האם הפתרון של כחלון יקצר את הזמן הדרוש לבניית דירות?

אדריכלים שעד עתה נדרשו להגיש בקשה לרשות המקומית לקבלת היתר בנייה יקבלו את המושכות לידיים. כך קובעת יוזמה שמקדם שר האוצר משה כחלון במטרה לקצר את משך הזמן לקבלת ההיתרים והפרויקטים ככלל. לאחר ניסיון עבר כושל מצד הממשלה, מדוע כחלון מתעקש לנסות שוב והאם יש סיכוי שיצליח?

מתי בכלל צריך היתר בניה? קבלת היתר נדרשת במקרים של הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש. כך גם במקרה של תוספות לבניין קיים וכל שינוי בקירות חיצוניים כדוגמת דלת או חלון חיצוני, שינוי או החלפת גג קיים, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, סככה, פרגולה. שינוי פנימי ובלבד שאינו משנה את שטח הדירה, פוגע במבנה המשותף או בשלד הבניין - אינו מצריך היתר. 

בסמכות הועדה המקומית לאשר הקלות או שימוש שחורג ממה שהותר בהיתר הבניה או מהמטרה שהוגדרה לו בתב"ע. 

משך הזמן של תהליך קבלת ההיתר משתנה ותלוי ברשות המאשרת אך במסלול ללא הקלות ניתן לקבל את האישור תוך מספר חודשים, אחרת מדובר בזמן ארוך יותר משמעותית שעשוי לעלות על שנה.

כמה זמן לוקח להקים בניין בישראל? מנתוני הלמ"ס עולה כי בעשור האחרון עלה זמן הבנייה הממוצע של בניין בישראל ב-15.5%. אם כי לדבריו של ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הבעיה העיקרית איננה רק זמן הבנייה אלא מתן זמן ההיתרים והרישוי. הזמן הממוצע מהפשרת הקרקע ועד שהבניין עומד על תילו נע בין 7-12 שנה. נושא ההיתרים קריטי ויוצר מצב שבו מתוך 150 אלף יחידות דיור שקידם מינהל התכנון, בפועל נבנות רק כשליש".

• "חלק מגל הפשיעה בחברה הערבית - בגלל משבר הדיור"
• הבעיה במסלול "רישוי עצמי""- חלק מהרשויות מתנגדות, האדריכלים חוששים

מה השינוי ביוזמה של כחלון? היוזמה של שר האוצר מגדירה כי אדריכלים יוכלו להנפיק היתרי בנייה בבקשות המוגשות ללא הקלות. אמנם, "מעטות הבקשות שתואמות תב"ע וכמעט תמיד היזמים מבקשים הקלות בדמות תוספת יחידות, תוספת קומות, קווי בניין וכדומה'", טוענת עורכת הדין מרים דונין-שוב.

"אם יש לך קרקע ל-10 יחידות אז את חושבת שיהיו לך 13, אם יש לך 5 קומות אז את רוצה שזה יהיה 8. בבקשות רבות אנשים לא מנצלים את זכויות הבניה אלא מבקשים יותר, מה שיוצר אחר כך גם לחץ על המערכת מכיוון שצריך לדון בהקלות, ואחר כך יש עניין של התנגדויות, ויש עניין של עררים על ההחלטה בהתנגדויות, וכהנה וכהנה. אז כל הוועדות נסתמות וזה לוקח זמן וזה גורם לעיכוב מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד שאפשר לעלות על הקרקע".

מה לגבי אכיפה?  טרם הוגשה הצעת חוק מסודרת בנושא ולכן לא ברור כיצד או אם בכלל תבוצע אכיפה אך גם במצב שיוגדר פיקוח על האדריכלים - בכמה זה שונה מפיקוח של העירייה? "יש רשות תכנון שצריכה לאכוף וצריך לתת לה את השיניים לעשות את זה" טוענת דונין-שוב ומסבירה כי "סך הכל נותנים היום לרשויות ולעיריות הרבה יותר סמכויות מבעבר כי הם רואים שעיר יודעת מה היא צריכה".

• מה עדיף – להעביר דירה לילדים במתנה או להוריש בצוואה?
• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למה כחלון חוזר להציע הליך שכשל בעבר? הפעם הראשונה בה ניסתה הממשלה להעביר סמכות למתן היתר בנייה לאדריכלים היתה בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה, תקופת שיא בקליטת העלייה מברית המועצות לשעבר שהביאה למחסור חמור בדיור בישראל. היה זה אחד מניסיונות שונים לעידוד הבנייה ופתרון המשבר.

"ניסיון זה נכשל כישלון חרוץ בגלל הפרמיה הגבוהה שגבו חברות הביטוח למקרה שפרויקט זה או אחר לא יצליח להתקדם - בעיה שקיימת גם היום", מסביר ארז כהן.

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד העוסק בתכנון ובנייה, מציג הסבר נוסף לכישלון התהליך בעבר ותולה אותו בכובד האחריות שהוטלה על האדריכלים. לדבריו, "במקרים שבהם אתה מוציא תיק מידע שמפנה אותך ל-15 תכניות החלות על הנכס בו זמנית, הנחיות מרחביות ומסמכי מדיניות, אז ספק אם יימצאו אדריכלים רבים שירצו לקחת על עצמם אחריות של קבלת פרשנות מוחלטת מה מותר ומה אסור. וודאי שהנטל כבד מנשוא וסביר שהם ירתעו מלקיחת אחריות כבדה כל כך".

מה שונה הפעם? "לטעמי יש במהלך הזה משום חיפוש המטבע מתחת לפנס כי חלק מהבעיה זה לא גורמי הרישוי בוועדות המקומיות אלא התסבוכת והמארג הבלתי אפשרי של תכניות, מסמכי מדיוניות וכיוב', שמהם צריך לגזור את ההיתר בסופו של דבר", טוען טויסטר.

לדבריו של ארז כהן, "העברת האחריות מהרשות המקומית לאדריכלים עשויה אולי מחד גיסא לעזור ולקצר הליכים במקרה כזה או אחר, אולם מאידך גיסא תעקר את יכולתן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה המייצגות בפועל את האינטרס, הן של אותה עירייה והן של כלל האזרחים".

מה בכל זאת אפשר לעשות? לדבריו של ארז כהן, "הפתרון הוא קודם כל יישום תיקון 101 המייצר קיצור תהליכים ומאפשר לוועדות המקומיות לפעול באופן מהיר ועם סמכויות משמעותיות".

לפי דונין-שוב, "אם המטרה היא להוזיל את מחירי הדיור וקיצור תהליכי הרישוי אז צריך לעשות מסלול ירוק, מסלול אדום ולהקצות מספיק כוח אדם לדברים האלה ולא להפריט אלא לקבוע לוחות זמנים ולדעת שיש אנשים שיוכלו לעמוד בזה".

לדבריה הקושי הגדול יותר עמו מתמודדים הקבלנים הוא יוקר עלויות הביצוע המתבטא בכוח העבודה ולא משך הזמן לקבלת היתרים. "אני רואה קבלנים למשל שנתח הרווחים שלהם מאוד קטן והם פשוט קורסים - צריך להביא יותר פועלים, מה שנעשה עד עתה לא מספיק. הענף נחנק פשוט".