צניחה של 8% במחירי הדירות בתל אביב - הייתכן?

מחירי הדירות מתייקרים - הכלכלנים מדברים על עלייה של 6% בשנה בהתבסס על נתוני הלמ"ס, אלא שיו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מדבר על עלייה מתונה יותר. זאת ועוד - לטענתו המחירים בתל אביב בירידה, אני מציעה לו לנסות לקנות דירה בתל אביב, המסקנה כנראה תהיה שונה.    

הסקירה של דנוס לרבעון השני של 2019 מראה כי מחירי דירות "מחיר למשתכן", בערים שונות, דוגמת רמלה, הרצליה ובאר שבע, היו גבוהים יותר מהדירות שנמכרו בשוק החופשי, בעוד גם בערים אחרות דירות מחיר למשתכן נמכרו בהנחות זעירות לעומת השוק החופשי. לפי דנוס, "מחירי מחיר למשתכן רחוקים משמעותית מהגדרת 'דירות בהנחה של 20 אחוז ממחירי השוק'".

הסקירה כוללת כ-3,150 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על עלייה בשיעור של 0.1 נומינלית במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הראשון של השנה, המסכמת עלייה שנתית של של 0.6 אחוז במחירים.

הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. 

*הנתונים אינם כוללים את עסקאות "מחיר למשתכן"

ביחס לרבעון הקודם, ברבעון השני של שנת 2019 נצפתה עליית מחירים בקרב 5 ערים: ירושלים ונתניה מובילות עם עלייה של 4%, באשדוד - 3%, בחולון - 2% ובנתניה - 1%. ירידות מחירים נצפו ב-8 ערים בהובלת רמלה, שם נרשמה ירידת המחירים המשמעותית ביותר של 4%. הערים חיפה, כפר סבא ומודיעין נותרו ללא שינוי במחירים.

ברמה שנתית, עליות המחירים המשמעותיות ביותר נצפו בחולון וכפר סבא - 6%, אחריהן נמצאות ירושלים ואילת עם עלייה של 5% ו-4% בהתאמה. עליות נרשמו בערים הרצליה, חיפה ופתח תקוה, כשביתר הערים נצפו קיפאון או ירידות מחירים. זאת בעוד בתל אביב נרשמה ירידת מחירים דרמטית של 8% בשנה.

בהתאמה, גם שוק המשכנתאות מתחמם - בחודש יוני האחרון היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2019 עלה לסכום של כ-6 מיליארד שקל, גידול של 3.3% לעומת היקף המשכנתאות במאי האחרון ועלייה של 14% לעומת יוני 2018 (לכתבה המלאה).

מחיר למשתכן - מחירים גבוהים יותר מהשוק החופשי
על פי הסקירה, במספר ערים נצפתה מגמה לפיה דירות "מחיר למשתכן" נמכרו במחירים גבוהים יותר מהשוק החופשי, כמו גם עסקאות ששיקפו הנחה בשיעור מזערי ביחס למחירי השוק החופשי. כדוגמה, מציין דנוס את רמלה, שם דווחו עסקאות מחיר למשתכן במחיר ממוצע של כ-15,500 שקל למ"ר בנוי לעומת כ-14,500 שקל בשוק החופשי (כ-7% יותר). תופעה דומה נראתה גם בהרצליה ובאר שבע.

לפי דנוס, "שוק הדיור התייצב לרמתו הנוכחית, וזאת למרות אי הוודאות השוררת עדיין במישור הפוליטי ומדיניות הממשלה בשוק הדיור כפועל יוצא מכך". לגבי מחיר למשתכן אמר כי "גם אם מכילים את מרכיבי המיקום וגיל הדירות, עדיין המציאות היא שהמחירים התרחקו משמעותית מהגדרת 'דירות בהנחה של 20% ממחירי השוק', בהם התהדרה הממשלה עד כה. בשנה האחרונה נצפתה עליית מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים ברצף וזו כבר נחשבת למגמה".

"לזוגות הצעירים נמאס לשבת על הגדר"
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל אמר כי "הנתונים מעידים על כך  שלזוגות הצעירים נמאס לשבת על הגדר, רבים כבר איבדו אמון בתוכנית מחיר למשתכן והם חוזרים לשוק החופשי. זה היה רק עניין של זמן שהשוק יתאושש ויחזור לעצמו. אני מעריך, שמדובר במגמה שתתחזק בחודשים הקרובים. לאחר הבחירות, חובה על הממשלה להתמקד בהגדלת היצע הדירות, כולל בהתחדשות עירונית ולתת מענה גם למשפרי הדיור".

הוסיף על הדברים מנכ"ל ובעלי קבוצת חג'ג', עידו חג'ג', שלדבריו "התערבות הממשלה בשוק הדיור עצרה את הביקושים, הביאה את היזמים לצמצם התחלות בנייה, הגבייה ממיסים ירדה, אין היצע של פרויקטים חדשים, והמחירים, בפרויקטים המעטים שבבנייה, שאין להם תחרות, עלו. הפנייה שלי היא דווקא לראש הממשלה בנימין נתניהו. האסטרטגיה שלו, להפקיד את משרד האוצר הלא פופולארי בידי מתחריו על מנת להחלישם, נועדה לכישלון. עליו לעטוף עצמו באנשים חזקים וטובים, ויש כאלה, כי קהל הבוחרים למד להסתכל על החבילה כולה שמוצעת לו, ולא רק על האיש שעומד בראשה". 

איתן לוי, בעלי ומנכ"ל אילה אגם, הביע אכזבה מהנתונים וטען כי "לאחר כ-4 שנים של שיתוק בשוק הנדל"ן, התוצאות רחוקות מלהיות משביעות רצון. למרות השקעה עצומה מצד המדינה, בעיית השורש לא נפתרה: הגדלת ההיצע באופן מהותי. תכנית מחיר למשתכן רק ריסנה את הביקושים, וכעת כשהרוכשים ממהרים לרדת מהגדל, המחירים עולים.  אנו מרגישים היטב את ההתעוררות בשטח ומקבלים פניות רבות מזוגות צעירים ומשפרי דיור".