רחובות בגוש דן שעוברים שינוי דרמטי ומה יקרה למחירי הדירות בהם?

שנת 2019 מסתמנת כשנת שיא במכירות דירות חדשות בעוד היקף ההלוואות למגורים ממשיך לעלות, ולמרות הזינוק במחירים - לאנשים יש היום יותר דירות. 

האזורים המבוקשים ביותר לרכישה מתרכזים בעיקרם במחוז המרכז, אך באילו רחובות צפויה "קפיצת מדרגה"? בפתיחת שנת 2020, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מסמן את הרחובות שאולי הייתם פוסלים על הסף היום, אך צפויים לעבור שינויים שיזניקו את ערך הדירות בהם בעשור הקרוב - וחייבים להיכנס לרשימת המעקב שלכם.  

1. דרך מנחם בגין בתל אביב. מדובר בדרך ראשית בעיר, המהווה גם ציר תנועה מרכזי בין דרום תל אביב לקצה הצפוני של מתחם הבורסה ברמת גן. לפי דנוס, "בשל העובדה שללכת לאורכו של הרחוב זו חוויה מאוד מפוקפקת, עקב המדרכות הישנות והמשובשות, המחסור בצל ובצמחייה, הרעש וזיהום האוויר, רחוב בגין הוא בגדול דרך שעושים אותה בעיקר בנסיעה, במעבר ממקום למקום. אלא שחובבי הקצב העירוני וצעירים רבים מזהים כבר כעת את עתידו הפועם של הרחוב עם בנייני מגורים רבים שנבנים בו, ויקפיצו את רחוב בגין לצמרת הרחובות המבוקשים בישראל". 

בשנת 2017 אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תכנית המציעה שינוי הדרך "מעורק תנועה לרחוב עירוני". "התוכנית מציעה הרחבה של המדרכות לרוחב מינימלי של 5 מטרים, נטיעת עצים במתכונת של שדרה, הקמת שבילי אופניים ושינויים בנתיבי התנועה, שיכללו צמצום מכוון של נתיבים שבהם עוברים כלי רכב פרטיים ותחבורה ציבורית", אומר דנוס ומוסיף כי "הקו האדום של הרכבת הקלה נבנה בה כעת, ויקל על נפח התנועה. לאורך הרחוב נמצאים רכבת השלום, רכבת מרכז, מתחם עזריאלי ובנייני ממשלה, והבנייה החדשה של מגדלי תעסוקה במסגרת תוכנית המע"ר הצפוני, יהפכו בהדרגה את הרחוב לשדרה אורבנית תוססת וחיה". 

בהתייחס למחירים, ציין כי מחירי דירות חדשות ברחוב נמכרות לפי ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר בנוי כאשר מדובר בבניה יוקרתית במגדלים. לצד זאת העריך כי בעת השלמת פיתוח הרחוב, צפויה עליית מחירים של כ-15% תוך שנים ובתחזית זהירה עשור קדימה, הצפי הוא לעלייה בשיעור כפול. 

>> בתל אביב החזר המשכנתא הגבוה ביותר -  5,962 שקל בחודש​

2. דרך שלמה בתל אביב, הידועה גם כדרך סלמה, מתחילה במתחם חצרות יפו ומסתיימת בדרום תל אביב. "כל מי שעבר אי פעם ברחוב, מכיר את המראות של המוסכים המיושנים ובתי המלאכה הזעירים, את הבנייה הישנה והמתפוררת ואת ההזנחה המאפיינת אותו. אמנם, אם אותו אדם יחזור לרחוב בעוד שנים אחדות, הוא ככל הנראה יחשוב שטעה בדרך והגיע למקום אחר. הרחוב עומד בפני מתיחת פנים יוצאת דופן, הצפויה להפוך אותו לדבר החם הבא".

לפי תכנית המתאר תא/5000, חלק ניכר מהשטחים באזור יהפכו לאזורי מגורים חדשים ומשרדים לתעסוקה, זאת לצד שטחים ירוקים. "התוכנית למעשה נותנת אור ירוק לפרויקטים נדל"ניים רבים, הנפרשים על פני כל דרום העיר ומהווה גם זרז לשלב הבא: התחדשות עירונית וסביבתית, הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים תחתם, לצד שימור מבנים היסטוריים. יזמים רבים כבר זיהו את הפוטנציאל והחלו בבנייה יוקרתית ברחוב המתחדש", מסביר דנוס.

בהתייחס למחירים, ציין כי בבנייה הוותיקה מדובר בכ-30 אלף שקל למ"ר בנוי בעוד בבניה חדשה יותר המחירים באזור כבר גבוהים משמעותית ומגיעים ל-50 אלף מ"ר. במבט קדימה, העריך עליית מחירים של כ-10% תוך 5 שנים ואף כפול מכך בעוד עשור. 

3. רחוב ז'בוטינסקי ברמת גן. "ציר זה שרק שמו מעביר מחשבה לא מאוד חיובית במוחם של רבים, הוא רחוב שצפוי גם הוא להיות הנקודה החמה הבאה על מפת הביקושים של המרכז. מי שעובר כיום ברחוב העמוס והפקוק אינו יכול להתעלם מהחנויות הישנות, האוטובוסים הרועשים, הבתים מעלי הפיח והעבודות האינטנסיביות מעלות האבק להקמת הקו האדום של הרכבת הקלה. לכאורה, זה לא נראה כמו מקום נעים לחיות בו", אומר דנוס.

אלא, שלדבריו, "דווקא הרכבת הקלה היא שצפויה להביא את השינוי מרחיק הלכת בכל הקשור לעתיד הרחוב - היא תוביל שינויים מרחיקי לכת בכל הנוגע לפיתוח הסביבתי של ז'בוטינסקי ולעתיד החיים בו. הציר יהפוך לחד נתיבי לכל כיוון, המדרכות יורחבו וייסללו לצידן שבילי אופניים, קווי האוטובוסים יועתקו לרחוב אבא הילל, ולאורך הרחוב צפויים להיבנות 15 מגדלי מגורים, משולבים עם שטחי תעסוקה ומסחר חדשים. מתחם הבורסה שהולך לשנות את פניו, יחד עם 3 תחנות רכבת קלה, בצומת ארלוזורוב, בצומת ביאליק, ובצומת בן גוריון, יהפכו את הרחוב לפנינה נדל"נית של ממש. הדיירים בצד הצפוני של מגדלי המגורים יקבלו מבט פתוח ויפה לפארק הירקון וגני התערוכה, כשבקומות הגבוהות ניתן יהיה לראות גם את הים".

בהתייחס למחירים, ציין כי דירות ישנות על הציר נסחרות סביב 25 אלף שקל למ"ר בנוי בממוצע ובבניה חדשה יותר המחירים מגיעים לכ-30 אלף שקל למ"ר. במבט קדימה העריך כי "עם תחילת פעילותו המתוכננת של הקו האדום, המחירים צפויים לעלות כמעט מיידית בכ-15% ובעבור 10 שנים ניתן יהיה לחשוב גם על 40% עלייה".

4. רחוב בן גוריון בגבעתיים. "מדובר בעיר מבוקשת ואיכותית, אך יוצא מן הכלל הוא רחוב בן גוריון, שבצידה המזרחי של העיר. מדובר ברחוב ראשי, שהוא משמעותי לתנועה בעיר, אך לצערם של התושבים הוא משמעותי גם עבור תושבי בני ברק ורמת גן, שמשתמשים בו לעייפה. הרחוב, שמשמש יותר כציר מעבר לכלי רכב מאשר לשכונת מגורים, הוא עמוס ומיושן, ושוכנים בו בניינים נמוכים ישנים, בני 2-4 קומות", אומר דנוס.

לצד זאת סייג כי "כל זה עומד להשתנות. עיריית גבעתיים מתכננת לשנות את פני מזרח העיר בשורה של פרויקטי פינוי-בינוי, שיוקמו ברובם לאורך רחוב בן גוריון. במסגרת הפרויקט יינתנו זכויות הבנייה המקסימליות, להקמת מגדלי מגורים מפוארים של עד 32 קומות, עם חזית מסחרית יוקרתית בקומת הקרקע. במקביל יורחב הרחוב לשם מעבר התוואי הצהוב של הרכבת הקלה, ושביל אופניים חדש שייסלל במקום יחבר את פארק אריאל שרון מדרום עד לפארק הירקון מצפון. בסך הכל מתפרשת התוכנית על שטח של כ־240 דונם, שבמסגרתה יתווספו אלפי יחידות דיור חדשות. התכנית שתשנה את פני הרחוב, יחד עם מיקומו בלב לבו של אזור הביקוש, כמו גם היעדרן המוחלט של עתודות קרקע לבנייה חדשה, צפויים להפוך אותו ליעד נדל"ני נחשק במיוחד".

בהתייחס למחירים, ציין מחיר ממוצע של דירות על הציר כיום עומד על כ-25 אלף שקל למ"ר בנוי. במבט קדימה, ובהינתן שתכניות העירייה יתממשו, העריך דנוס עליית מחירים של כ-20% תוך 5 שנים וכ-40% תוך עשור.