רבות דובר השבוע על כוונת רשות המיסים למסות קבלנים בגין מלאי דירותיהם הלא מכורות. בואו לרגע נניח שיש כוונה באמת לעשות כן, מה ההשפעה שתהיה על מחירי הדירות?.
כרקע לעניין, נתחיל מנושא התחלות הבנייה (וצמצומן לכאורה). התחלות הבנייה שהצטמצמו בשנה האחרונה מכ-55 אלף ב-2016 לכ-48 אלף ב-2017 (ודווקא חזרו לעלות ב-2018) תבשלנה לדירות שרק תמשכנה להיערם במלאים באין קונים. הסיבה לכך פשוטה: הצורך הטבעי בהתחלות הבנייה שעונה לגידול הדמוגרפי בישראל הוא בסך הכל 30-35 אלף (למרות כל שטיפת המוח מצד בעלי אינטרס למיניהם שמנפחים מספרים אלה).
מדוע אם כן בנו ובונים עדיין יותר?
במילה אחת - משקיעים. הצעירים לא "מתאפקים" אלא ממשיכים לקנות כבשנים עברו. מי שנטש את השוק אלה ממש לא הצעירים אלא המשקיעים. הם אלו שעשו תפנית 180 מעלות, מותירים את הקבלנים הלא ערוכים, בעודף הצע אדיר. חמור מזה מבחינת הקבלנים - ה"משקיעים" שהיו לקוחות נאמנים לא רק שהפסיקו לרכוש דירות אלא מחזירים לשוק את מה שרכשו עד כה, ומתחרים איתם כעת על לקוחות.
- כל הכותרות
לנוכח זאת, הצמצום בהתחלות הבנייה הוא בסך הכל תגובה טבעית לירידה החדה בביקוש שנגרמת כאמור עקב נטישת המשקיעים אך אין בכוחה לשנות את מגמת ירידת המחירים, אלא רק לעדנה מעט (ורק לאחר כשנתיים-שלוש, עת התחלות הבנייה מבשילות לגמר בנייה, ואז כבר מצב המקרו יהיה שונה ממילא).
האם הקבלנים באמת יכולים לעצור את התחלות הבנייה?
בשוק ישנם קבלנים חזקים יותר ועם "שומנים" מימי הגאות וישנם כאלה חלשים יותר הסובלים קשות מבעיות תזרים. הקבלנים ובעיקר החלשים ביניהם, אינם מסתערים כבר על כל היתר בנייה, לא ממהרים לבנות. כל השקעת כספים, אם על היתרי בניה (אם בעבר היו מסתערים עליהם כמוצאי שלל רב, הנה השנה 13 אלף היתרים כלל לא מומשו!) ואם על בנייה מואצת - כרוכה בעלויות אשר סופן במקום להניב דירות הנמכרות כבימים עברו, סופן למלא את המדפים הגדושים ממילא ולהקשות עוד יותר על התזרים.
להגיד שמסיבה זו כדאי להם לעצור כליל את התחלות הבנייה? ממש לא. לקבלנים יש ציוד, יש משרדים יש צוות עובדים וכו', הם לא באמת יכולים להשבית את כולם ולהפסיק לבנות. כדי לשמר את העסק חי וכדי לנצל ממילא את העלויות בהחזקתו - יש לבנות, או כאמור לשחרר את כולם ולפרק העסק.
אין באמת שלב ביניים. הקבלנים כיום משולים לאדם שנסחף בים ומשתדל להשאיר את הראש מעל למים במינימום מאמץ עד שיגיעו להצילו (תקוות שווא ש"ביקוש כבוש" פתאום יתפרץ, או ש"מחיר למשתכן" תיעלם מהעולם וכו'). הבנייה שקולה לפעולת הנשימה ההכרחית וכושר ההישרדות של כל אחד ואחד מהם תלוי ב"שומנים" שאגר בתקופת הגאות.
בטווח הארוך - מה מתכננים הקבלנים?
כיום קיים מס קרקעות על הקרקעות ברשותם (אגב, מס רכושקרקעות מקובל ברוב מדינות העולם). העניין היחיד הוא שבישראל אחוז זה נתון לשינוי. ועל איזה שיעור עומד כיום אחוז זה? 0%. כן, קראתם נכון. אגב, עד שנת 2000 השיעור כן היה אפקטיבי ועמד על 1%, אך מאז מישהו ביטלו הלכה למעשה. קרקע היא המשאב היחיד בעולם שלא ניתן לייצר ממנו יותר והיא גם המשאב היחיד שלא מתכלה לעולם.
נוסיף למשוואה את העובדה כי הקרקע אינה ממוסה והיא הופכת להיות ההשקעה הטובה ביותר שיש. ואכן משנת 2000 ,זמן ביטול המס, ועד היום עלה מחיר הקרקעות בישראל במאות אחוזים. בפרט באזור הביקוש עלו המחירים בשיעור של לא פחות מכ-1000%(!!). קבלנים ויזמים שרכשו קרקעות בשנים אלה עשו את עסקת חייהם מבלי להזיז אפילו טרקטור אחד.
עד כדי כך השפיע ביטול המס, עד כי הספסרות בקרקעות הפכה להיות "הבוננזה" האמיתית של היזמים והקבלנים וה"כסף הגדול", ממש לא עצם בניית הדירות עצמן (אגב, הסיבה להתנגדותם הכה חריפה ל"מחיר למשתכן" היא מכיוון שהפרויקט מקבע מחיר קרקע נמוך ולפיכך "חותך" גם בשווי קרקעותיהם).
לפיכך, התפתחה אצל הקבלנים אסטרטגיה אינטואיטיבית - לבנות במשורה, וממש לא למהר למכור. להפך! כל זמן שדירה מתעכבת על המדף ערך הקרקע עליה היא יושבת עולה ולפיכך עולה גם ערכה! הסיבה היחידה שמשתלם בכלל למכור דירה היא בשביל התזרים. לכן, כדאי לקבלנים למכור מעט דירות במחיר גבוה על פני הרבה דירות במחיר נמוך יותר.
את כל האסטרטגיה הזאת הקבלנים עוטים במסך עשן ומתרצים את מחירי הדירות הגבוהים "מכיוון שאין מספיק קרקעות במדינה" (ברור, אותן קרקעות ובמיוחד אלה שנרכשו על ידם באזור המרכז מסופסרות על ידם).
לסיכום, ה"בוננזה" היא מחיר הקרקע הגואה לנוכח העדר מס קרקעות, התזרים הוא השחרור האיטי של הדירות מופקעות המחיר וסיפור הכיסוי התקשורתי הוא טיפוח עניין המחסור המלאכותי שכל כולו נוצר עקב ספסרותם של הקבלנים עצמם בקרקע.
בהמשך, הם כמובן מעמיסים את מחיר הקרקע על מחיר הדירה הנמכרת, למרות שכאמור רובם המכריע קנו אותה במחיר זול משמעותית ממחירה כיום, לא לפני שהם כמובן מפנים אצבע מאשימה למדינה שלכאורה היא היחידה שקבעה את מחיר הקרקעות ולהם אין בכלל יד ורגל בעניין והם אפילו לא מרוויחים מכך.
אם כן, מה משמעות מיסוי דירות לא מכורות?
באופן גס הקבלנים החזקים יותר הם אלה שצברו מלאי קרקעות סמוך יותר לשנת 2000 ואילו החלשים יותר הם אלה שרכשו אותם רק בשנים האחרונות ואשר רגישים מאד למחירן.
הקבלנים "החזקים" יותר, מן הסתם פחות יילחצו מהמיסוי. הם מנהלים מלחמת חורמה תודעתית ולא מוכנים לוותר בקלות על "התרנגולת המטילה ביצי זהב". מבחינתם הורדת מחירי הדירות משמעותה פריצת הסכר שיוביל גם לירידת מחיר הקרקעות וזה מה שקריטי עבורם.
לעומתם, הקבלנים החלשים נמצאים כבר היום בקשיים. הם קורבנות של אותה שיטת פירמידה שעמיתיהם יצרו, מאחר הם קנו את הקרקעות בשנים האחרונות ממש במחיר שיא. מצד אחד מיסוי המלאים הלא מכורים שלהם יכביד עליהם עוד יותר ויקטין עוד יותר את התזרים שלהם, אבל מן הצד השני, זירוז מכירת המלאים הקיימים שלהם במצב הנוכחי פירושה הורדת מחירים עד לכדי הפסדיי השקעה ואי עמידה בהתחייבויות מול המימון הבנקאי.
כיצד הם יתנהגו? חלקם יפשוט רגל, חלקם פשוט יעדיף לצמצם עוד יותר בנייה וחלקם אולי באמת יוריד מחירים וייפטר מהמלאי אבל לא ימהרו לחדשו והמכירות יעברו רק לפריסייל כדיי להימנע ממיסוי. כלומר יש במיסוי אלמנטים מעורבים על שוק הנדל"ן ולא ממש ידוע לאן זה יוביל. האם הוא ילחץ יותר לירידת מחירים או דווקא יגרום לצמצום בנייה מסוים שהוא תופעה פחות רצויה לצורך הורדת המחירים?
לנוכח הנכתב כאן מתברר שהשאלה כלל לא רלבנטית מאחר ומדובר ב"פתרון" שהוא לכל היותר "חצי עבודה" במקרה הטוב ונזק במקרה הרע. השאלה האמיתית שצריכה להישאל היא האם מי ממקבלי ההחלטות במדינת ישראל מעוניין באמת בפתרון משבר הדיור. הפתרון למשבר הדיור שעל חלק עצום ממנו אחראי האי מיסוי קרקעות - הוא כמובן עדכון שעורו מ-0% לשיעור אפקטיבי! בצורה זו כל "המכונה" באמת תתחיל לנוע בכיוון הרצוי.
ערך הקרקע יירד ממילא וקבלנים הדוגרים עליה ימהרו לבנות עליה עקב המיסוי, הדירות שייבנו כבר לא יאגרו במלאים, על מנת לא להמשיך לשבת על קרקע ממוסה שערכה רק ממשיך לרדת, ומחיר הקרקע אשר "יגולגל" ממילא לרוכשים כבר לא יהיה כה מופקע. בצורה זו גם "בוני הארץ" יגשימו את הייעוד הכלכלי-חברתי-שמי האמיתי שלהם, יעסקו ויימדדו על פי בניית הארץ ולא על פי הספסרות בה.
הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
22.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .................צפי ל 30/10/2018 05:12הגב לתגובה זו0 0צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו , נשמע המון אזרחים ,במדינה קטנה כמו שלנו . *מעניין ,כמה אזרחים מתוך ה 15 מיליון , יוכלו לגור במרכז הארץ ?סגור
-
21.כתבה מצוינתמומחה לקנוניות 29/10/2018 17:30הגב לתגובה זו1 0אכן צריך למסות את הקרקע. אני נגד המיסוי אבל למען האמת חוץ ממס גולגולת זה המס בין היחידים שצריכים להיות.סגור
-
20.הציבור לא מטומטםטופז 28/10/2018 20:44הגב לתגובה זו0 0כל הקבלנים שמוכרים את הדירה במחיר גבוה ומוכנים לשבת על הגדר חיים בסרט! למה בכלל לשלם ככה הרבה? בעיקר כשיש קבלנים חכמים שמוכרים דירות בפחות ממיליון שקלים... ואני מדברת על דירה חדשה!!! כמו בפרויקט של פרי נדלן בלוד... כל מי שחושב שהציבור מטומטם והציבור ישלם... טועה!!!!סגור
-
19.הקבלנים בלחץ בגלל מלאי 40-50 אלף לא מכוררן 26/10/2018 14:56הגב לתגובה זו1 1מחיר למשתכן חתך להם ברווחים. אותה דירה לא במחיר בועה פחות 1/2 מליון שקל.סגור
-
18.לא מחכיםקרן 26/10/2018 10:40הגב לתגובה זו0 1העתיד ברור לכולם,בגלל זה לא צריך להשתגע ולהתחייב על דירות במחירים מופקעים.טוב שיש את פרי נדל"ן שקורא נכון את המפה ומציע דירות חדשות בפחות ממיליון שקלים.סגור
- טען עוד
-
פרסומות לחברות נדל"ן רק מוכיחות את המצוקה של הקבלנים כע (ל"ת)נבון 26/10/2018 15:04הגב לתגובה זו1 1סגור
-
לא עובד עלינו כתבות ופרסומי פמפוםצילה 26/10/2018 14:54הגב לתגובה זו2 0מחירי הדיור נחתכים 50%, תנסו לחלק דירות ברדיו לב המדינה.סגור
-
17.השומן של תקופת הבועה נגמרסבלנות 26/10/2018 10:37הגב לתגובה זו1 1קבלנים גדולים עם ירידות חדות במכירות, הבנק סוגר הברז יש מינוף בועת אשראי, הקבלנים הקטנים בבעיה חמורה יותר, גם יישלחו מס על בניינים לא מאוישים , וגם לחץ מהבנק בירידת מחירים.סגור
-
זה בסדר. עוד מעט יתחיל כירסום העצמות. חחחח (ל"ת)ממי 27/10/2018 13:29הגב לתגובה זו1 0סגור
-
16.לא נקנה, נמתיןאחד העם 26/10/2018 09:09הגב לתגובה זו2 1לא קונים דירה במחיר בועה, להדק חגורות אנחנו עוד מעט שםסגור
-
15.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו...............צפי ל 26/10/2018 00:52הגב לתגובה זו0 0צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו. ... נשמע המון אזרחים. האם יהיה מספיק דירות במרכז הארץ , בשביל כל כך הרבה אנשים ?סגור
-
14.ניצלנו ממחירי בועה הזוייםדניאל 25/10/2018 21:13הגב לתגובה זו2 0נחכה להגרלה בדצמבר, באזור שלנו הנחה 400 אלף אחרי קיזוז שכירות. גם אם היה לנו את כל הסכום. לא היינו רוכשים, בשוק החופשי.סגור
-
13.קשקוש גדול - המסים הם 50% ממחיר הדירהפגע וברח 25/10/2018 17:08הגב לתגובה זו1 1מי שכותב שאין מסים על קרקעות כדאי שיפיל את העפרון. יש המון מסים: 1. מס רכישה 6%. 2. היטלי השבחה 50% על כל תכנית משביחה. 3. מס שבח במכירה 25-43% בהתאם לשנת הקניה. 4. מס יסף 3% . ויש גם : עלויות מימון בנקאי (כמו משכנתא) על הרכישה . עלויות אחזקה ונקיון של המגרש . אם רוצים להוריד את מחירי הדירות - צריך לחתוך חזק בכל המסים , כי בסוף הכל מתבטא במחיר הדירהסגור
-
שטויות במיץ גזראחד 27/10/2018 07:41הגב לתגובה זו2 0טופס 50 פוטר את הקבלנים לחלוטין ממס שבח על הקרקע. היטל השבחה זה שינוי יעוד קרקע בו העיריות גוזרות קופון ולא שייך בככל לעצם מחירה הבסיסי של הקרקע (קבלנים מתים שיאשרו להם לבנות עוד קומות. ההיטל הוא גורנישט). כל שאר הפרמטריפ מגולמים במ"ה. לא צריך להיות מדען טילים בשביל להבין שהמחירים טסו 1000% מאז בוטל מס הקרקעות. ובדיוק באותו זמן התחילו הסמירות על כך שאין קאקעות. שן על האףסגור
-
12.מזה השטויות האלה?לא קבלן ולא חבר שלו 25/10/2018 16:59הגב לתגובה זו1 4לקבלנים לא שווה להחזיק קרקעות כי הם משלמים הרבה כסף לבנק עבור מימון בנקאי (כמו משכנתא). איזה קבלן מחזיק קרקע 20 שנה משנת 2000 ?סגור
-
אוהוהו איזה קבלן מחזיק קרקעות משנת 2000נתן 25/10/2018 17:27הגב לתגובה זו4 0מה אתה עולה חדש? יש קבלנים עם קרקע גם מקום המדינה איפה אתה חי? מה הקשר לבנק?!סגור
-
11.פשוט ממשיכים להעביר הון מצעירים לקומץ מקורבים....יוסי 25/10/2018 11:31הגב לתגובה זו6 0הרבה מהחזקים והמשכילים יורדים והשאר משועבדים למשכנתא וניתן להמשיך לחלוב אותם עד הפנסיה ואז לזרוק אותם לרחוב חסרי חסכונות. עצוב שמישהו למעלה במקבלי ההחלטות שם את זה כמטרה, נראה שבנתיים הכל הולך לפי התוכניות...סגור
-
10.כתבת בלוף, היה מיסוי על קרקע עד שנת 2000סמי 25/10/2018 10:51הגב לתגובה זו4 1הוא הוסר מסיבה פוליטית, אפשר להחזירו בלי שום בעיה מה לפני שנת 2000 לא היו קבלנים? הם לא בנו? הם לא הרוויחו? נו באמתסגור
-
זה מה שבדיוק כתוב ליצן (ל"ת)חיים 25/10/2018 14:17הגב לתגובה זו2 0סגור
-
9.לא קונים דירה במחיר בועה אך ורק במחיר הגיוני ולא גזלני (ל"ת)משה 25/10/2018 08:58הגב לתגובה זו3 0סגור
-
8.דור צעיר אבודמוני 25/10/2018 00:45הגב לתגובה זו5 0מיסוי קרקע וחברות זרות. כי בוני הארץ כבר מזמן לא איתנוסגור
-
7.אני מעדיף להשכיר דירה בקרבה לת"א ,מאשר להסתכן בבורסה.אני מעדיף 24/10/2018 23:29הגב לתגובה זו0 1אני מעדיף להשכיר דירה בקרבה לת"א ,מאשר להסתכן בבורסה. לא מעניין אותי המחיר של הדירה בעתיד. מעניין אותי ,התקבול החודשי המובטח.סגור
-
שום דבר לא מובטח. השקעה אף פעם לא מובטחת לכן היא השקעה (ל"ת)ממי 27/10/2018 13:31הגב לתגובה זו1 0סגור
-
100% רק תיקח בחשבון את החולשות של הנדל"ןיורם 25/10/2018 00:17הגב לתגובה זו6 01. פגיע לא פחות מהבורסה 2. בבועה אדירה כעת כך שיש לו הרבה לאן לרדת 3.נזילות מאד נמוכה. כלומר ברגע ש1+2 מתחילים להתגשם לוקח הרבה זמן עד שיוצאים. בהצלחה לך בכל מקרהסגור
-
6.לא קונים דירה במחיר בועהקונסטנטין 24/10/2018 22:56הגב לתגובה זו4 0יש צורך להעלות מודעות בקרב הזוגות הצעירים במיוחד או בכלל האוכלוסיה על אי השפיות הזאות המחירים לא שפויים הכי יקרים בעולם זה לא נתפססגור
-
5.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .....צפי ל 24/10/2018 15:21הגב לתגובה זו0 7צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.סגור
-
ב-2040, או 2050, או 2060... לא מעניין (ל"ת)סמי 25/10/2018 10:43הגב לתגובה זו4 0סגור
-
מה לא יעשו כדי לפמפם ולתדלק את הבועה (ל"ת)משה 25/10/2018 08:59הגב לתגובה זו4 0סגור
-
מה אתה אומר... נשמע כמו הרבה חרדים וערבים... (ל"ת)נתי 24/10/2018 18:05הגב לתגובה זו4 0סגור
-
4.מס שבח על קרקעאריה 24/10/2018 15:17הגב לתגובה זו1 2אין זה נכון שאין מיסוי על קרקע . קיים כיום בעת מכירה תחשיב של מס שבח (מה שאין במקרה של בניה)סגור
-
סעיף 50 בפקודות מ"ה פוטר אותם ממס זה (ל"ת)נטע 25/10/2018 00:18הגב לתגובה זו2 0סגור
-
3.חייבים למסות את הקבלניםירון 24/10/2018 15:03הגב לתגובה זו10 0אם רוצים להוריד את מחירי הדירות חייבים למסות את הקבלניםסגור
-
2.צריך למסות את הקבלניםטראמפ 24/10/2018 15:03הגב לתגובה זו9 0על כל דירה לא מכורה בפרק זמן מסויים וגם על קרקעות, להגביל בזמן פרוייקטים מרגע קבלת התר בניה, אני לא מבין למה לא עשו את זה עד עכשיו.סגור
-
1.רק בשביל עופר מנדל אני נכנס לביזפורטל (ל"ת)יוסי 24/10/2018 14:56הגב לתגובה זו8 0סגור
