התשואה על נדל"ן למשרדים בירידה, אך עדיין גבוהה - 7%

שוק המשרדים הולך ותופס תאוצה עם לא מעט תכניות לבנייה הכוללות תוספות של מיליוני מטרים מרובעים ברחבי הארץ, אך התשואה משכירות במגמת ירידה, ובמיוחד בשנה האחרונה ובאזורי הביקוש. מנתוני השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, שיעור התשואה במשרדים במחצית הראשונה של 2019 עמד על 7.1%, עדיין תשואה גבוהה, אבל המגמה היא ירידה, כאשר משיחות עם גורמים בשטח עולה כי התשואה ירדה משמעותית במחצית השנייה של השנה. בהינתן הריבית הנמוכה, ההערכות הן שהתשואה על משרדים תמשיך לרדת.   

בסקירתו החצי שנתית, בחן השמאי את תשואת הנכסים המניבים באמצעות ניתוח של כ-600 נכסים בהם משרדים, מסחר, מבני תעשייה ולוגיסטיקה בכ-30 ערים ברחבי הארץ, באזורי ביקוש ופריפריה. על פי הממצאים, שיעור התשואה מנכסי משרדים במחצית הראשונה הסתכם ב-7.1%, בנכסים מסחריים - 7% ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה - 7.2%.

לפי השמאי הממשלתי, בהשוואה למחצית השנייה של 2018, הירידה בתשואה מהנכסים המניבים מקיפה את כל סוגי הנכסים ומהווה מגמת המשך למגמות ירידה מתונות שנצפו בחלק מהנכסים בשנים האחרונות. עוד הוא מדגיש כי הירידה שנצפתה במחצית 2019 מעידה על התגברות המגמה הקיימת בשלוש השנים האחרונות.

"אנשים מבינים שהריבית תקועה והיא לא בדרך לעלות", מסביר עו"ד מתן מוסרי, המלווה עסקאות בתחום המשרדים, "אם פעם אנשים לא היו מוכנים לקנות נכס מניב בתשואה של לא פחות מ-7%, היום, באזורי הביקוש, זה ירד ל-6 ו-5.5 אחוז ועוד עשוי לרדת. בתל אביב התשואה תהיה נמוכה יותר אבל בצפת למשל מדובר על תשואה של 10%. ככל שהנכס מסוכן יותר ופריפריאלי יותר אז הקונה ידרוש תשואה גבוהה יותר".

אז האם השקעה במגורים עדיפה? תלוי בהעדפות הרוכש. התשואה על השכרה ממגורים אמנם נמוכה יותר, אבל שם השכירות כמעט תמיד מובטחת לעומת שוק המשרדים. עבור אלו הנוטים לכיוון עסקאות בטוחות ופחות סיכונים - העדיפות היא שוק המגורים. 

פערי תשואה בנכסים המושכרים למדינה לעומת השוק החופשי
נתוני השמאי הממשלתי מלמדים גם על הבדלי תשואה משכירות עבור משרדי הממשלה והשוק החופשי: 5.5% ו-6.6% בהתאמה. בהקשר זה נבדקו חוזי שכירות בארבעת הערים ירושלים, תל אביב, חיפה ובאר שבע. בערים אלו נבדקו חוזי שכירות שנחתמו החל מינואר 2018 וכן עסקאות מכר של נכסים דומים, במועדים דומים.

לפי עיני, שיעורי התשואה ממשרדים המושכרים לדיור הממשלתי נמוכים בכ-20% משיעורי התשואה בשוק החופשי, אך מדובר בפער שמתייחס לאזורים מרכזיים ואין להסיק ממנו על אזורים אחרים. עוד הוא מציין כי "לאור מאפייני השוכר - בעל איתנות פיננסית ובדרך כלל בשכירות לטווח ארוך - נראה כי שיעור התשואה שנמצא מהווה רף תחתון ומייצג נכסים המושכרים לשוכר דומה".

התחדשות עירונית גם בתעסוקה?
בעוד גדל היקף הבנייה למשרדים חדשים, כך גם הקושי שניצב בפני משכירים בבניינים ישנים, ובייחוד באזורי ביקוש. "במצב הדברים יישארו הרבה בנייני משרדים באזורים האלה עם נתונים נחותים והם יהיו בבעיה. אם היום הם לא יחשבו על מהלך של שדרוג הבניינים הקיימים בצורה של תוספת או הריסה ובנייה מחדש, הם יימצאו את עצמם עם בניינים ריקים בעתיד הקרוב", הסביר רון גלר, מייסד משותף באגי'לפרו נדל"ן והשקעות.

לגבי ההצדקה הכלכלית להתחדשות במצב שבו מתוכננת בנייה כל כך גדולה של משרדים אומר גלר כי "אי אפשר להסתכל על העניין של ביקוש והיצע בתעסוקה כמקשה אחת – צריך להפריד בין חברות ענק שצריכות שטחים נרחבים לשוכרי משרדים קטנים יותר של מאות-אלפים מ"ר. קשה למצוא בניינים שיתאימו לצרכים של חברות גדולות שבעתיד ייצטרכו שטחים של 10 אלף מ"ר ומעלה. וגם, התנאים הגיאומטרים של הבניינים הישנים נחותים כמו למשל גודל קומה – היום מדברים כבר על 1,400 מ"ר ומעלה".

"בחלק גדול מהבניינים, תכנית המתאר מאפשרת גם עירוב שימושים ואז בבניינים מהסוג הזה אפשר להוסיף מגורים, מה שמשפר את הכדאיות הכלכלית של העסקה לצד מתן מענה לצורך בדיור", הוסיף.