"זוהי יפו ילדה, זוהי יפו" - השיר הוותיק של אבי טולדנו על אחת הערים העתיקות בעולם, מתאר את יפו היפה עם הנמל המיתולוגי שמעל המזח שלו ריחפו השחפים. עד 1949 היתה יפו נפרדת לגמרי מתל אביב עם רוב אוכלוסייה ערבי מובהק, ומיד לאחר תום מלחמת העצמאות הוכרז על האיחוד שנקרא תל אביב-יפו. לצד האוכלוסייה הערבית הוותיקה התיישבו בה הרבה עולים חדשים, רובם מארצות הבלקן דוגמת בולגריה והיא הפכה לסמל של דו קיום יהודי-ערבי.
במשך שנים רבות סבלה יפו, המוגדרת כיום כ"רובע 7" של העיר תל אביב, ממיתוג ודימוי נמוך יחסית. במיוחד הפך "השטח הגדול", עיי חורבות שמוקמו בצפונה, לא הרחק מהנמל ועל גבעה המשקיפה לעבר תל אביב, למתחם של פשע וזנות. עובדה זו באה לידי ביטוי, למשל, בסרט "קזבלן" שהלוקיישן שלו היה שם וכן בשירם של התרנגולים מתחילת שנות ה-60 "אין כמו יפו בלילות" , בו חיים חפר הציג אותה כמשל ושנינה למאבק בין "שוטרים וגנבים". בהמשך החל הדימוי של יפו להשתנות בהדרגה לאחר שיקום יפו העתיקה על ידי האדריכל סעדיה מנדל, שהפך אותה לאתר תיירות ומוביל, ובד בבד הפך שוק הפשפשים שבסמוך לו לאטרקציה תיירותית.
יפו - אטרקציה נדל"נית
במהלך שלושת העשורים האחרונים, החל משנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה, הפך מתחם שוק הפשפשים בפרט, וצפון יפו בכלל, לא רק לאחת האטרקציות התיירותיות, אלא גם הנדל"ניות המובילות בישראל. השילוב יוצא הדופן של בניינים עתיקים ומחודשים, לצד פרוייקטים חדשים, שפע מסעדות וברים לצד סמטאות רומנטיות המזכירות את עריה העתיקות של אירופה, בין שדרות ירושלים במזרח לבין חוף הים במערב, עשו את שלהם, והביאו את מחירי הנדל"ן לשיא של 40-50 אלף שקלים למ"ר, ובמיקומים אטרקטיביים הקרובים ו/או משקיפים לים, גם הרבה יותר מכך.
- כל הכותרות
כך קרה שלצד האוכלוסייה הוותיקה של יפו, נכנסה בהדרגה אוכלוסייה חדשה, תחילה אנשי בוהמה ואמנים, ובהמשך משקיעים מתוחכמים, מהארץ ומחו"ל (כולל לא מעט יהודים צרפתים) זוגות צעירים, בעלי מקצועות חופשיים וגם לא מעט מצמצמי דיור מבוגרים שהתאהבו בקסם המיוחד של המקום. בשנים האחרונות גם הוקמו באיזור מספר בתי מלון יוקרתיים במיוחד, דוגמת "סטאיי"(בכיכר השעון) ומלון "תל אביב יפו".
גם העובדה שהמיקום של צפון יפו נהנה מנגישות מידית בתחבורה ציבורית ללב תל אביב, ובקרוב אף יעבור לצידו הקו האדום של הרכבת הקלה(בשדרות ירושלים) נתן את אותותיו. נוסיף לכך את תיאטרון "גשר" וכן את העובדה שעירית תל אביב השקיעה ביפו סכומים נכבדים ביותר בשדרוג התשתיות הפיזיות וכן השבחת מערכת החינוך. חסרונות: האיזור הפך לצפוף יחסית, נעדר מקומות חנייה, במיוחד בסופי שבוע ואינו אידיאלי למי שסובל מהמולת מבקרים ובליינים.
כמו כן משקיעים צריכים לקחת בחשבון שלא מעט נכסים מיועדים אך ורק לצרכי גלריה או חנות, והשכרתם ו/או שימוש בהם למגורים עלולה להיות בעייתית.
3 חדרים ב-3.8 מיליון שקל
רמות המחירים של עסקות שבוצעו לאחרונה בצפון יפו, במתחם שוק הפשפשים והשוק היווני הסמוך לו, ממחישים אל נכון את המהפך הדרמטי שחל ביפו במהלך אותן שנים. להלן מספר דוגמאות: ברחוב בן גמליאל נמכרה דירה בת 66 מ"ר, 3 חדרים, ב-3.83 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-58 אלף שקלים למ"ר. ברחוב בית אשל הסמוך נמכרה דירה קומפקטית בת 43 מ"ר, 2 חדרים, ב-2.07 מיליון שקלים, כ-48 אלף שקלים למ"ר.
ברחוב רזיאל מוצעת למכירה דירה משופצת בת 75 מ"ר, במחיר שיא של 5.5 מיליון שקלים, המשקף כ-80 אלף שקלים למ"ר בקירוב. התשואה על השכרת נכסים דומה במעט לזו של מרכז תל אביב, 2.5-3 אחוזים לשנה, אולם העובדה שערך הנכסים משביח את עצמו כל העת, הופכת את יפו ל"ביצת זהב" עבור משקיעים רבים.
איפה צפוי שהמחירים יעלו?
בשנים הקרובות צפוי גם האיזור שמדרום לרחוב יהודה הימית ומיכאלאנג'לו (הקו הדרומי של מתחם שוק הפשפשים) להשביח את עצמו, זאת הן כתוצאה של קו הרכבת הקלה שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה למרכז תל אביב, הן בעקבות "חלחול" הדרגתי של זוגות צעירים, משקיעים ומצמצמי דיור אל אזורים אלה.
סייעו לכך, בין היתר פרוייקטים חדשים הנבנים בימים אלה לאורך השדרה, כמו גם מכללת תל אביב-יפו, שעברה לפני שנים אחדות לכאן. גם שדרוג אצטדיון בלומפילד לאחרונה, לצד שדרוג משמעותי של עורקי התחבורה המחברים עם "נתיבי איילון" וכו', עשו את שלהם. נוסף לכך פרויקט "מדרון יפו" שיצר טיילת עם פארק יפהפה הממשקים את צפון יפו עם דרומה.
כבר היום נחשבת שכונת עג'מי שבדרום יפו, סמוך לחוף עלייה האקזוטי, לאבן שואבת לצעירים ומשקיעים רבים. רמות המחירים בה כבר מתקרבות לאלה של צפון יפו ומתחם שוק הפשפשים, 30-40 אלף שקלים למ"ר, תלוי במצב הנכס ובמיקום דוגמת נוף לים, אולם עודם בעלי פוטנציאל לעלות.
עג'מי הינה ייחודית כמעט לכל מיקום אחר בישראל, הן בשל הנוף המדהים הנשקף בירידה בואכה חוף הים, הן מפרץ עלייה וסביבותיו המזכירים מאוד אתרי תיירות נחשקים ביוון וסביב הים התיכון, הן בשל המבנים ההיסטוריים בו, כולל בית הקונסוליה הצרפתית שמעליה מתנוסס דגל ה"טריקולור" והן בשל השקט היחסי והעדר הצפיפות המאפיינת את צפון יפו.
להלן מספר עסקאות שבוצעו לאחרונה: ברחוב תות נמכרה דירת 3 חדרים, 71 מ"ר, ב-2.44 מיליון שקל, כ-34 אלף שקלים למ"ר. ברחוב שמואל בן עדיה נמכרה דירת 68 מ"ר משופצת ב-4.5 מיליון, כ-66 אלף שקלים למ"ר. ברחוב טולוז (סמוך לקונסוליה הצרפתית) מוצע למכירה מיני פנטהאוז, 4 חדרים, 121 מ"ר ב-5.5 מיליון שקלים, כ-45 אלף שקלים למ"ר.
שכונות ג' וד' - המחירים עדיין נמוכים
שכונות יפו ג ויפו ד' ש"בדרום העמוק של יפו", סמוך לגבול בת ים, עודן מרוחקות תודעתית מזירת המשקיעים והזגות הצעירים, אולם דווקא עובדה זו הופכת אותך למעניינות. רמות המחירים בהן , כ-23-27 אלף שקלים למ"ר, מאפשרות השבחה עתידית (שלא לדבר על אופציית הפינוי בינוי) וכן תשואה גבוהה יותר על השכרת הנכס, בשיעור של 3-4 אחוזים.
הבעיה שלהן עודנה תדמיתית, אולם גם נתון זה משתפר והולך, הן עקב השקעה משמעותית של עירית תל אביב והן ניצנים גדלים והולכים של משקיעים ויזמים. ברחוב זלמן מייזל, לדוגמא, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, ב-1.7 מיליון שקלים, 24 אלף שקלים למ"ר, ברחוב רובינשטיין נמכרה 3 חדרים, 59 מ"ר, ב-1.48 מיליון, 25 אלף למ"ר ברחוב מחרוזת(גבול בת ים) 3 חדרים, 50 מ"ר, ב-26 אלף למ"ר.
לסיכום: יפו מהווה ללא ספק פוטנציאל למשקיעים, משפרי דיור, זוגות צעירים ובכלל שוחרי "אווירה אחרת". להערכתנו רמות המחירים בה טרם אמרו את המילה האחרונה, וזה נכון גם לגבי מתחם שוק הפשפשים וצפון יפו, ובמיוחד מרכז ודרום יפו, שרמות המחירים בהן עודן רחוקות ממיצוי.
*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
12.מביך שהכתב לא מכיר את השכונות ביפוהכתב לא מבין מהי יפו 04/12/2019 20:41הגב לתגובה זו0 0מה זה כתבה ממוחזרת מלפני 7 שנים ? המחירים ביפו כבר מזמן לא זולים את הקפיצה הגדולה במחירים יפו כבר עשתה , עכשיו מאוד יקר בכל יפו כך שלא הייתי ממהר להשקיע ביפוסגור
-
11.עפתם על עצמכםאבי 02/12/2019 10:37הגב לתגובה זו2 0בושה וחרפה למדינה שאוכל את תושביה, לא מגיע לכם אזרחים טובים. מאחל לכל הצעירים המשכילים שיחפשו ארץ שמטיבה עימם עם איכות חיים ופרנסה טובה לילדיהם. למי זה טוב שהמחירים יעלו? למסכנים שהשכר שלהם עולה בפעילות? מדינה של האידיוטים הרגתם לנו את החיים עירבבתי את ההיסטוריה ואת הדתות בפרנסה שלנו דפקתי לנו את החיים, מקווה שיום אחד הצעירים יתאושש כבר ויעזבו את המדינה שבשביל הגענו לכאן. המדינה הזאת לא שווה אותנו אני מעודד כל צעיר בנפשו שיחפשו מקום אחר, תפסיקו לעבוד עלינו עם הארץ שבת חלב ודבש האידיוטים.סגור
-
10.האינטרסנט רואה עליות , כל שכונת פשע להיט נדל"ני..... (ל"ת)אדם 01/12/2019 16:09הגב לתגובה זו7 0סגור
-
9.האם יש ברזומה של האדון ארז כהן כתבה שבה יש צפי לירידתאביב 01/12/2019 16:03הגב לתגובה זו6 1מחיר?? מפמפם מקתוען הבחור. טוב, נסלח לו, הוא מתפרנס מזה.סגור
-
8.מרכזבוב 01/12/2019 15:57הגב לתגובה זו4 1שומעים צעקות בערבית בדירהסגור
- טען עוד
-
7.יריות כל שני וחמישי, פשע חוגגאבי 01/12/2019 15:33הגב לתגובה זו9 1גם את זה צריך לקחת בחשבון.סגור
-
ובת"א ובת ים ור"ג אין מעשי רצח. קישקושתושב שוק הפשפשים 02/12/2019 00:11הגב לתגובה זו0 0ביפו יש אוירה בטוחה ונעימה, אנחנו גרים במתחם שוק הפשפשים כמה שנים והנכד שלנו בן שנה וחצי גר מעבר לרחוב!סגור
-
6.קריית חיים מחירי ריצה עוד מעט ירקיע (ל"ת)אביר 01/12/2019 15:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
5.לא חבל על הכסף?לי 01/12/2019 14:47הגב לתגובה זו3 0עד 2025 ת"א אמורה להוסיף מס יחידות דיור כמו שליש מהעיר- מילים של חולדאי. בנתיים גני שרונה השכונה החדשה של ת"א נכשלת ומוכיחה שהיא תומחרה גבוה מדי. אז הכל בדרך למטה אבל רק השכונות הקשות של יפו יעלו...הבנתי...סגור
-
האמת? לא ממש הבנת... כי זה ממש נכון והגיוני (ל"ת)ואלה לא שכונות קשות 02/12/2019 00:13הגב לתגובה זו0 0סגור
-
4.מצביעי ביבי לא אוהבים ערבים (ל"ת)א 01/12/2019 14:24הגב לתגובה זו1 1סגור
-
3.פשע מטורף זה נשכח קצתרוני 01/12/2019 14:03הגב לתגובה זו8 2רק אתמול היה שם חיסול כפול.סגור
-
2.טעות בחישוביוסי 01/12/2019 13:04הגב לתגובה זו6 185 מ"ר ב1.7 מיליון זה 20 אלף למ"ר.סגור
-
1."תדמית בעייתית" חוץ מהתדמית אין שם בעיה? (ל"ת)מוזר 01/12/2019 12:53הגב לתגובה זו6 3סגור
