"קניית דירה להשקעה בחריש תניב תשואה מהטובות ביותר בארץ"

בשבוע שעבר פרסמה לשכת שמאי המקרקעין נתונים המעידים על כך שבחריש התשואה הטובה ביותר בקרב ערי הצפון - 3.2%. האמת, תשואה מרשימה יחסית לערים אחרות, ובטח שיחסית להשקעות סולידיות אחרות אבל הנתון הזה לא מספר את התמונה המלאה.

חריש נמצאת בתנופת בנייה, כשמשקיעים רבים קנו וקונים שם דירות לצורכי השקעה. כלומר, הם משכירים אותן. יש היצע גדול של דירות להשכרה, וגם אם שכר הדירה מבטא תשואה של 3.2%, תהליך ההשכרה אינו פשוט. אז ייתכן מאוד שבטווח הבינוני והארוך, העיר תשגשג - אחרי הכל, אין דירות, והקמת עיר חדשה באמת מבורכת (ראו מקרה מודיעין). אבל, בינתיים היא בתהליך הקמה ולצד הפוטנציאל, יש בה גם סיכון.   פוטנציאל גדול או קריסה מתקרבת? העיר חריש, המסומנת כפרויקט לאומי של מדינת ישראל, ממשיכה להתרחב. קצב הבנייה למגורים בה הוא מהגבוהים בארץ וכיום קיימות עוד 11,669 דירות בהיתרי בנייה (כשבעיר 14 אלף תושבים). 

חלק גדול מקוני הדירות בעיר רכשו אותן לצורכי השקעה. אולי זאת הסיבה ש-44% מתושבי העיר גרים בשכירות, מעל הממוצע הארצי. נראה שהעיר מתבססת על רוכשי דירות להשקעה, ולאור המצב הנוכחי בו קיימות דירות שלוקח זמן להשכירן, עולה השאלה האם נוצרת בעיה עבור המשקיעים להשכיר דירות. 

חנן מור, הבעלים של חברת הנדל"ן שנושאת את שמו, המחזיקה במספר פרויקטים בעיר, לא מתרגש מכך ואפילו משדר אופטימיות - "בשנים הקרובות בעיית השכירות תרד ותיעלם והביקושים יצמחו בדומה למקומות אחרים".

• רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
• דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש

"התשואה אפילו תהיה גבוהה יותר מאחר והיא בנויה משני מרכיבים: האחד, ממרכיב קבלת השכירות והשני, מפוטנציאל עליית הערך, ואני חושב שפוטנציאל עליית הערך בשנים הקרובות יעבור את המספר שאנו מכירים היום", הוסיף.

במבט כללי אמר מור כי "ההזדמנות לרכישת דירה בחריש משמעותית יותר טובה מבעבר. למרות שהיה עודף היצע על הביקושים בעיר ב-5 השנים האחרונות, חריש הציגה צמיחה, והיום, בגלל המחירים הנמוכים עדיין של דירות בעיר ביחס לסביבה שלה, פוטנציאל עליית הערך בחמש השנים הקרובות בעיניי הוא מהגבוהים במדינה - קניית דירה בעיר היום תניב תשואה שתהיה בין 3-5 הטובות ביותר בישראל".

אז נכון שצריך לקחת את דבריו בערבון מוגבל - חריש היא חלק דומיננטי בפרויקטים שלו, אבל היא חלק דומיננטי כי הוא מאמין בה. העיר כאמור מונה כ-14 אלף תושבים ועל פי תכניות משרד הבינוי והשיכון, העיר צפויה לגדול ל-100 אלף תושבים בחמש השנים הקרובות. 

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעיות תחבורה: "כאין וכאפס לעומת גוש דן"   לצד הגברת קצב הבנייה בעיר, חריש מתמודדת עם אתגר תחבורתי. בנושא זה אומר מור כי "נכון להיום אין בעיית נגישות - יש כביש 4 מסלולים גדול מאוד שנכנס לתוך העיר, יש מחלף ירידה מכביש 6 לתוך העיר שזה מחלף של עין עירון".

במבט קדימה אמר מור כי "יידרשו פתרונות תחבורה נוספים נוכח הגידול הצפוי ויש תכנון להמשך פיתוח נתיבי תחבורה משלימים לעיר. יכול להיות שזה יהיה בעייתי אבל זה כאין וכאפס לעומת פקקי התחבורה של גוש דן שהמדינה נסתמת בהם למרות הכבישים. גם בעיר מודיעין שכבר מונה 95 אלף תושבים, עד לפני 5 או 7 שנים היה כביש אחד עם 3 מסלולים".

אתה לא חושש שהבניה המואצת לא תדביק את הפער הנדרש לפיתוח תשתיות מתאימות? "ייתכן שקצב הפיתוח העתידי של פתרונות התחבורה לא ידביק את קצב האכלוס. אבל, בשונה ממודיעין או מפיתוח תשתיות בערים קיימות, חריש נבנתה באופן שונה - מלכתחילה מדינת ישראל עשתה החלטת ממשלה ספציפית לעיר חריש במסגרתה הוקצבו מיליארדים של שקלים, קודם כל לפיתוח התשתיות ולאחר מכן לשאר הדברים.

"במקרה של חריש, כבר נבנו התשתיות המרכזיות של העיר בצורה הכי מודרנית שיש - חשמל, סיבים אופטיים, כבישים, מדרכות, גני ילדים, בתי ספר - כל זה תוקצב ונבנה כבר על ידי החלטת הממשלה ובשונה מעיר קיימת שממתינה כל היום לתקציבים ממשרדי הממשלה השונים. מדובר במיליארדים שהושקעו בעיר טרם אכלוסה".

יש לכם מספר פרויקטים בעיר עם יותר מ-700 דירות וארבעה מרכזיים מסחרים בהקמה. למה אתה כל כך בטוח שהעיר תצליח?

"חלק מאסטרטגיית הייזום וההקמה שלנו היא לנסות להבין איך היומיום של המחר הולך להיראות - איך אפשר לבנות אזורי בנייה ומצד שני אזורים אנושיים וידידותיים יותר לסביבה, כך שאפשר יהיה לגור, לבלות ולעבוד באותה סביבה (ליד הבית) בעיקר לנוכח ההתפתחויות של הטכנולוגיה ובעיות התחבורה. בנינו את כל תפיסת הנכסים המניבים של מסחר קרוב ולא נפגע מעולם הטכנולוגיה וחברות הקמעונאות ואנחנו רואים בחריש כהצלחה לכך".

בתחילת חודש ספטמבר נפתח הקניון הראשון בעיר שהקימה קבוצת מור בהשקעה של 76.5 מיליון שקל, על שטח של כ-10 אלף מ"ר. לגבי הסיבה להקמת הקניון, אמר חנן מור כי "כשהחלטנו להקים אותו בכניסה לעיר, הבנו שהוא הולך להיות אחד המרכזים העמוסים והמצליחים ביותר באזור הצפון. אין ספק שכניסתן של הרשתות המובילות מוכיחה את מה שזיהינו כבר בתחילת הדרך. אנו נערכים לבניית מרכזים מסחריים נוספים".

"האזור הזה יהיה המרכז החדש של המדינה" טוען מור. "לאחר 20 שנה מחליטים להקים את העיר הראשונה החדשה במדינת ישראל במיקום סופר אטרקטיבי בשרון הצפוני ולא באזור רחוק מהמרכז כמו דימונה או קרית שמונה. יש תכנון מאוד מודרני ונכון שמסתכל על החיים של המחר - של יותר קהילה, שדרה אחת מרכזית ענקית של 60 מ"ר רוחב, מרכזים מסחריים בלב העיר ומסביב אליה, בנייה של שכונות שהכל מתנקז למרכז העיר - בתוך 3 שנים הקימו ובנו 10 אלף יחידות דיור.

"חריש היא סיפור הצלחה כמו מודיעין ויותר מזה. חריש קיבלה החלטת ממשלה שתיקצבה את ותכננה את העיר הזו בשונה מכל מקום אחר במדינה. אי אפשר להשוות אותה לכפר יונה, חדרה או ראש העין - שם יש פיתוח מואץ - זה לא פיתוח של החלטת ממשלה וזה השוני הגדול. ויותר חשוב - מחיר הדירות שם זו הזדמנות פז לרוכשי הדירות לקנות דירת 4 חדרים באזור המיליון חמישים".

אז מה באמת הפוטנציאל למשקיעים ולרוכשים? "אני מאמין שבגלל שיש היום היצע גדול זמין של דירות בעיר ולנוכח פער המחירים בחריש ביחס לסביבה שלה - פרדס חנה כרכור וחדרה, מחירי הדירות שם יעלו בקצב מוגבר בשלוש שנים הקרובות וביחס למקומות זהים בארץ.

"אם נדבר על משקיעים שקונים דירות אז כמובן שהיום בכלל זה פחות כלכלי למשקיע לקנות דירה בישראל לנוכח המיסוי המוגבר שהוטל עליו על ידי המדינה. אני קודם כל רוצה להמליץ לאנשים שאין בבעלותם דירה ללכת ולקנות במחיר סביר ואפשרי כמה שיותר מהר ולדעתי חריש מהווה את אחד האזורים הכי מבטיחים בישראל לבצע את המהלך הזה.

"ככל שהזמן חולף קשה יותר למחוסר דיור בישראל להגיע לדירה בבעלותו שתהווה עבורו גם בית וגם נכס פיננסי. היום, להשיג תשואות על הון הן קשות יותר בעולם שבו הצמיחה קטנה יותר. וככל שאפשר להסתכל קדימה בשני העשורים הבאים - מדינת ישראל נמצאת בתקופה של תור הזהב שלה מיום הקמתה ביחס של הכלכלה והצמיחה של הכלכלה לעשור שניים הקרובים וזה נובע מהביקושים והגידול באוכלוסיה ובילודה וכתוצאה מזה מצרכי בינוי הולכים וגדלים לבנות את המדינה הזו".

מה יקרה ב-10 שנים הקרובות מבחינת מחירי הדיור בארץ? "אני חושב שמדינת ישראל נמצאת באחד מהאתגרים הגדולים שלה בתחום הבינוי. בנוסף, הקושי בבנייה רק יתגבר כתוצאה מרגולציית יתר של הרשויות - למשל זמן הוצאת היתר בנייה מתארך ואנחנו נמצאים באתגרי ייזום והקמה ולא בפתרונות מספיק טובים. 

"לצערי הגדול אף מפלגה לא נשאה את הדגל בבחירות לפתרון נושא הדיור בגלל המורכבות שלו ושזה לא מביא קולות בקלפי ולכן אני מעריך שנמשיך להתמודד עם מחסור ופתרונות של הממשלה לתחום הדיור וכתוצאה מזה המשך התמודדות עם ביקוש גדל והיצע לא מספיק. 

"התכנית שבוצעה על ידי מחיר למשתכן בשלוש השנים האחרונות היתה טובה אבל לא מספיק והוכחה כלא יעילה עד הסוף בהתמודדות עם המשבר. יש לשנות מרכיבים בתכנית וכן להמשיך בתכניות שנותנות מענה לאוכלוסיות ללא דירה בישראל. חובה להמשיך ולנצל את משאבי המדינה והיזמות כדי לאפשר דיור ציבורי בתוך פרויקטים שהמדינה משווקת, אבל יש להתאים את התכניות בצורה מדודה, נכונה וריאלית יותר לשוק. לדוגמה, לא ייתכן שזוכה מחיר למשתכן בראשל"צ יקבל הטבה של 800 אלף שקל וזוכה ביוקנעם יקבל הטבה של 200 אלף שקל - זה לא הוגן. צריך לאפשר הטבה סבירה אבל גם לא גדולה מדיי". 

עוד מתריע מור כי "קצב הילודה בישראל הוא אחד מהגבוהים בעולם היום וימשיך להיות כזה גם בעשור הקרוב. במקביל, פרסומים של המדינה מעידים על מחסור ענק בהיצע הדירות בארץ ובמקומות מגורים במחירים אפשריים לזוגות צעירים - תכניות של ממשלה שמנסות לעשות הסדרה של הנושא לא מצליחות לעמוד בביקושים הנדרשים לדיור במחיר אפשרי".