המאכערים בפעולה: יזמי פינוי בינוי מתחייבים לדבר אחד מול וועדות התכנון ופועלים אחרת מול הדיירים

תחום ההתחדשות העירונית עומד לאחרונה במרכז השיח בענף הנדל"ן ומייצר לא מעט מחלוקות בין הגורמים המעורבים, ונדמה שהוא לא הולך לדעוך.

חוסר הוודאות שאפף את עתידה של תכנית תמ"א 38 נענה בחודש נובמבר האחרון בהחלטה להאריכה למשך 3 שנים, כשלאחר מכן תיגנז סופית ותוחלף במתווה חדש - אמנם לא בטוח שנאמרה המילה האחרונה בנושא. זאת בעקבות טענות חוזרות ונשנות בקרב גורמים בענף על כך שההחלטה דווקא מחריפה את המשבר הקיים, הן מבחינת מחירים והן ברמה התכנונית, במובן זה שחלון הזמן שניתן להשלמה או קידום פרויקטים של תמ"א אינו מספיק. 

עתה, גם עתידן של תוכניות במסגרת פינוי בינוי לוט בערפל, וזאת בין היתר בעקבות טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג זה. הטיוטה פורסמה להערות הציבור - מצורפת כאן.

מדובר בתקן המלווה שמאים בבדיקת ההיתכנות הכלכלית בתכניות פינוי בינוי, ומטרתו לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי תכנון לאחר שמוסדות התכנון אישרו תכניות רבות שלא יושמו. "בעבר אישרו שלל תוכניות פינוי בינוי ומשרד השיכון הוציא מעין קול קורא למתכננים, אבל פשוט לא בנו על פיהן כי הן לא היו כלכליות", מסביר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בשלב מסוים זיהינו חוסר הבנה בשוק לגבי איך עושים את הבדיקה ונוצרה חומת חשדנות במשולש הזה שבין הרשויות, הציבור והיזמים, וכאן נכנס התקן בדמות רגולציה שתייצר אחידות בדרך הבדיקה לצד מתן וודאות מסוימת ליזמים".

"באותה עת המדינה ביקשה לקבוע את כללי המשחק באמצעות קביעת שולי הרווח הסבירים שמעבר להם אפשר יהיה להוריד זכויות ומתחת אולי יהיה צריך להוסיף זכויות. היא גם קבעה את גובה התמורה המקסימלית כדי למנוע סחטנות של דיירים מחד ולתת ליזמים עם מה לעבוד. כך כולם יהיו מסודרים. זה עבד לתקופה מסוימת ועכשיו יש רצון וחשיבה מחודשת להתאים את התקן לשוק".

אמנם, דנוס מסייג ואומר כי המהלך מוציא קצת את "הכוח" מהידיים השמאיות. "בעצם מבקשים מהם להציג את כל התרחישים האפשריים אבל מוסד התכנון יחליט מה מהם הוא הסביר ביותר".

אז מה הולך להשתנות?
לפי הטיוטה, התוספת לשטח הדירות החדשות למגורים תנוע בין 12 עד 25 מ"ר, ותכלול מרפסת (עד 12 מ"ר) מחסן (עד 7 מ"ר) וחניה. ירידה לעומת התקן הקיים שאושר בנובמבר 2012 המגדיר תוספת של כ-25 מ"ר לבעלי דירות קיימות. לצד זאת בטיוטה נכתב כי "ככל שהתכנון מאפשר רווחיות מעבר לנקבע בתקן, ניתן להביא בחשבון תמורה גבוהה יותר לדיירים" - כלומר, ככל שהדבר יימצא רווחי עבור היזם. 

בהקשר זה טוען דנוס כי השינוי המוצע דווקא מייצר עמימות שעשויה לייצר פתח לוויכוחים מול היזמים מבחינת ההתחייבויות שלהם מול בעלי דירות - שהרי אלו התרגלו לתמורה מסוימת וכל ניסיון להקטין אותה יקשה על קידום הפרויקטים שנתקעים לא מעט בשל דיירים סרבנים. לפי דנוס, במקום שבו יש מדיניות תכנונית של 12 מ"ר, לא תהיה ליזם בעיה. כך גם באזורים המבוקשים, הצפופים, שם ערכי הנדל"ן הם גבוהים מטבע הדברים, ניתן להסתפק בפחות ועדיין כולם מרוויחים".

על כך הוסיף דנוס כי לא פעם, ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים. במקרים רבים הם מציעים להגדיל את התוספת על חשבונם כי בשורה התחתונה הם עדיין ירוויחו. אמנם, הבעיה עשויה להתעורר במצב שבו יתבקשו להציג מול הוועדות את ההסכם עם הדיירים ויסתכנו בהקטנת הזכויות. "הן ייראו שיש פה שמנת ויורידו זכויות. התקן הוא לכאורה מנחה, אבל בפועל מחייב כי בודקים את התכניות לאורו", הסביר דנוס. עוד טען כי הבעיה הגדולה יותר היא "שהשוק היום די פרוץ - כל עירייה מתנהגת איך שהיא רוצה ומנהיגה מדיניות משלה".

"בעלי הדירות מצפים ליותר"
חיזוק לטענת דנוס נשמע מצדו של ארז כהן, גם הוא יו"ר לשכת השמאים בעברו, שמעריך כי בפועל התקן לא ישנה רבות את מערכת היחסים של היזם מול הדיירים. "גם אם יכריעו בסוף לכיוון של 12 מ"ר, עדיין יזם יכול לתת תמורה גבוהה יותר לדייר. כלומר, הגדרת השטח באה למטרת תחשיב הכדאיות של התקן. אגב לדעתי הוא גדול מדיי והייתי מצמצם אותו", אמר.

"בפועל, השתרש אצל הדיירים מינימום של 25 מ"ר והם מצפים לקבל יותר. יש פרויקטים באזורי ביקוש שמקבלים בפועל 30 מ"ר ויותר, כך שבחשבון הרווח שלו, היזם יכול לעשות חלוקה שונה, זה לא מדע מדויק. החשבונאות שתיקבע בתקן היא לא בהכרח זו שתהיה בפרויקט בפועל".

לסיכומו של עניין, נדמה כי כל ניסיון להסדרה ואיזון של השוק נענה בחוסר וודאות גדול יותר. בעוד שפינוי בינוי סומן לאחרונה כפתרון המרכזי למשבר הדיור, בדגש על אזורי ביקוש, שם היקף הקרקעות הפנויות נמוך, התקן - אם יאושר, רק יוסיף על הקשיים הקיימים בקידום פרויקטים אלו. בערים מסוימות כבר ניכר שינוי מגמה כשהבולטת היא תל אביב, שעוד לפני טיוטת התקן, קידמה את היוזמה להקטנת התמורה בדירות החדשות, אם כי היא מפגינה גמישות גדולה יותר בדרום העיר ואזורים זולים יותר, שם התמורות המחושבות גבוהות יותר. 

​"עושים סיכול ממוקד על התמ"א ורוב ההתחדשות הופכת להיות סיסמה שאין מאחוריה שום דבר. משאירים אותנו רק עם פינוי בינוי, שגם את זה רשויות מקומיות הולכות ומטרפדות ומנסות לשכנע את הדיירים להסתפק בתוספת של 12 מ"ר – זה לא יעבוד", כך אמר לאחרונה חיים פייגלין, ​סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן.

בריאיון לביזפורטל בחודש יולי האחרון אמר פייגלין כי "בהגדרה עדיף לנו היזמים לעבוד על פינוי בינוי במתחמים משום שאנחנו מקבלים שם הרבה יותר זכויות, ככה שכמובן יש לנו תמריץ למתחמים על פני מגרש בודד".

גם מבחינת המשקיעים לא בטוח שמדובר בבשורה משמחת. שווי הדירות יעלה בכל מקרה לאחר שדרוג הדיירות הקיימות, אך פחות מהצפוי בגלל ההקטנה המתוכננת.