צילום: Istock
"אין בועה של מחירי הדיור בישראל"
הזינוק במחירי הדיור נעוץ במדיניות שהחלה כבר ב-1990. וגם: האם תמיד מחירי הדיור רק עולים?
"אין בועה של מחירי הדיור בישראל", כך עולה מעבודת מחקר שנערכה במכון אהרן למדיניות כלכלית בבית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה על ידי הפרופ' צבי אקשטיין, תמיר קוגוט וד"ר סרגיי סומקין בעניין שוק הדיור בישראל. מהעבודה עולה כי אופן הטיפול במחירי הדיור הגואים הינו על ידי הגדלה משמעותית של היצע זמין של הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים ברמה הארצית, ובמיוחד באזורי ביקוש מרכזיים כמו מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים.
הדרך להורדת מחירים עוברת בהגדלת ההיצע מהמסמך עולה כי אחד הגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדיור בישראל הינו כי החל משנת 1990 שיווק הקרקעות למטרת דיור, הן ברמה ארצית והן ברמה אזורית, הינו באופן עקבי בכמות נמוכה מהנדרש בכדי לענות על הביקוש שמקורו הגידול במספר משקי הבית במשק.
כתוצאה משיווק לא מספיק של קרקעות למגורים ומצמצום מלאי הדירות הארצי והאזורי ביחס לגידול במספר משקי הבית, היחס בין מלאי הדירות לכמות משקי הבית נמצא בירידה מתמדת. בין השנים 1990 ל-2016 ירד מלאי הדירות הארצי לסך משקי הבית מ-1.14 דירות למשק בית לכ-0.94 דירות למשק בית.
מחירי הדירות תמיד עולים - חוץ מהשנים שבהן מחירי הדירות יורדים
מגמת מחירי הדירות הריאליים בשנים 2017-1975
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועיבודי מכון אהרן
חסרים פועלים? אין קשר לעליות הבניה
הירידה המתמדת במלאי הדירות למשק בית גורמת לעלייה ארוכת טווח במחירי הדירות בכל אזורי הארץ ובכל שכבות האוכלוסייה, פוגעת ביכולת של משקי הבית לרכוש דירה למגורים ומגדילה צפיפות וביקוש לשכירות. עליית מחירים זו אף התעצמה ב-10 השנים האחרונות. בזמן שמלאי הדירות למשק בית ירד מכ-1.01 דירות למשק בית בסוף שנת 2006 לכ-0.95 דירות למשק בית בסוף שנת 2017 – המחירים הריאליים של דירות עלו בשיעור מצטבר של כ- 90%, בלי כל קשר לעלייה של כ- 4% בלבד במחירי תשומות הבנייה.הריבית הנמוכה ניפחה את המחירים, אבל צפויה לעלות על פי תוצאות המחקר, השחיקה בהיצע הדיור למשק בית והירידה בריבית למשכנתאות הן שגרמו לעלייה חדה במחירי הדירות בשנים 2017-2007. עוד עולה מהעבודה, כי בכדי שבשנים 2018-2020 יישארו מחירי הדירות קבועים, יש לבנות כ-80 אלף יחידות דיור בשנה, כאשר כ-60 אלף יחידות דיור יספקו את צורכי משקי הבית החדשים ועוד כ-20 אלף יחידות דיור מיועדות לסגירת המחסור וכמענה לביקוש של משקי הבית הרואים בדיור נכס להשקעה.
- 33.קבלנים בלחץ 30/10/2018 09:01הגב לתגובה זואף אינטרסנט לא יכול לעצור את המפולת , השוק הפרטי מיובש. מחכים להגרלה בדצמבר, חוסכים 300 אל"ש אחרי קיזוז שכירות.
- 32.צפי ל 30/10/2018 05:13הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו , נשמע המון אזרחים ,במדינה קטנה כמו שלנו . *מעניין ,כמה אזרחים מתוך ה 15 מיליון , יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- עמרי 08/01/2019 09:32הגב לתגובה זוכמו הודו,מצרים.....
- 31.יניב 29/10/2018 13:39הגב לתגובה זושניתן לומר על המחקר הזה. תגובה דבילית המתאימה לממצאים הדביליים של המחקר
- 30.גדי 27/10/2018 08:01הגב לתגובה זומחירי הדיור הריאליים אמנם עלו ב300% ב60 השנה האחרונות. אבל השטח הממוצע שלהן על ב200%. תוסיפו בלאי ותגלו השקעה ממש לא משתלמת
- רועי 28/10/2018 11:08הגב לתגובה זואתה מעביר נדלן לילדים והלאה, עם הזמן דברים ישתנו, ואז מסחינתם יש תעודת ביטוח בדמות דירה, או שיגורו שם, ישכירו, ימכרו, ישפצו, מה אכפת לך- אתה מעגן אותם
- 29.אני 26/10/2018 18:15הגב לתגובה זולא צריך 60 אלף דירות. לפני 25 שנה נולדו חצי מכמות התינוקות שנולדים היום (התינוקות האלה שנולדו אז, צריכים היום דירות, ולא התינוקות שנולדים היום)
- אתה שוכח שהתינוקות יגדלו ויצטרכו דירה והילדים שלהם גם (ל"ת)אתה שוכח ש 29/10/2018 02:50הגב לתגובה זו
- רועי 28/10/2018 11:08הגב לתגובה זומבקר המדינה אמר שצריך בין 60-8000 דירות לשנה לענות על הביקוש אחד לאחד תיקח מזה מה שאתה רוצה
- 28.תומר 26/10/2018 10:44הגב לתגובה זו"הדרך להורדת מחירים עוברת בהגדלת ההיצע"... הייתי ממשיכה את המשפט מוסיפה את מה שחשוב!!! שזה הגדלת ההיצע במחיר הגון! לא סתם לבנות עוד ועוד פרויקטים... אלא לקדם ולתמוך בפרויקטים למען זוגות למשפחות צעירות - כמו בפרויקט של פרי נדל''ן בלוד, שדירה עולה פחות ממיליון שקלים. מתי יקומו עוד?
- 27.הכוח חזר לציבור 26/10/2018 10:34הגב לתגובה זוהציבור ממשיך לייבש את השוק הפרטי רוכש דירות יד שניה , משקיעים שבורחים,לפני המפולת והכבדת מיסוי. מי שזכאי רוכש , מחיר למשתכן פחות 400-600 אלף ממחיר שוק . וקבלנים יישלמו מס על ,על דירות ריקות
- 26.איציק 26/10/2018 08:16הגב לתגובה זולמרות שהמטרה היא למגורים הבעלות לדירה מהווה את הנכס אפשר לאמור היחיד שיש לאזרח ישראלי חוץ מקרן ההשתלמות. במדינות מפותחות אחרות לאזרח יש תיק השקעות מניב כי יש לו עודף בהכנסות. לישראלי אין ולכן הוא לא יתפשר על מחיר הדירה במכירה, ולו כדי לא לצאת פראייר
- ממי 27/10/2018 13:25הגב לתגובה זושלא ימכרו בחיים המסכנים עם חצי דירה שחיים ממנה. האמת חבורה של מצחיקים. משקיעים מהזן הכי נחות שיש. אם אפשר לקרוא להם משקיעים. יותר מזכירים בעלי באסטות בשוק.
- 25.מחקר מתוזמן 25/10/2018 21:01הגב לתגובה זוהבלוג נחשף ,דירה לא תעלה יותר 600 אלף , הפסקנו לממן קבלנים. נגמר הכסף, נחכה אחרי המפולת.
- 24.עמית 25/10/2018 20:59הגב לתגובה זוהציבור התפכח,משקיעים ברחו מהשוק 15,000 התפשרו על מחיר ,לפני המפולת 87,000 מנסים למכור,קבלנים תקועים עם 50,000 דירות חדשות, מחיר למשתכן משך את כל השוק 30% מטה.
- אתה רואה טוב? או שאתה צריך עדשה עדשה , שעוד לא יצרו (ל"ת)אתה רואה טוב ? 29/10/2018 02:49הגב לתגובה זו
- 23.שוש מחבצלת השרון 25/10/2018 09:53הגב לתגובה זושמישהו מהמגיבים חסר אינטרסים אבל מאשימים את הכותב באינטרסים. ערמה של צבועים.
- 22.אני 25/10/2018 07:04הגב לתגובה זולא מדובר באותו מוצר! דירה ממוצעת היום גדולה פי 2 ופי 3 מדירה ממוצעת לפני 40-50 שנה. זאת הסיבה לקו המגמה העולה. אם תעקבו אחרי אותה דירה ספציפית לאורך השנים לא תראו מגמת עליה אלא עליות וירידות סביב קו אופקי.
- 21.myyr 25/10/2018 03:33הגב לתגובה זופרופסור שלנו , איפה הקונים , מאיפה הם באים בדיוק, או מאיפה הכסף,,,,
- 20.יש אינטרסים פה 24/10/2018 21:17הגב לתגובה זומישהו מהקבלנים רוצה שהציבור יהיה בתודעה של מחסור, כדי שיזדרז לקנות בכל מחיר? מספר הדירות היה גבוה ממשקי הבית והיום הוא נמוך ממשקי הבית? חרטא ברטא. מישהו שכח לספור 10% מיחידות הדיור בארץ- שהן לא חוקיות ולכן לא נלקחו בחשבון. איך יודעים שזה כך? כי מספר הנפשות שמצטופפות בכל משק בית לא עלה בכלל כבר 15 שנה!! אין שום הצטופפות!
- לא לקחו בחשבון 24/10/2018 21:44הגב לתגובה זו10% אחוז של בניה בלתי חוקית ופיצול דירות, זה רבע מיליון דירות, וזה בקלות מסביר למה המציאות מלאה בניינים עם דירות ריקות בזמן שהמחקר מראה שכאילו אין מספיק דירות
- מופתע 25/10/2018 09:53חבל שלא כתבת מיליון דירות וזהו ??
- 19.תום 24/10/2018 17:23הגב לתגובה זושדואג שהמחירים ישארו גבוהים ולא ירדו מחר של ילד שחושב שהציבור טיפש
- אני 26/10/2018 18:20הגב לתגובה זויודע.
- 18.בצער:רוב המגיבים טועים לעצמם=ומטעים=(האם מהפוזיציה ?!!) (ל"ת)איתי 24/10/2018 16:35הגב לתגובה זו
- 17.רן 24/10/2018 15:40הגב לתגובה זוכנסו ליד 2 תראו כמה דירות יש למכירה, מה אמר שאין היצע, יש היצע בלי סוף הבעיה שהמחירים גבוהים!
- 16.מי מימן את המחקר?,הרי לא עבדתם בחינם ,בעל המאה בעל הדעה (ל"ת)איחודלגרנדפוטה 24/10/2018 15:39הגב לתגובה זו
- 15.עוזי 24/10/2018 15:24הגב לתגובה זועלוב ומגמתי. תקראו על הספסרות בקרקע של הקבלנים בביזפורטל היום ותבינו מה פה קורה. לא להאמין שהמל"ג נותן למוסד כזה ול"חוקרים" מטעם כאילו להעניק תארים. בושה
- 14.צפי ל 24/10/2018 15:23הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- אני 26/10/2018 18:19הגב לתגובה זווגודלה רבע ממדינת ישראל אז יש פה מקום לפחות ל 100 מליון.
- צפי או יהב 24/10/2018 17:17הגב לתגובה זוראה מדינות לדוגמה מקאו, מונקו, סינגפור והונג קונג
- השאלה אם יש רצון או יכולת לרכוש במחירי חלל! (ל"ת)אדם 24/10/2018 17:17הגב לתגובה זו
- 13.אבחב 24/10/2018 14:01הגב לתגובה זוזה הביקוש. תוסיפו 13 אלף בתים לבניה עצמית, ביחד 30 אלף זה הביקוש. בדיוק מה שרינה דגני אמרה.
- בני 24/10/2018 14:12הגב לתגובה זומדינת ישראל (בעיקר ת"א, נתניה וכאלה ). אולי פרופסור אקשטיין התכוון שאם כל צרפת תעבור לפה אז באמת צריך 80 אלף דירות בשנה
- 12.משקיע 24/10/2018 13:48הגב לתגובה זוהרפורמות לדורותיהן בקופות הגמל, מיסוי תיקי ההשקעות והחיסכון של הציבור, מיסוי הבורסה, וכו' שלחו את הציבור למקום היחיד שנותר ללא מס, לנדלן, כל ניסיון להציג את הדברים בצורה אחרת הוא עיוות המציאות ומצג שווא.
- 11.אני 24/10/2018 13:42הגב לתגובה זואיפה ההתייחסות לשינוי המדיניות כלפי רווחי הון ב 2003 ואיזה מחקר זה אם לא מסבירים שזה לא קשור בכלל לבנייה בכפרים ערביים וכו..
- 10.הכל נגוע 24/10/2018 13:33הגב לתגובה זוהמרכז הבינתחומי באמצעות גזית גלוב אינטרסנטים ומטעים בכוונה תחילה
- 9.רון 24/10/2018 13:24הגב לתגובה זוירידות חדות בכל הארץ בועת המאה
- 8.חחחח 24/10/2018 13:19הגב לתגובה זועשרים אלף עבור "מענה למשקיעים"?! אבל כבר היום הם מוכים יותר מאשר קונים 8 אלף דירות... מזכיר את השדכן חנוכה שניסה לשדך למעסיק של עזריאל כלה... "מה כבודו לא רוצה אישה?" ..."רוצה, רוצה, רק קודם תיקח ממני את אישתי...."
- נקודה מעולה לגבי מכירות המשקיעים (ל"ת)רואה חשבון 24/10/2018 21:47הגב לתגובה זו
- 7.רועי 24/10/2018 13:10הגב לתגובה זואין בישראל בועה יש את האם אם אמא של הבועות
- 6.דירות"א 24/10/2018 13:09הגב לתגובה זואם אלו מרצים אז אבדנו שוק הנדלן נמצא בבועה ענקית במיוחד מעבר לגוש דן מספר העסקאות יורדות ופוחתות בכל הארץ כולל תל אביב. לפי כל המעגלים הקיימים מחירי הדירות לא ניזוקו כבר 12 שנה וזו... בועה
- 5.עובדות 24/10/2018 13:02הגב לתגובה זוהבעיה היא הריבית שטלטלה את השוק מקצה לקצה עקב הורדה חדה. לא היצע. במחוז תל אביב בונים פי 2.3 מאשר לפני 15 שנה ובחיפה בונים פי 4 והמחירים עדיין עלו ועלו למרות שלפני 15 שנה הם היו בירידה. זה הכל הריבית בתוספת התנהגות הציבור כמו עדר
- 4.הילה 24/10/2018 12:58הגב לתגובה זותגידו מה יהיה עם המחקרים הממומנים האלו? הבינתחומי? תמוה מאוד מחירי הדיור כבר בסיבוב פרסה, הריבית בנסיקה כמו גפ הבנייה הפעילה ומודעות יד 2 למכירה. אז די עם השקר הזה.
- 3.מצחיקים שכמוכם 24/10/2018 12:53הגב לתגובה זוכאשר החוקרים בוגדים בעבודה שלהם על מנת לקדם אינטרסים עלומים, כבר אי אפשר להאמין לכלום. כאשר מחירי הדיור עלו ב 120% בעשר שנים והפכו ליקרים בעולם, אם מישהו חושב שאין בועה, הו הזוי
- אני 26/10/2018 18:17הגב לתגובה זובבת ים חולון באר שבע דרום תל אביב והקריות, דירה שעלתה 300 עולה היום שני מליון. זה 600 אחוז.
- הבודק 24/10/2018 14:29הגב לתגובה זוטייקוני נדלן שרוצים להלחיץ את הציבור שירוץ לקנות, ושיהיה מוכן לשלם כל מחיר, יודעים שהכי טוב לספר שאלו דירות אחרונות, ושתיכף יגמר כי לא בונים מספיק... ידוע שכשעוזרים לחברים הטייקונים הם מציעים לך אח"כ משרות בשכר מטורף
- מעניין כמה דירות יש לכותבי ה"מחקר" (ל"ת)ד"ר זיוואגו 24/10/2018 13:23הגב לתגובה זו
- 2.יש מחסור עצום,רבבות הומלסים ומאות אלפים חולקים דירה... (ל"ת)אדם 24/10/2018 12:51הגב לתגובה זו
- 1.יוגב 24/10/2018 12:41הגב לתגובה זוחזק! ??
- מני 25/10/2018 11:16הגב לתגובה זואין מילים מול שטות שכזאת....חחחחחחחחחחחחח
