונים כריך יקר במחיר 30 שקלים. קל להיווכח כי המחיר הממוצע של כריך הוא בדיוק 20 שקלים. כעת נניח כי האוניברסיטה, במטרה להוזיל את מחיר הכריך, מחליטה על פרויקט מכירת כריכים במחירים אטרקטיביים יותר ומייעדת אותו לאוכלוסיית הסטודנטים החלשה בלבד. בהינתן ושני סועדי הכריך הפשוט, אחד מסועדי הכריך הרגיל ואחד מסועדיי הכריך היקר קיבלו תעודת זכאות לפרויקט-הקפיטריה חשה בנשיפות בעורפה, משיבה מלחמה שערה ומוזילה מחיר של כל כריך בשקל אחד. בהתפזר העשן, מתברר כי רק סטודנט אחד מקנייני הכריך הפשוט שינה הרגליו והחל לקנות כריכים דרך הפרויקט. נחשב ממוצע הכריכים ללא אותו סטודנט - הממוצע החדש הוא 21 שקלים.
הכיצד המחיר הממוצע עלה אם כל כריך בקפיטריה הוזל? ברגע שמשמיטים את החתך הנמוך מכל מדד, הממוצע עולה ללא קשר לשאר התצפיות בו (כמובן שהחישוב הנ"ל אינו זהה לחישוב הלמ"ס מאחר והוא פשטני מדיי ואינו "מנכה איכות", עדיין, נקודת התורפה של המודל ההדוני היא שינויי תמהיל חדים כאלה המצטברים לפער גדול כתוצאה מ"ניכויי איכות" ש"התפספסו"). זה בדיוק ספור השמטת ה"עסקאות-הממשלתיות" מהמדד הכללי, והוא כהוספת חטא על פשע - לא רק שהושמטו מהמדד כליל, נתוני דירות שנרכשו בישראל, אלא שגם עבור מה שנותר נוצרה הטיית מחירים כלפיי מעלה.
ומה גודל ההטיה? מזה כשנתיים וחצי מספר ה"עסקאות-הממשלתיות" עולה בהתמדה (למעט ברבעון האחרון בו שיעורם התייצב על כ- 8% מכלל העסקאות) בעוד סך שאר הדירות הנמכרות דווקא קטן. מחירה הממוצע של דירה מגורים ראשונה נמוך בכ-25% ממחיר דירה ממוצעת בשוק לפיכך גריעתן של "העסקאות-הממשלתיות" אחראי להטיית המדד כלפיי מעלה בעד כ-2% מאז החל שיווקן.
מה שטוב לאמריקה
אמידת מדד קייס-שילר שערך הכלכלן-הראשי בת"א (צפון ישן ומרכז העיר) בשנים 2000-2018 (אגב, ת"א נטולת "עסקאות-ממשלתיות", דבר "השומט הקרקע" מהטענות כי הן הגורם לירידות) מלמדת לדברי הכלכלן-הראשי כי קצב מכירות המשקיעים המתגבר לנוכח התכווצות השוק נתנו אותותיהם ורבים מהם השביחו דירותיהם לשם זירוז מכירתן (כלומר ערך הדירה עלה כתוצאה מהוצאה כספית מצד המוכר, תופעה שכמובן לא מלמדת על עליית מחירים אלא להפך).
ניתוח הנתונים מעלה כי כמחצית מהמכירות בשוק הן של משקיעים. במרץ היה שעור המשביחים כ-9% וסכום ההשבחה הממוצע הראשון עמד על כ-300,000 שקל, ביוני שיעורם כבר זינק ל-36% וסכום ההשבחה הממוצע ל-400,000 שקל לדירה. דבר היכול להסביר הטיה מעלה של כמחצית האחוז ברבעון האחרון אותו שילמו הרוכשים, (אבל עבור דירה "משופצת") דבר שחמק במלואו מהמודל ההדוני. (עם זאת, הכלכלן-הראשי אינו מפרט האם ההשבחות נוכו או לא מהמדד שהוא עצמו ערך).
מדדים נועדו לשקף מציאות ואינם המציאות עצמה. ירידה חדה בביקוש אל מול ההיצע אשר מלווה בעליית מחירים? אין חיה כזאת. ישנה סיבה אובייקטיבית ושמה "שחיקה אינפלציונית" המסבירה חלק מהספור, אנו בחרנו להאיר זרקור דווקא על הסיבות הסטטיסטיות ועל החולשות ה"טבעיות" של המודל ההדוני המתעצמות בפרט בתקופות המתנה ושינוי תמהיל כמו בימינו, ובעיקר על העיוותים הפחות "טבעיים" ובהם הימנעות מאומדן "הטבות" הקבלנים לרוכשים והשמטת "העסקאות-הממשלתיות" מהמדד (ותופעת הלוואי הסטטיסטית המתלווה לכך). מתעוררת התחושה כי למישהו בלמ"ס היה נוח להתעלם מעיוותים אלה אשר היטו מעלה המדד, כפי שמוכח ע"י אומדן מדד הכלכלן-הראשי החף מהם.
הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.מנסים לבלבל עם מספריםדודו 28/09/2018 17:07הגב לתגובה זו1 1כן עלה לא עלה, ירד או נעצר. נתונים מבלבלים ואולי זו מטרת הכתבה? מה שאני יודע זה שיש בכל זאת פרויקטים אטרקטיביים שאפשר למצוא דירה מעלה במחיר שווה, כמו הפרויקט של פרי נדל"ן בלודסגור
-
הלו אתה רוצה לפרסם קנה פרסומתמנחם 28/09/2018 21:00הגב לתגובה זו3 0או שתורידו מחירים או שתחפשו את החברים שלכם. כאן בטוח לא תמצאו פראיריםסגור
-
25.המשקיעים קונים דירה ,כדי להשכיר את הדירה.....המשקיעים קונים דירה 28/09/2018 03:10הגב לתגובה זו0 3המשקיעים קונים דירה ,כדי להשכיר את הדירה..... אחרי X זמן.... השכירות תממן את כל ההתחייבויות ו המשקיעים ישארו עם דירה במחיר שוקסגור
-
חשבון ילדותי ושגוידנה 28/09/2018 11:16הגב לתגובה זו5 0לא רק ששכירות כיום לא מכסה משכנתא. אלא שהריבית שתעלה גם תעלה ההחזרים בהרבה וגם תוריד מחירי הדיור הבועתיים בהרבה. מע שיגיע לסוף הדרך לפני שיגיע לכונס נכסים יגלה ששילם הרבה יותר עבור נכס ששווה כבר הרבה פחות. בהצלחה לכל העוסקים במלאכה.סגור
-
24.לא שווה לקנות עכשיו דירה, ב2019 הכל יהיה חצי מחיר (ל"ת)מ 27/09/2018 10:00הגב לתגובה זו5 1סגור
- טען עוד
-
23.לא אסבך אתכם בניתוחסטטיסטיקאי 27/09/2018 09:33הגב לתגובה זו0 5סטטיסטי של השטויות של כותב המאמר ואת המניפולציה שגלומה שם. רק תסתכלו בסופו תיקראו את הערה שרשומה לגבי זהותו.סגור
-
סבך סבך נשמע הגיגייךמני 27/09/2018 12:11הגב לתגובה זו6 0אתה סטטיסטיקאי כמו שאני שפן סלעיםסגור
-
איך אני אוהבסטטיסטיקאי 27/09/2018 14:57הגב לתגובה זו0 6את האנשים שיודעים מי אני. ברחשי הערצה לשפן, סטיית תקןסגור
-
איך מתקדם הבית עץ רועי?דנה 28/09/2018 13:00הגב לתגובה זו3 0אז זה ו"סטיית תקן" זו מילת הקסם?! בשביל זה לא רצית לסבך אותנו הילידים הלא משכילים? מה לעשות שגם אני יודעת דבר או שניים על סטטיסטיקה וזה בערך מונח שלא מחזק לשום כיוון וסתם נועד להגיד "היי אני יודע משהו יותר משהו שאתם לא יודעים"" אבל בפועל לא אומר דבר בדיוק כמו דוברו. הרבה רוח וצלצולים אבל שום תוכןסגור
-
עכשיו הכל ברור...שפו הסלע 27/09/2018 15:59הגב לתגובה זו3 0רק שיש בעייה קטנטנה אחת... סטיית התקן פועלת בשני הכיוונים....סגור
-
22.כתבה מדוייקית!שרון 27/09/2018 08:40הגב לתגובה זו2 0כן כך נכון!סגור
-
מדויק כמו הכותרת שלך,שרון. (ל"ת)אליעזר(כן, בן יהודה) 27/09/2018 14:53הגב לתגובה זו0 2סגור
-
21.הכל תלוי בריבית. כל השאר רעשי רקע.א 26/09/2018 21:53הגב לתגובה זו2 1כחלון כשלוןסגור
-
20.ממתין לתגובות מהעדה של עופר פטרסבורג. (ל"ת)דוד 26/09/2018 16:57הגב לתגובה זו3 0סגור
-
19.ניתוח מאוד מענייןיוסי 26/09/2018 16:33הגב לתגובה זו6 0יש המון בלבול בקרב המדדים השונים. מרוב עצים לא רואים את היער. כל הכבוד על הבאת המידעסגור
-
18.חזק ביותרשוקה 26/09/2018 16:32הגב לתגובה זו6 0צודק ב- 100% בכל מילה ומשפט. הצדק יעשה בקרוב.סגור
-
17.כתבה מאוד חשובהרועי 26/09/2018 16:27הגב לתגובה זו6 0ישר כח לכותב הרהוטסגור
-
16.המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ השוק מת! (ל"ת)אדם 26/09/2018 12:48הגב לתגובה זו9 1סגור
-
15.ניתוח מדויק! (ל"ת)אדם 26/09/2018 12:46הגב לתגובה זו5 1סגור
-
14.במשפט הראשון שרפת את עצמךאני מכיר אותך 26/09/2018 00:58הגב לתגובה זו0 8תנסה שוב לשמור קטע שלם שישמע מינסטרימי.סגור
-
13.מפוצץ הבלוניםמפוצץ הבלונים 25/09/2018 23:37הגב לתגובה זו8 0הקבלנים מנסים לשדל אותנו לקנות בעזרת מתנות והטבות שנעלמים מהסטטיסטיקה ! תנו להם לשקוע ..סגור
-
12.עופר אתה חזקרועי 25/09/2018 22:31הגב לתגובה זו9 0כל הכבוד אומר לכל האינטרסנטים את האמת בפניםסגור
-
11.עוד כתבה מוזמנת המתכחשת לעובדות.hguy 25/09/2018 20:16הגב לתגובה זו0 11מחירים עולים למרות ירידה בכמות הנמכרת. התחלות הבנייה יורדות דרמטית. אף קבלן לא ימכור במחירי אפס. וקבלנים הכינו עצמם ולא פושטים הרגל כמו שרבים קיוו. אלפי משקיעים לא השביחו את דירתם ב 400000 ש"ח כדי למכור ולכן אין ירידת מחיר של 9% בצפון תא . שם המחירים אולי נעצרו אבל שוב עולים. מפזר חלומות באספמיה.סגור
-
אין התכחשות לעובדותגדעון 26/09/2018 13:32הגב לתגובה זו6 0המדד יורד מבחינה שנתית ועולה במבט חודשי רק בזכות שמנשימ ים אותו בכח. לא סופרים מתנות קבלנים והעיפו את מחיר למשתכן מהמדד ויצרו מצג שווא חמור של מציאות מדומה. אלה העובדות. תתמודדסגור
-
ומה עם להתיחס לתוכן הכתבה? (ל"ת)גדעון 25/09/2018 21:05הגב לתגובה זו8 1סגור
-
10.מתבייש שהייתי חייל בצבא הטוקבקיסטים של הקרטלשלומי (לוחש ב)אוזן 25/09/2018 19:45הגב לתגובה זו13 0פעם האמנתי שנדל"ן יכול רק לעילות. והתפקחתי אבל אני באמת לא יכול לשלוח לעצמי על זה שהשתמשו בי להמשיך לשעבד מדינה שלמה בשביל שהקרטלים ימשיכו לגלגל מיליארדים.סגור
-
9.אתה מדבר על אחוזים אבל בשום מקום לא תגיע אפילו לאחוזמשה ראשל"צ 25/09/2018 17:06הגב לתגובה זו0 5רווח אז אפילו לפחות 5 אלף שקל נקי בחודש זה רווח ענק בעידן אפס אינפלציהסגור
-
אג"ח ארה"ב מעל 3%עמי 26/09/2018 07:26הגב לתגובה זו9 0וזה כסף על הרצפה. שכ"ד? הרבה כאב ראש. ומי אמר שמחירים ישארו סטטיים. מציר דירה שלא עולה מתחיל לרדתסגור
-
אתה חי בשנה שעברהלמשה 26/09/2018 00:27הגב לתגובה זו6 1זה כבר לא עולם של אפס אינפלציה, בארץ מעל אחוז בארה"ב שלושה אחוזים. קצב עליית האינפלציה מתגבר בכיוון ברור.סגור
-
8.אלוף עופר מנדלהדר לוי שמלצר 25/09/2018 16:41הגב לתגובה זו13 0הסקירות הכי טובות בענף הנדלןסגור
-
7.Best reviews by Ofer Mendel (ל"ת)Eduard Phoney 25/09/2018 16:40הגב לתגובה זו8 0סגור
-
6.מכירים את האתר "הפרכת מיתוסים על נדלן"? יש שם עוד הרבהרועי בן מואב 25/09/2018 14:30הגב לתגובה זו16 1הסברים ממש מעמיקים על נושא מחירי הדירות ומחירי השכירותסגור
-
5.מסתירים ירידות? (ל"ת)קונספירציה 25/09/2018 14:00הגב לתגובה זו10 0סגור
-
4.עליות? אין חיה כזאת (ל"ת)שוק מת 25/09/2018 13:54הגב לתגובה זו12 1סגור
-
3.מה לא עושה המימסד בשביל למתוח את הבועהארץ אוכלת יושביה 25/09/2018 13:49הגב לתגובה זו13 1מדדים שקריים העלאת דרוג AA- . הכל בשביל לתמוך בשקל עם ריבית נמוכה מול הדולר. משכנתא 90%, פתאום הכשירו את השרץ תוכנית מחיר למסכן שנועדה להציל את הקבלנים עם איזושהי נזילות בשוק קפוא. העיקר שולחים את בנינו להגן על המדינה שאח"כ תספסר להם בקרקעות ותשעבד אותם ל-4 קירות -אם בכלל יחזרו בשלום מהגנת אותה "המולדת".סגור
-
2.מחזור הירידותבני 25/09/2018 13:42הגב לתגובה זו16 0הכיוון הוא ירידות שילכו ויתעצמו ברגע שהריבית תעלה והמצב הביטחוני יסלים!!סגור
-
1.הירידה תהיה קצרה, כבר כעת רואים את המעגל שייצר את העליהיא יא מראשלצ 25/09/2018 13:09הגב לתגובה זו3 24כאשר מחירי השכירות עולים שנה ועוד שנה ועוד שנה הרי תוך 3-5 שנים מבינים כולם שהמעגל הבא אחריהם זה מחירי הדירות שיעלו , אין חיה כזאת מחירי שכירות עולים מחירי דירות יורדים והתשואה קופת לטווח 5-10% זה ייצור ביקושי השקעה שובסגור
-
תרוץ תקנה שלא תפספספ את הרכבת (ל"ת)חושף אינטרסנטים 25/09/2018 19:46הגב לתגובה זו13 0סגור
-
שכירות תקועה על המדד כבר עשור...יורם 25/09/2018 14:00הגב לתגובה זו9 0כדי שהיא תגיע ל5% השכ"ד דירה בת"א צ"ל 12 אלף ש"ח לחודש. כדי שיגיע ל10% 24 אלף ש"ח. בקיצור שן על האףסגור
-
הירידה תהיה קצרה - רק 10-20 שנה (ל"ת)מסכם 25/09/2018 13:53הגב לתגובה זו11 0סגור
העמוד