"ישראל מתייבשת מדירות - והתוצאה זינוק במחירים"

התגובות לנתוני הלמ"ס על הצניחה בהתחלות הבנייה בשנת 2018 לא איחרו להגיע כאשר בהתאחדות בוני הארץ מדברים על מגמה מתמשכת בתחום. "הירידה הדרמטית הינה בשורה רעה מאוד לציבור שזקוק לפתרונות דיור בישראל", אמר אמנון מרחב, מנכ"ל ההתאחדות.

"על הממשלה הבאה חלה חובה להפסיק להתעלם מכך שנפער פער ענק בין מספר הדירות הנבנות במשק למספר משקי הבית שנוצרים כאן. פער שעומד כיום להערכתנו על כ-165 אלף דירות חסרות. מחסור זה גדל בכל שנה בכ-20%. חוקי הכלכלה פשוטים – כשמוצר נמצא בחסר כל כך ברור, התוצאה תהיה זינוק במחירי הדירות. ישראל מתייבשת מדירות".

בפנייה לממשלה הבאה, העמיד מרחב משימה המורכבת משני חלקים: "הראשון הוא פתיחת מלאה של הברז המטפטף קרקעות לבניה, והזרמה מידית של קרקע מתוכננת לבניה בהיקף של 100 אלף יחידות דיור בשנה. החלק השני הוא טיפול עומק מיידי ברגולציה וביורוקרטיה שייצרו כאן כאוס תכנוני, בו מי שאמור לייצר את הדירות לא יודע כיצד לתכנן את מהלכיו ולהתמשכות בלתי נסבלת של תהליכי התכנון ורישוי בניה חדשה. קבלני ישראל מוכנים ורוצים לספק את הדירות שהציבור כל כך צריך, תנו לנו לבנות".

"מגמת הפעילות של שוק הנדל"ן הואטה"
התייחסות נוספת לנתונים הגיעה מצדו של לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, שטען כי "יזמים אינם מצטיידים בקרקעות חדשות, ולא בונים גם על קרקעות שנמצאות בבעלותם. ככה זה כשהמדינה מצהירה שתוריד את מחירי הדירות, ואינה משווקת קרקעות אלא לפרויקטים של מחיר למשתכן. התוצאה ברורה: מגמת הפעילות של שוק הנדל"ן הואטה. מספר העסקאות נמוך, היזמים תקועים עם מלאי בלתי מכור של דירות, יוצאים במבצעים כדי למכור את הקיים, ואינם מעוניינים להתחיל פרויקטים חדשים".

"הפריפריה רוויה במבצעים של מחיר למשתכן והקבלנים נמנעים מלה תחרות בפרויקטים אלה. מרבית הבנייה באזורי הביקוש היא בהתחדשות עירונית, תמ"א ופינוי בינוי, אבל לאחרונה גם בערים שהיו אלופות בפרויקטים של תמ"א ניכרת האטה, משום שהערים אינן ערוכות מבחינת תשתיות, להיקפי בנייה גבוהים", הוסיף.

לגבי מחירי הדירות הסביר: "ממש כפי שצפינו, המחירים כמעט ללא שינוי, אך הירידה בהתחלות הבנייה תביא בעתיד הנראה לעין לעליות מחירים". בנוסף, בסקירה שפרסם בשבוע שעבר טען לוי יצחק כי בחודשים הראשונים של 2019 נצפו עליות מחירים באזורים רבים בהם חלה ירידה במספר המשקיעים (לכתבה המלאה).

הגורם העיקרי לנתונים: הירידה בשיעור המשקיעים
"אני לא ממש מופתע מהנתונים", אמר לירון פרי, מנכ"ל פרי נדל"ן והסביר כי "כבר כמה שנים הממשלה מפרסמת בעיקר מכרזי מחיר למשתכן מה שגרם בין היתר לזינוק במחירי הקרקעות הפרטיות. כשהממשל מתערב בשוק ומוציא ממנו חלק נרחב מרוכשי הדירות אזי התוצאה הזאת מתבקשת. מניח שהממשלה הבאה תתעשת ותתחיל לשווק גם קרקעות לבנייה חופשית ללא קשר למחיר למשתכן. בסופו של דבר השוק יודע לעבוד אם נותנים לו קרקעות וחופש פעולה ללא חסמים".

אוהד סבן, סמנכ"ל דונה מסביר כי "הירידה בהתחלות הבניה נובעת מכמה גורמים כאשר הגורם העיקרי נובע מהירידה בשיעור המשקיעים בענף. זה בא לידי ביטוי בכל פרויקט ופרויקט שבו היזמים מעכבים את היציאה לפריסייל, בו בדרך כלל רוב הדירות היו נמכרות למשקיעים במטרה לקבל מימון ולווי בנקאי".

עוד לדבריו, "כיוון שכיום אין משקיעים, היזמים מעכבים את תחילת הבנייה של פרויקטים ולכן רואים ירידה משמעותית בהיקף התחלות הבנייה ב-2018. התכנית של שר האוצר, משה כחלון, להוצאת המשקיעים מהשוק של הנדל"ן למגורים באמצעות עליית מס רכישה והניסיון לקדם מס על דירה שלישית – לבסוף היו בעוכריו. היום נוכל לראות את כספי המשקיעים מוצאים את הכסף לטובת רכישת נכנסים בחו"ל".

תכנית מחיר למשתכן לא השיגה את המטרה
"הירידה בהתחלות הבניה נובעת בעיקר מתכנית מחיר למשתכן ומהמחסור בקרקעות לבניה בשוק החופשי שנוצר בעקבותיה", כך לטענתו של ​יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים, יהודה כתב, שמסביר כי "התכנית הוציאה את השוק מהאיזון, היצע הדירות הולך ומצטמצם כיוון שלא יוצאים לפועל פרויקטים חדשים וגם מחירי הדיור, מתנהלים בחוסר יציבות".

"המטרות שהציבה לעצמה הממשלה הנוכחית, להוריד את מחירי הדיור ומתן אפשרות לזוגות צעירים לרכוש דירה, תכנית מחיר למשתכן לא משיגה. כעת זקוק שוק הנדל"ן למספר מהלכים דרמטיים על מנת להגיע למצב יציב ומאוזן. בראש ובראשונה, שיווק קרקע לבניה בשוק החופשי ובכמויות גדולות על מנת לאפשר ליזמים לבנות בניה חדשה. רק במצב הזה אנחנו נראה עליה בהתחלות בניה. דבר נוסף שיאושש את נושא התחלות הבניה זה קיצור משמעותי של הליכי הביורוקרטיה והסרבול בוועדות התכנון והבניה ברשויות המקומיות - יש להגדיל את כוח האדם, שאמון על מתן אישורים והיתרים, לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות".

"ייעול וקיצור הליכי רישוי יוביל להאצה של התחדשות עירונית המהווה פתרון אמיתי ואפשרי להוספת אלפי יחידות דיור בעיקר במרכזי ערים. כדי להביא ליציבות וגם להפחתה אמתית במחירי הדיור, המדינה כאמור צריכה לשחרר קרקעות לשוק החופשי ולדאוג להורדת המיסוי. לפחות 50% ממחיר דירה בישראל, מורכב ממיסוי, וזה עוד לפני חישוב של רכיב הקרקע - מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מיסי קניה, מס מעסיקים ועוד", הוסיף.

היזמים יושבים על הגדר
עו"ד דוד אזולאי, מנכ"ל קבוצת דוד אזולאי הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה, אומר כי "הנתונים הם תוצאה של הניסיון של הממשלה לסרס את השוק ובעיקר את צד הביקוש על ידי יצירת מחסומים לא טבעיים. הקבלנים מצדם מראים שלא ימהרו להתחיל בבנייה חדשה ולהוציא היתרים בתנאים של חוסר ודאות. המשק, בדגש על שוק הנדל"ן, צריך ודאות ויציבות, צריך לקבל תמיכה מהמדינה החל מהגורמים הבכירים בממשל ועד לרשויות המקומיות. 

"התוצאה של הנתונים האלה היא שמחירי הנדל"ן לא יירדו בתקופה הקרובה. הם יכולים להישאר על כנם או לרשום עליות קלות, אבל הם לא יירדו. היזמים יושבים על הגדר ולא ממהרים לבנות", סיכם.

חיזק את הדברים רועי פדלון, מבעלי קבוצת פדלון-שפונדר, שציין כי "בסופו של יום הרשויות יצטרכו לתת מענה למחסור העצום בדירות במשק. ברגע שזה יקרה היזמים והרוכשים ירדו מהגדר ותיווצר עליית מחירים נוספת. כרגע בשל הירידה בהתחלות הבניה לנו כיזמים יש מוטיבציה לקדם עסקאות נוספות".