"נלחמים נגד המשקיעים - ההון עוזב את המדינה"

"המדינה הפכה ליזם הראשי בשוק הנדל"ן", כך אומר היום (ב') ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס נדלן, בסקירת שוק הדיור בשנה החולפת. "אולי כדאי שנבין שהממשלה מוגבלת במה שהיא יכולה לעשות וככל שהיא מתערבת היא אפילו עושה נזק".

בשנת 2018 נרשמה האטה בקצב התחלות הבנייה עם כ-32 אלף דירות שנבנו בשלושת הרבעים הראשונים. נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה דרסטית זה שנה שנייה ברציפות כאשר בשנת 2017 נבנו 46,300 יח"ד לאחר בנייה של 52,432 בשנת 2016. "זה לא מספיק", מסביר רסקין וטוען כי היזמים אינם בונים פרויקטים עקב היעדר כדאיות.

"מעל 20% מהחברות הקבלניות בסכנת קריסה - ככה מתחיל מיתון. הנדל"ן הוא הקטר של המשק ואנחנו לא מכבדים את זה מספיק", מדגיש רסקין. "השוק בטראומה מבחינת היזמים והקבלנים. דיור מסובסד מוריד את המוטיבציה של הסקטור העסקי לבנות כי אתה בתחרות עם המדינה".

לפי רסקין רבים מהיזמים צפויים לסיים את השנה עם מאזן שלילי. לטענתו, "המשימה כעת היא לייצר בניה כאשר הפתרון לבעיית הדיור לא נמצא בהתערבות מלאכותית בשוק, הרבה מהמכרזים לא מצליחים כי השיקולים אינם עסקיים אלא סטטיסטיים".

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

מחיר למשתכן לא עובד בהתייחס לתכנית הדגל שמוביל שר האוצר בשנים האחרונות טען רסקין לירידות מחירים דווקא באזורים בהם השפעת התוכנית קטנה יותר. "עפולה היא אולי בירת מחיר למשתכן ושם המחירים עלו. רוב הזוכים בתוכנית הם לא מקומיים אלא משקיעים שאינם מתכוונים לגור שם - הולכות להיות שם הרבה דירות להשכרה לא באזור המרכז. מקומיים העדיפו לקנות במרכז ושם המחירים עלו. אם מחיר למשתכן עובד אז היינו צריכים לראות ירידת מחירים".

בסקירה גיאוגרפית, נתוני רימקס מצביעים על עליית מחירים בערים נוספות בהן ישנם פרויקטים של מחיר למשתכן כדוגמת עכו בה נרשמה עליית מחירים מתונה של 3% ברוב הקטגוריות, בכרמיאל נרשמו עליות מחירים של 5-6%, בבאר שבע נרשמה עליה חדה של 8% במחירי דירות 3 חדרים.

בעיר ראשון לציון המתאפיינת בפרויקטים רבים של התכנית נרשמה עליית מחירים של עד 4% אם כי השפעת תכנית מחיר למשתכן הייתה נמוכה מהצפוי. בנהריה נצפתה ירידת מחירים קיצונית של עד 11%, אותה מייחס רסקין לבנייה פרטית ולאזורים בהם מחיר למשתכן היה פחות משמעותי. 

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מחירי השכירות בעלייה בשוק השכירות מציין רסקין עליית מחירים נוכח היצע נמוך והברחת המשקיעים. לדבריו, "בשנים האחרונות יש מלחמה מתמדת מצד גורמים שונים נגד המשקיעים שחלק גדול מהם הוא אנשים מהמקצועות החופשיים שזו הפנסיה שלהם או אנשים שעבדו כל החיים שלהם וביצעו השקעה שמותר להם ליהנות ממנה".

המשקיעים שיוצאים מהשוק מסבים כספם לדירות בחו"ל. "הון שעוזב את המדינה הולך למדינה אחרת. אי אפשר לתקוף אותם שנה אחרי שנה ולומר שהמחירים עולים. כוחות השוק חזקים יותר מאיתנו", מסביר רסקין.

"אם יהיה היצע אז מחירי השכירות יירדו, ותהיה תחרות בין המשכירים השונים שישפרו את תנאי השכירות ואנחנו לא שם בכלל. אנחנו חושבים שאפשר לפתור הכל בחקיקה אבל צריך קודם כל שכל ישר. לדעתי נראה אפילו עלייה קיצונית יותר בהמשך".

לצד העלייה במחירי השכירויות, רסקין מדבר על ירידה דווקא במחירים של פנטהאוזים ודירות יוקרה. "הממשלה לא מצליחה לעמוד ביעדים, כאן לא זקוקים לעזרה", אמר.

מה יקרה ב-2019? רסקין מדבר על עליית מחירים חד ספרתית ואף על סיכוי למיתון אם לא ישתנה כיוון המשק הנדל"ני. "הסיכוי למיתון נגרם דווקא מהירידה בהתחלות הבנייה. אם המחירים יעלו אז היזמים יחזרו כי יראו הזדמנות לרווח וישקיעו - כרגע אנחנו לא רואים את זה".