אילו חברות ישראליות יסבלו מהקפאת השכירות בניו יורק וברלין?

בניגוד למציאות הקפיטליסטית של תל אביב, שבה בעלי הדירות רשאים להעלות את שכר הדירה לפי העולה על רוחם בסיום החוזה וללא כל פיקוח, דווקא בניו יורק שבארצות הברית, המדינה שדוגלת בשוק חופשי (כמעט) מוחלט, ישנן מגבלות ותקנות ברורות מאוד שחלות על בעלי הדירות וחברות הנדל"ן, אשר קובעות מתי, באילו תנאים ובכמה ניתן להעלות את שכר הדירה.

לפני כשבועיים אישרו הסנאט ומושל מדינת ניו יורק שינויים בחוקי השכירות וההמרה של דירות לנכסי קונדו שמיטבים עם השוכרים ומגבילים את חברות הנדל"ן ובעלי הנכסים בעיר. אתמול (שבת), חברת הנדל"ן דה זראסאי שהאג"ח שלה נסחרות בבורסה בתל אביב פרסמה מצגת עדכון לשוק ההון ובה הסבירה את השינויים העיקריים הרלוונטים לחברה.

שינויים בולטים מניעת יציאת דירות מפיקוח ( Vacancy Decontrol) - עד לשינוי בתקנון העיר, לבעלי הנכסים ניתנה האפשרות להוציא דירות מפוקחות מהרגולציה תחת סט של כללים, בין היתר כאשר שכר דירה בפיקוח, עובר גבול עליון (בסביבות 2,775 דולר לחודש) אשר מעליו, ניתנת לבעלי הנכסים אפשרות להוציא את הדירה מפיקוח. לאחר השינוי ברגולציה האפשרות להוציא דירות תחת פיקוח לשוק החופשי תבוטל.

Preferential rents And Legal Rents - בעת חידוש חוזה ניתן היה להעלות שכר דירה של דייר קיים (שכר דירה בפועל- Preferential rent) ל"מחיר השכירות החוקי" (Legal Rent) שהינו המחיר המירבי שניתן לגבות מדייר לאותה יחידת דיור. כעת, האפשרות המדוברת בוטלה אך האפשרות להעלות את שכר הדירה בפועל ל"מחיר השכירות החוקי" עם החלפת שוכר באותה הדירה לא נפגעה. 

• ביג, אלרוב ומגה אור: "אג"ח קונצרני שיאפשר לכם לישון בשקט בלילה"
• "מעדיפים אג"ח שקלי על פני צמוד; בקונצרני דירוגים גבוהים"

Vacancy allowance - עם כניסתו של דייר חדש לדירה - ניתנה אפשרות להעלאה מיידית בשכר הדירה של כ-20% לחוזה בן שנתיים (העלאה של כ-16-18% בקירוב לחוזה בן שנה אחת) ביחס לדמי השכירות ששילם הדייר הקודם. כעת האפשרות לעלות שכר דירה לפי Vacancy allowance בוטלה.

(MCI (Major Capital Improvement - בהתאם לכללים מסוימים, לאחר ביצוע השקעות לשיפור הבניין (שטחים משותפים), ניתן היה לעלות את שכר הדירה לפי עיקרון החזר השקעה של 8 או 9 שנים (בהתאם למספר יח"ד בבניין), עם תקרת עלייה שנתית של 6% בשכר הדירה של דייר קיים. לאחר שינוי הרגולציה תקרת העלייה השנתית תהיה ל-2% בשנה בשכר הדירה.

(IAI (Individual Apartmant Imrovemets - בהתאם לכללים מסוימים, לאחר ביצוע השקעות לשיפור דירה ספציפית, ניתן היה להעלות את שכר הדירה לחודש לפי יחס של 40/1 או 60/1 (כפוף למספר יחידות הדיור בבניין) מהיקף ההשקעה, ללא הגבלה של סכום ההשקעה. השינוי כעת אומר כי היקף השיפוץ שניתן להכיר בו לצורך הגדלת השכירות הוגבל לעד 15 אלף דולר (על פני תקופה של 15 שנים). יחס העלאת שכר הדירה חולק ל-160/1 או 180/1.

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

Conversion Condo - לצורך קבלת אישור התובע הכללי להמרת דירות ל- Condo היה צורך למכור לפחות 15% מהדירות בבניין. כעת נדרשת מכירה של 51% מהדירות המאוכלסות לדיירים הקיימים לצורך קבלת אישור המרה.

התפוח הגדול אינה לבד במערכה. ביום שלישי שעבר הסנאט של ברלין, בירת הגרמניה שפופולרית מאוד בקרב ישראלים למטרת רילוקיישן ובקרב משקיעים זרים בתחום הנדל"ן הודיע על הקפאת שכר הדירה בעיר למשך חמש שנים. פרופ' ליאו ליידרמן כי "מחירי השכירות בחוזים המתחדשים עולים בשיעור שנתי של קרוב ל-3%, והדבר גם מצביע על התפתחות של עודפי ביקוש, בעיקר באזורי המרכז".

ההחלטות של מועצות הערים התקבלו כצפוי באנחת רווחה בקרב השוכרים, שכן כעת מחירי הדירות לא יעלו או לפחות העלייה תהיה מתונה בהשוואה למצב הקודם. מנגד, בעלי דירות, חברות נדל"ן ומשקיעים באשר הם התאכזבו, שכן ההחלטות המדוברות מגבילות באופן משמעותי את התשואה ואת הצפי עליו נשענו.

השפעה על חברות ישראליות ישי ששון, אנליסט נדל"ן בכיר בדיסקונט התייחס ל-ADO Properties שפועלת בברלין בלבד. "המנוע העיקרי לצמיחת שכר הדירה הינן דירות ששופצו, בהן שכר הדירה לדייר החדש אינו כפוף לרגולציית ה- Mietspiegel , ועשוי להיות גבוה אף בכ-40% ביחס לדייר ששהה בדירה טרם השיפוץ", אולם מציאות זו אינה רלוונטית כעת עם החלטת הסנאט הברלינאי.    "נכון להיום נכסי החברה מתומחרים בספרים בשיעור היוון של 2.8% - שיעור המשקף צמיחה של 2% לפחות הצמיחה בפועל בשנים האחרונות עמדה על כ-5% בממוצע. בהנחת התממשות מלוא הסיכון הרגולטורי הנוכחי, לא תחול עלייה בשכ"ד בנכסים במהלך השנים 2020-2024 , וגם בתקופה שלאחר מכן יחולו הגבלות חלקיות על עליית שכ"ד. לאור זאת, שיעור ההיוון שיחול על נכסי החברה יהיה גבוה יותר, ועשוי לנוע להערכתנו בטווח שבין 4.5% -5% בשנים 2024-2020", אמר ששון.

גורם בכיר בשוק ההון אמר ל-Bizportal כי לדעתו "השינויים שאושרו בניו יורק לא ישפיעו על חברות כמו גזית גלוב או אלוני חץ -1.24% כיוון שאלו חברות אקיוטי שאינו מתעסקות בנדל"ן למגורים אלא בבנייני משרדים וקניונים ולכן התקנות החדשות לא רלוונטיות להן".

כשנשאל אילו חברות עשויות להפגע השיב בזהירות: "החברות שעלולות להיות מושפעות מהתקנות הן חברות אג"ח כמו דה זראסאי אבל גם זה במידה נמוכה יחסית". בנוסף אמר כי "מוקדם מדי לדעת האם הרגולציות האחרונות עשויות להתפשט לערים נוספות כמו לונדון או אם תהיה בריחה של משקיעים".