הפריפריה מקופחת - רוכשי דירות בתל אביב משלמים ריבית נמוכה יותר

מרבית משקי הבית בישראל רוכשים את הדירה בה הם מתגוררים: לפי נתוני הלמ"ס, 71.8% ממשקי הבית הם בעלים של דירה אחת לפחות. 85% מהדירות שנרכשות ממומנות באופן חלקי באמצעות משכנתאות.

מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוחן את מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות. המסקנות לא מפתיעות - בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר.

מתודת המחקר כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים (למשל, היכולת של המלווה לממש את הנכס בעת הצורך מושפעת ממידת הנזילות של הנכס, ומפוטנציאל עליית המחיר שלו ששניהם עשויים להיות מושפעים מהמיקום הגיאוגרפי), ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנאות הבנקאי, נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי הכולל למעלה מ-80 אלף תצפיות, שמשלב נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית ומאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה.

נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הם  מדד הנזילות של שוק הדיור (מספר העסקאות השנתי ביחס למלאי הדירות ביישוב), מדד הנגישות של הלמ"ס (Potential Accessibility Index) המהווה אומדן למידת הפריפריאליות של היישוב, והיקף התחלות בנייה שנתיות ביחס למלאי הדירות ביישוב.

• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'

הריבית עשויה להיות מושפעת גם מכח המיקוח של הלקוח ומהאוריינות הפיננסית שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע בסקר שוק בין הבנקים. על מנת לאמוד את המרכיב האחרון נבחנה במחקר ההשפעה של מיקום הסניף בו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב בו נרכש הנכס עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק. בנוסף נבדקו מדדים לתחרות בין הבנקים – מספר הבנקים שלהם סניפים ביישוב שבו נרכש הנכנס וביישוב שבו ניטלה המשכנתא.

אפליה? בעוד שבארה"ב ובמקומות אחרים בעולם נבדקה בעיקר קיומה של אפליה בין צרכני משכנתאות שונים, מחקר זה הוא הראשון בספרות הרלוונטית, שבוחן את השפעת מיקום הנכס על תמחור המשכנתא: כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתאות חולקו  כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציואקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציואקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס. 

המשתנה המוסבר במחקר – שיעור הריבית הריאלית המשוקללת על המשכנתא של כל לווה – חושב כממוצע משוקלל של ריביות מנוכות אינפלציה בכל מסלולי המשכנתא שנטל הלווה.

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הניתוח האמפירי מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות שממוקמות באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא הנמוכה ביותר. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית בפריפריה משלמים היא הגבוהה ביותר. 

משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כאשר כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית.

לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים.

משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים.

לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.

לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.

לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז, בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.

רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.