מדדי מחירי הדיור מעוותים

אחרי כעשור עליות בנדל"ן חל לאחרונה שינוי מגמה. נראה כי האמונה שמחירי הדירות יעלו לנצח נסדקה. בהתאם לפני כשנתיים החל להאיץ תהליך בו הביקוש לדירות (ובעיקר של משקיעים) צנח דרמטית, ומנגד נמשכה הגדלת המלאי הלא מכור של הקבלנים (פרי התחלות בנייה מתקופת הגאות שהבשילו כעת לדירות), אליהן מתווספות בצד ההיצע דירות משקיעים שמוכרים. למרות החרפת המגמה, מדד הלמ"ס "שינה כיוון" ברבעון האחרון והצביע דווקא על עליית מחירים מחודשת. תופעה זו אינה עניין של מה בכך. מחיר שיווי משקל חדש של מוצר בכלכלה נקבע בסופו של דבר ע"פ שינוי היחס בין הביקוש להיצע. וכאשר ביקוש קטן ביחס להיצע – המחיר יורד (ולהפך). מבולבלים? בהודעה הרבעונית האחרונה שפרסם הכלכלן הראשי בהתייחסות לת"א נטען נחרצות כי המחירים בת"א דווקא בירידה. ננסה לפזר הערפל וליישב הסתירות לדעתנו. ראשית נעמוד על ההבדלים בין שתי פרדיגמות המדידה: המדד בו השתמש הכלכלן-הראשי מודל העסקאות החוזרות, קייס-שילר (המקובל בעיקר בארה"ב) לעומת המודל ההדוני בו משתמש הלמ"ס. בכלליות, המודל ההדוני מבצע ממוצע של כלל הדירות בשוק "בניכוי איכות", כלומר, ביחס למאפייני איכות (אזור, מ"ר, גיל הדירה, מספר חדרים וכו'). מודל קייס-שילר לעומתו, מכליל אך ורק דירות שנמכרו לפחות פעמיים בתקופה הנבחנת, מחשב שינוי המחיר שחל בכל דירה עצמה. שלא במפתיע-יתרונות וחסרונות לכל שיטה. החיסרון הבולט של המודל ההדוני הוא ב"נוקשות" המאפיינים.

דירות רבות למשל "נחותות" בשל סמיכותן ל"מפגעים" (גן-ילדים, מועדון-לילה וכו'), או לחילופין "איכותיות" בנסיבות הפוכות (לדוגמה, נוף דירה אחת נשקף למגרש-חנייה בעוד הדירה הסמוכה צופה דווקא לנוף מקסים, כיצד "נאפיין" למשל דירות פנטהאוז? ועוד) סיבות שהמודל ההדוני פשוט לא מסוגל להתמודד איתם. מהעבר השני, קייס-שילר לא משקלל כמובן דירות חדשות (ובכלליות, ככל שהתקופה הנבחנת קצרה, כך קטן המדגם).  להלן נתוני העסקאות ע"פ דו"ח הכלכלן-הראשי:   

 *כולל מחיר למשתכן