מהפכה תכנונית: צפיפות הערים בישראל תגדל, מה יקרה למחירים?

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על קידום מתווה מינהל התכנון לשינוי הוראות תכנית תמ"א 35 באופן שיגדיל את הצפיפות המגורים בערים. התכנית מציעה למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר בניגוד למספר יחידות הדיור לדונם באזורים המאוכלסים כפי שהיה נהוג עד היום.

צפיפות הערים בישראל נמוכה יחסית לארה"ב ואירופה
בבסיס הבקשה לעדכון התכנית היא טענת המינהל כי למרות שצפיפות המגורים בישראל מהגבוהות בעולם (כ-400 נפש לקמ"ר), היא נמוכה יחסית לערים באירופה ובארה"ב ועומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל אביב, 7,186 בירושלים ו-4,346 בחיפה. על פי ניתוח שביצע המינהל, צפיפות המגורים הממוצעת באתונה לדוגמא, גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי 2 ויותר, של פריז פי 3 ושל ברצלונה פי ארבע.

"הדיון בצפיפות העירונית מהווה נדבך משמעותי מהדיון בשאלת התכנון הראוי כמחולל של איכות החיים העירונית ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. יצוין, בהקשר זה, כי צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים ומגוונים יותר בתחומי שכונת המגורים, בהם מוסדות שונים ותחבורה ציבורית איכותית, מעודדת הליכה ברגל ורכיבה על אופניים", הסביר המינהל.

לגבי החלטת המועצה, מסר המינהל  כי "לאחר שהוצגו בפניה עיקרי כיווני החשיבה והשאלות העומדות בבסיס הבחינה, התרשמה המועצה כי העיסוק בארגון מחדש של סביבות המגורים וזאת בהתאמה להיקפי האוכלוסייה החזויים במדינת ישראל, נמצא בלב העשייה היומיומית של מערכת התכנון וראוי כי השיח בעניינו יורחב ויתייחס למרחב החיים המלא של התושב - בעיר או בכפר, בלב המטרופולין או בפריפריה.

"על הבחינה לעסוק בהיבטים של איכות תכנון – צפיפות נטו מול ברוטו, נפחי בנייה, עירוב שימושים בסביבת החיים, מרחקי הליכה, התניידות, נגישות ועוד. הכל במטרה להתכנס לכדי מערכת עקרונות והנחיות תכנון אשר תכוון לתוצר תכנוני המשקף צפיפות ואינטנסיביות נכונה ומיטבית".

בשלב הבא, יובאו התיקונים לבדיקת וועדת המשנה של המועצה הארצית. עם גיבוש המתווה לעדכון התכנית, היא תובא לאישור המועצה הארצית.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "השינוי בהוראות תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו מגוון הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית".

מחירי הדירות יעלו?
"התכנית עשויה לגרום לזינוק בשווי הקרקעות לבנייה מכיוון שניתן יהיה לבנות על כל יחידת קרקע יותר דירות. כמו כן, הגדלת הצפיפות פותחת פתח להגדלת היטלי השבחה", טוען יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי. "כדי לא לגרום לעלייה במחירי הדירות יש לתת על סעיפי המיסוי וערך הקרקעות את הדעת".

לצד זאת ציין כי התכנית מאפשרת לבנות תמהיל מגוון יותר של דירות ובעיקר הרבה יותר דירות קטנות ולבנות לגובה. "תל אביב ובעיקר מרכז ודרום תל אביב ייראו לנו פתאום הרבה יותר צפופות בשיטת החישוב החדשה מכיוון שאזורים אלה מאופיינים בהרבה דירות קטנות ודירות מחולקות ובדירות הגדולות יותר של 4-5 חדרים מתגוררים מספר שותפים. לעומת זאת, האזורים הכפריים עלולים להיפגע על ידי צמצום שטח הנחלות ובנייה במרווחים קטנים יותר בין וילה לוילה".

"נכון יותר לטעמי לעבות שכונות חדשות ולא ציפוף של שכונות ותיקות שהתשתיות הישנות לא יעמדו בעומס של הגדלת מספר התושבים. את השכונות החדשות ניתן לתכנן על פי הנוסחה החדשה תוך מציאת פתרונות אדריכליים על מנת לא לפגוע ברמת החיים של הדיירים שיתגוררו בשכונות האלה", הוסיף.

ערים במעגל הראשון והשני לתל אביב ישנו את פניהן
"הצפיפות שנהוגה בארץ נמוכה במחצית מהצפיפות הנהוגה בעולם, דבר שפוגע במרקם האורבני. היתרון הגדול של הגדלת הצפיפות הוא מתן מענה של שירותים איכותיים יותר לתושבים כגון הגדלת מספר מוסדות חינוך, בניית מרכזי מסחר ומשרדים במטרה ליצור סביבת חיים שוקקת", מסביר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי.

לדבריו, "על מנת שהתכנית תרקום עור וגידים יש לתת תחילה פתרונות בנושא התשתיות ובעיקר בנושא התנועה במרחב. אני מעריך שערים שצפויות לשנות את פניהן בעקבות התכנית אלו במעגל הראשון והשני לתל אביב: רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, ראשון לציון וכו'".