"פינוי בינוי בפריפריה כמעט לא אפשרי; במרכז יש היתכנות כלכלית"

כל שר והשיגעון שלו. שרי האוצר והשיכון בקדנציה הקודמת הימרו על תוכנית מחיר למשתכן, הקימו מערך ציבורי גדול שיתמוך בתוכנית, הקימו את מטה הדיור, מינו מנהלים, עובדים, ולא הסתפקו בזה. מספר גופים חדשים נוצרו בשנים האחרונות, בהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהוקמה לפני כשנתיים כחלק ממאמץ מרוכז לפתרון משבר הדיור כשהמטרה הייתה להביא לכך שכ-20% מהגדלת מלאי הדירות עד שנת 2020 תגיע באמצעות תהליכי התחדשות עירונית. מטרה ראויה יש לומר אבל מדוע הצורך בעוד גוף תכנוני עם שם מפוצץ ועוד משכורות למנהלים ועובדים - חלקם יקרים, האם מדובר בחלוקת ג'ובים?

על רקע זה, ניסינו להבין מה האג'נדה של הגוף הזה ואיך זה תורם לנו - הציבור. קשה לומר שקיבלנו תשובות לכל השאלות. תחילה, יש לומר שהתחדשות עירונית מגלמת פוטנציאל לתוספת משמעותית של דירות באזורי ביקוש על בסיס שיפור תשתיות קיימות וניצול מיטבי של הקרקע דרך ציפוף הבנייה, חיזוק המבנים ומיגונם מפני רעידות אדמה.

זה כבר נעשה טרם הקמת הרשות, אלא שזו אמורה לקצר תהליכים ולתמרן בין הדיירים, היזמים והרשויות המקומיות שלא מהססות להפעיל שיקול דעת עצמאי, אם דרך סיכול ממוקד על התמ"א או תכנון עצמאי של מתחמי פינוי בינוי. אם כן, הרשות נדרשת ללא מעט עבודת "ניהול", שבפועל מורכבת הרבה יותר מהאופטימיות שיו"ר הרשות, חיים אביטן, בעברו ראש עיריית חדרה, מנסה לשדר.

פינוי בינוי במוקד ההתחדשות העירונית  
תחום הפינוי בינוי עומד לאחרונה במוקד המאמץ להתחדשות עירונית, אם כי התפניות האחרונות מותירות לא מעט דיירים מבולבלים בנוגע לכדאיות ההשתתפות בתכניות במסלול זה. זאת בין היתר, כשמצד אחד היוזמה להורדת שיעור רף ההסכמות הנדרש במטרה להפעיל לחץ על דיירים סרבנים ולהביא לקידום הפרויקטים, ומאידך החלטתן של יותר ויותר ערים להחיל בשטחן מדיניות חדשה המפחיתה את שטחן של דירות התמורה (מכ-25 מ"ר ל-12 מ"ר).

"עד היום היה שוק פרוץ, ממש ג'ונגל - יזמים הבטיחו הרבה דברים והחתימו דיירים סתם ככה בלי שום עבודת הכנה מקצועית", מסביר אביטן. "עד לפני שהוקמה הרשות לא הייתה וודאות תכנונית בשום דבר, במשך 10-15 שנים כלום לא יצא לפועל ואנחנו בתהליך לשנות זאת. היום, כשבאים ליישם תכניות פינוי בינוי שדיירים חתמו עליהן - זה לא קורה כי זה לא כלכלי. אחרי בדיקות וחישובים שערכנו יחד עם השמאי הממשלתי ומועצת השמאים - המלצנו על נוסחה שמגבילה את התמורה מ-12 מ"ר עד 25 מ"ר כי הגענו למסקנה שזו התמורה הכי אטרקטיבית כדי לייצר פרויקטים שייצאו לפועל".

כמה פרויקטים הוציאה הרשות לפועל עד כה? על פי נתוני הרשות, בשנת 2018 ניתנו היתרי בניה ל-13,133 יחידות דיור, מהן 2,959 דירות במסלול פינוי בינוי והיתר במסגרת תמ"א 38, זאת לעומת היתרים ל-12,682 דירות ב-2017, מהן 2,699 דירות בפינוי בינוי - עלייה של כ-8.8%. הנתונים למחצית 2019 מראים כי מתוך 7,200 היתרים שניתנו, 1,500 הם בפינוי בינוי.

יש לציין כי יעד ההתחדשות העירונית כפי שהגדירה הממשלה עבור השנים 2017-2020 הוא היתרים ל-9,000 יחידות דיור מדי שנה – בו עמדה הרשות ואף מעבר לכך, והערכות הן שרף זה יחצה גם בשנת 2019. כמו כן, במקביל לעלייה בהיקף הפעילות היזמית במסגרת מתחמי פינוי בינוי, נצפתה מגמת ירידה בבקשות להיתרי תמ"א 38. בהתייחס לפעילות הרשות, מסביר אביטן כי "תמ"א 38 היא תכנית נקודתית, וההתייחסות שלנו היא יותר לפרויקטים של פינוי בינוי במסגרת תכנון עירוני ושכונתי".

היעד - 860 אלף דירות תוך 20 שנה
"המטרה שלנו היא להסיר חסמים רבים שישנם בתכנון פרויקטים של פינוי בינוי ובמקביל, גם קיצור הליכי תכנון. כך למשל, כדי לייצר כדאיות כלכלית לפינוי בינוי בשכונה שקיימות בה היום כאלף יחידות דיור, צריך לתכנן בערך 6,000 יחידות דיור. אנחנו עושים את זה אמנם בשיתוף ובתיאום מלא עם הרשות המקומית אבל אנחנו מממנים את התכניות. המימון הממשלתי מהווה תמריץ לרשויות היום לקדם פרויקטים. 

"פרויקט פינוי בינוי בשכונות וותיקות מתחיל היום בממוצע עם מינימום של כ-500 יחידות דיור ויכול להסתיים ב-3,000 עד 5,000 דירות. תכנית כזו מגיעה לעלות של כ-2-3 מיליון שקל ורשויות מקומיות מתקשות לממן אותה - שם היתרון שלנו.

"התכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לשנת 2040 מדברת על צורך תכנוני של 2.6 מיליון יחידות דיור. היעד שלנו הוא לתכנן את כל מדינת ישראל בפינוי בינוי עד 2040 ולייצר 860 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית". כלומר מדובר על 43 אלף דירות בשנה - האם זה אפשרי? אביטן סבור שכן, אבל זה לא יהיה פשוט.

כ-70% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בתל אביב והמרכז, למה אין התערבות ממשלתית באזורי הפריפריה?
"מדובר בנקודה חשובה מאוד. במרכז הארץ פינוי בינוי והתחדשות עירונית מתקיימת בגלל שווי הקרקע, כך שאפשר לייצר כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים, זאת לעומת הפריפריה, שם ערך הקרקע הוא נמוך מאוד ואפילו אפסי ולכן היזמים לא מגיעים.

"המטרה המרכזית והעיקרית שלנו היא לקדם את הפריפריה ורק לאחרונה יצאנו במכרזים לעמותות במקומות שאין בהם כדאיות כלכלית - לוד וחיפה, שם אזורים ואפריקה ישראל עתידות לבנות ביחד כ-1,000 דירות באמצעות מימון של 40 מיליון שקל מהמדינה. אנו מתכוונים להרחיב את המודל הזה לפריפריה הרחוקה". 

בהתייחס לתפקידה של הממשלה הבאה, עת תתגבש לבסוף, אמר אביטן כי "הדבר המרכזי שצריך להוביל אותה לדעתי הוא הנושא של צדק חברתי. לצערנו הרב, אחרי 70 שנה שהמדינה קיימת עם אותן שכונות שבנו בחיפזון בכדי לאכלס כמה שיותר עולים מרחבי העולם, שהפכו לאזורים וותיקים ומתפוררים - זו ההזדמנות לחדש את פניה של ישראל. רוב האוכלוסיות בארץ הן דור שני של מצוקה ובקושי מתפרנסים - ולכן להעניק להם דירה חדשה זה בעצם להעניק להם גם סביבה חדשה וביטחון כלכלי יותר טוב".

הקבלנים מלינים רבות על קושי בהתנהלות מול מדיניות משתנה של העיריות, ואתה מצדך דיברת על כך שתהיה התייחסות לנושא בחוק ההסדרים כך שראשי ערים חדשים יהיו חייבים לכבד אישורים לפרויקטים קודמים – האם יש התקדמות בנושא?
"קודם כל חוק ההסדרים הוא עוד רחוק כי אין ממשלה אבל בעיקרון ממה שאני מרגיש היום - יש שיתוף פעולה מלא עם כל ראשי הרשויות בארץ. עם הזמן כולם הבינו שהפתרון הטוב ביותר בהתפתחות של עיר, ובמיוחד בשכונות הישנות, זה פינוי בינוי".

מה דעתך על היוזמה האחרונה של עיריית תל אביב לקדם פרויקטים של פינוי בינוי במימון עירוני – כלומר, שהיא תהיה המתכננת? האם מעורבות העירייה בתהליך עשויה לסייע בכך?
"המעורבות בפרויקטים כאלה היא נכונה איפה שיש עיריות חזקות. הבעיה העיקרית היא שהדירות הן נכס פרטי, ובמצב שבו הדיירים מתארגנים נכון אז הם גם לא צריכים לשאול אף אחד, אבל איפה שיש אוכלוסיות חלשות שמתקשות - שם נדרשת המעורבות".   

בהמשך לממצאים על ניגוד עניינים בייצוג דיירים בעסקאות של פינוי בינוי ותמ"א 38, מה בכוונת הרשות לעשות בנושא?
"מדובר בניגוד עניינים שאינו אתי ואנו עושים שינויי חקיקה. עד היום הייתה פרצה בחוק - והיזמים ניצלו אותה כדי למקסם רווחים על חשבון בעלי הדירות".

לסיכום, אביטן מדבר יפה על עשיית הגוף שהוא עומד בראשו, מתפאר ב-25 מינהלות להתחדשות ברשויות המקומיות ומתאר סוג של אופוריה ביחס להתנהלות מולן, ולא מחמיץ הזדמנות לקדם את האג'נדה שלו אבל די נמנע מלספק תשובות של ממש בסוגיות משמעותיות שעל הפרק. 

הוא מדבר על צדק חברתי ועל שכבות חלשות, אבל זאת אג'נדה של פוליטיקאי או של משרד הרווחה שאמור לתמוך בשכבות האלו. המנדט שלו הוא התחדשות עירונית, אז מעבר לכך שלא ברור לגמרי למה צריך עוד גוף שינהל וישלוט בתחום (הרי לא חסרים מעורבים), צריך להתמקד בעזרה לפריפריה לפני שאר המקומות דרך הנחות/ הטבות ליזמים, קבלנים ודיירים - וזה בלי קשר להתחדשות עירונית.

קראו עוד ב-Bizportal:
עכשיו גם בחיפה: התמורה לדיירים בפינוי בינוי תופחת ל-12.5 מ"ר​
"אין מחנק אשראי בשוק הנדל"ן; בעיית ההיתרים בפריפריה היא שערורייה"