"הרוכש לא יכול לשלם יותר על דירה. לכן נראה יציבות במחירי הדירות"

מחירי הדירות לאן? המציאות המורכבת בשוק הדיור ניכרת היטב בקרב רוכשי דירות פוטנציאליים שחוששים מפני המשך עליות מחירים. תורמות לכך בין היתר טענות חוזרות ונשנות בקרב גורמים בענף על מחסור בקרקעות, הוצאות בנייה גבוהות, הריבית הנמוכה במשק וקשיים בשוק השכירות. אז מה יקרה למחירים ומה העיתוי הנכון לבצע עסקה? הדעות על כך חלוקות.

"כל מי שחיכה עד היום לקנות דירה הצטער על זה", כך טוען זיו יעקובי, מנכ"ל אקרו נדל"ן. לדבריו, "באזורי הביקוש של תל אביב וגוש דן, בנסיבות הקיימות של היצע וביקוש קשיח, הביורוקרטיה, מלאי הקרקעות המצומצם והמצב הפוליטי הקיים - אני לא חושב שנראה ירידת מחירים. עלויות הבנייה ומחירי הקרקעות עולים ולהערכתי בשנים הקרובות המחירים ימשיכו לעלות".

הדברים נאמרו בכנס נדל"ן בנושא מגמות וחידושים של פירמת עורכי הדין מיתר ליקוורניק גבע לשם טל.

בכנס נכח גם חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, שהציע נקודת מבט אחרת. לדבריו, "ההיצע אמנם קשיח אבל גם יש גבול לביקוש - השוק נמצא היום בנקודת רווייה מבחינת היכולת של הצרכן הממוצע לקנות דירה - זה מגיע לרמה של 150-160 משכורות. לכן לדעתי נראה יציבות במחירים - לא צריך לחשוש מפני עליות מחירים ב-7 שנים הקרובות כמו שהיו בין 2007 עד 2016, וזאת למרות הריבית הנמוכה.

"מאז 2007 נרשמה עלייה של יותר מ-120% במחירי הדירות ולגבי מי שחושש מפני עליות מחירים נוספות, ומתחבט בנוגע לרכישת דירה, אני מעריך שבטווח של 5 שנים לא נראה עוד עליית מחירים".

בהתייחס להערכות על פרישתו של שר האוצר, משה כחלון, מתפקידו בימים הקרובים - כנראה אפילו מחר, אמר מסילתי: "כולי תקווה שמי שיחליף אותו יידע להפיק לקחים מהטעויות שנעשו. בהינתן שייכנס מישהו שיתנהל בצורה נכונה אנחנו עשויים לראות ירידת מחירים של 1-2 אחוזים בשנה. מי שקונה היום דירה ל-50 שנה בסוף ייראה תשואה ריאלית חיובית". 

"שוק הדירות נמצא במצב חירום"
בהמשך דבריו הכריז מסילתי על מצב חירום מבחינת היצע הדירות בישראל. "המשק מייצר בין 40-45 אלף דירות בשנה ונדרשת בנייה של 55 ל-60 אלף בשנה. כלומר, יש גירעון של 8,000-10,000 יחידות דיור. המינוס הקיים עומד על כ-100-150 אלף דירות". 

בהתייחס לקצב הבנייה אמר זאב בילסקי, ראש מטה הדיור הלאומי, כי "בארבע השנים האחרונות, מטה הדיור הלאומי מקדם במרץ רב תכנון מאות אלפי דירות ונמשיך בקצב זה על מנת שזוגות צעירים יזכו לדירות בהישג יד, זאת לצד קידום פרויקטים של דירות להשכרה לטווח ארוך כפי שקורה, ובצדק, בארהב, גרמניה ומדינות נוספות. עם זאת, לא הדבקנו את הפערים בבניית תשתיות מתאימות לכך.

"בתחום התחבורה ממשלת ישראל תידרש לקדם תכניות ופרויקטים לאומיים כדוגמת המטרו (השקעה של 150 מיליארד שקל), קידום הרכבת הקלה, הכפלת מסילות הרכבת וקיצור זמני הנסיעה".

כיצד ייראה העתיד בתחום ההתחדשות העירונית?
כבר היום חברות יזמיות רבות נכנסות לתחום ההתחדשות העירונית. במבט קדימה, אומר רונן יפו, מנכ"ל אלעד מגורים, כי "משאב הקרקע הולך ואוזל וציפוף הוא הפתרון. מטרת ההתחדשות העירונית היא להחליף תפיסות בנייה ישנות עם ציפוף נמוך בתכניות חדשות שמדברות על מקסום של מטרופולינים – היום כל הערים הגדולות בעולם הולכות ונעשות צפופות יותר בקצב מהיר. נמשיך לראות את זה גם בת"א, הן מבחינת הקמה של מגדלים על גבי או במקום מבנים קיימים והן על ידי החלפת שכונות ישנות בחדשות שתהיינה הרבה יותר צפופות ויציעו שימושים רחבים יותר".

בהקשר זה אמר יעקובי כי "תכנית מחיר למשתכן גרמה לכך שקרקעות פרטיות התייקרו משמעותית כיוון שלא היה מלאי קרקעות לחברות מהסוג שלנו. בת"א למשל, אחוז גדול מהתחלות הבנייה הן במסגרת התחדשות עירונית – ברבעון הראשון של 2021 נוציא כ-600-700 דירות בהתחדשות בתל אביב.

"אני גם חושב שאין רצון להספיד את תחום ההתחדשות. נכון שהתקבלה ההחלטה לסיים את התמ"א אבל זו החלטה עם הוראות מעבר – בתל אביב למשל תכנית הרובעים היא המשך של התמ"א בעצם במתכונת שנוחה לרשות המקומית ואין ספק שבראיה של הרשויות – הרצון שלהן הוא לקחת את זה לראייה רחבה של מתחמים ואפשר להבין את זה. הבעיה היא במימד הזמן מבחינת איגוד הדיירים, עבודה מול הרשויות – אלו פרויקטים שלוקחים שנים. כיזמים נמשיך לבנות במסגרת התחדשות עירונית כי אין מספיק קרקעות פנויות".

התחדשות עירונית גם בתעסוקה
שוק המשרדים הולך ותופס תאוצה וגם בתחום ההתחדשות הולך ומתהווה שינוי בהקשר זה. "בעלי בנייני משרדים קיימים באזורי ביקוש כדוגמת רעננה, כפר  סבא, ראשל"צ, חולון, צריכים להיות מוטרדים כיוון שיש מיליוני מטרים מרובעים בשלבים כאלו או אחרים בוועדות התכנון – חלקם כבר קיבלו אישורים ותוך מספר שנים תהיה הבחירה בידי שוכרי המשרדים אם לעבור למשרדים מודרניים", אומר אומר רון גלר, מייסד משותף באגי'לפרו נדל"ן והשקעות.

לטענתו, "במצב הדברים יישארו הרבה בנייני משרדים באזורים האלה עם נתונים נחותים והם יהיו בבעיה. אם היום הם לא יחשבו על מהלך של שדרוג הבניינים הקיימים בצורה של תוספת או הריסה ובנייה מחדש, הם יימצאו את עצמם עם בניינים ריקים בעתיד הקרוב".

לגבי ההצדקה הכלכלית להתחדשות במצב שבו מתוכננת בנייה כל כך גדולה של משרדים אומר גלר כי "אי אפשר להסתכל על העניין של ביקוש והיצע בתעסוקה כמקשה אחת – צריך להפריד בין חברות ענק שצריכות שטחים נרחבים לשוכרי משרדים קטנים יותר של מאות-אלפים מ"ר. קשה למצוא בניינים שיתאימו לצרכים של חברות גדולות שבעתיד ייצטרכו שטחים של 10 אלף מ"ר ומעלה. וגם, התנאים הגיאומטרים של הבניינים הישנים נחותים כמו למשל גודל קומה – היום מדברים כבר על 1,400 מ"ר ומעלה".

"בחלק גדול מהבניינים, תכנית המתאר מאפשרת גם עירוב שימושים ואז בבניינים מהסוג הזה אפשר להוסיף מגורים, מה שמשפר את הכדאיות הכלכלית של העסקה לצד מתן מענה לצורך בדיור", הוסיף.

מימין לשמאל: צחי ארבוב בעלי אקרו נדל"ן, חיים מסילתי יו"ר לשכת השמאים, רונן יפו מנכ"ל אלעד ישראל מגורים, זאב בילסקי ראש מטה הדיור הלאומי, עו"ד חני אבינרי שותפה ראש מחלקת הנדל"ן במיתר, רון גלר מיסד משותף אג'יילפרו, זיו יעקובי מנכ"ל אקרו נדל"ן. צילום: מירי בן צור