"מחירי הדירות בקריות וצפונה יירדו ב-2020 בעד 5%; מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות"

על רקע נתוני בנק ישראל בנוגע לשיא כל הזמנים בהיקף המשכנתאות שנטלו משקי הבית בשנת 2019, אומר דודי לוי, ה​משנה למנכ"ל בנק ירושלים, "שנת 2019 אופיינה במעבר של לקוחות שישבו על הגדר בהמתנה כי חשבו שמחיר למשתכן או גורם אחר יביאו לירידת מחירי הדיור, אך זה לא קרה. הם קיבלו בסופו של דבר החלטה לרכוש דירה ולכן השוק הפך להיות חם".

לוי ציין את פרויקטי מחיר למשתכן שנכנסו לביצוע כגורם שהזניק את היקף נטילת המשכנתאות והשפיע על שיא כל הזמנים. לדעתו - ב-2020 לא צפוי שינוי במגמה - "כל עוד אין ממשל שוק הדירות יהיה חם", הוא אומר בראיון ומוסיף - "ברגע שתהיה אמירה מצד הממשלה או תוכנית לגבי השוק, כמו לדוגמה - 'נפעל להורדת מחירי הדירות דרך תוכנית חדשה' אז משהו עשוי להשתנות. אבל ברגע הזה השוק בהמתנה, ולא יהיו אמירות כאלו. אין ממשלה, אין מי שיגיד".

ובכלל - גם כשתקום ממשלה ותעשה משהו, אנחנו כבר מנוסים, עד שזה מגיע לשטח זה שנים, ולרוב גם כשזה מגיע, זה לא משפיע על מחירי הדירות. לכן, לוי מבכירי בנק ירושלים שבהגדרה מוטה לתחום הנדל"ן, טוען בנחרצות - "המגמה ב-2020 תימשך. היקף המשכנתאות ב-2019 עלה והוא ייגדל גם ב-2020. צריך גם לזכור שמחיר למשתכן היא תוכנית שאמנם נמשכת, אבל היא לא מספקת פתרון מלא. חלק מהצעירים שזכו במחיר למשתכן התייאשו. מי יכול לחכות 5 שנים, וגם במקרים מסוימים המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. אז הם אומרים - 'אוקיי למה לחכות, נקנה בשוק החופשי'. אנחנו מרגישים את השינוי הזה, אנחנו רואים שבאין התערבות ממשלתית, למרות שמחיר למשתכן ממשיכה, לא ניתן יהיה לעצור את העליות במחירי הדירות באזורי הביקוש".

לוי מתייחס לנקודה כואבת בתוכנית מחיר למשתכן - הממשלה "התפרעה" בבנייה בצפון ובפריפריה בכלל. דווקא במקומות בהם המחירים גם כך היו נמוכים, בנו בלי הפסקה. אבל כמה דירות צריך במקומות האלו? המהלך הזה גרם בפועל להגדלת הפערים באוכלוסיה.

למה הכוונה? המחירים בפריפריה ירדו. מחירי הדירות באזורי הביקוש עלו, אבל בקריות ובנהריה לדוגמה, המחירים ירדו בגלל (בזכות, תלוי את מי שואלים) מחיר למשתכן. כלומר, בפועל מחיר למשתכן הזיקה למי שהיתה אמורה לעזור. מדוע? כי בסופו של יום, רוכשי דירות במחיר למשתכן בצפון מקבלים הנחה נמוכה יותר ביחס למחירי השוק (המחירים ירדו והתקרבו למחיר המוזל), לעומתם רוכשי הדירות במרכז, נהנים מגידול בשיעור ההטבה (מחירי הדירות המשיכו לעלות). 

בנוסף, השווי הכולל של נכסי הנדל"ן/דירות של משפחות בצפון ירד (גם הדירות החדשות וגם הדירות של ההורים), בעוד שווי נכסי הנדל"ן של המשפחות באזורי הביקוש עלה (גם של רוכשי הדירות במחיר למשתכן וגם של ההורים שלהם). התוצאה - הגדלת הפערים בין משפחת "צפוני" למשפחת "מרכזי".

"מחירי הדירות בצפון, ואני מתכוון לקריות וצפונה ירדו" מוסיף לוי, "בגלל שבנו יותר מדי במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אני מעריך שבצפון באזור הקריות וצפונה, תהיה בגלל מחיר למשתכן ירידת מחירים. יש שם היצע מאוד גדול של בנייה, עד כדי כך שפרויקטים של מחיר למשתכן יוצאים לשוק החופשי. 1,500 דירות של מחיר למשתכן יוצאות לשוק החופשי כי לא הצליחו למכור אותן. יש יותר היצע מאשר ביקוש. זה יביא להערכתי לירידה של עד 5% במחירי הדירות, זה לא מעט.

"מול הפריפריה יש את אזורי הביקוש ושם תימשך העלייה במחירי הדירות. במרכז מזרח תל אביב - אזור יד אליהו צפונה יש פרויקטים חדשים שנחטפים בשניות. קיים ביקוש לאזור המרכז וזה לא הולך להשתנות תהיה שם עליית מחירים".