המשקיעים מגדילים רכישות בתל אביב ובורחים מקריית גת

המשקיעים שנהרו לשכונת כרמי גת ב-2015 ממשיכים לצאת ממנה ומגבירים קצב, בעוד שלראשונה בוצעו בה מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". במקביל, המשקיעים ממשיכים להגדיל רכישות בתל אביב והצעירים מצמצמים רכישות באזור המרכז. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, לחודש דצמבר 2019. 

גידול של 11% בעסקאות ב-2019
על פי הסקירה, בחודש זה נרכשו 11.4 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד, ובניכוי עסקאות מחיר למשתכן, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 9.4 אלף, גידול מתון של 2% בהשוואה לדצמבר אשתקד. בתוך כך, בדצמבר 2019 הייתה רמת המכירות מהנמוכות שנרשמו בחודש זה בעשור האחרון.

כמו כן, ניכרת שונות ברמת הפעילות בין פלח השוק של דירות יד שניה, בו נמשכה גם בדצמבר רמת פעילות נמוכה שהסתכמה ב-6,700 עסקאות, לבין זה של הדירות החדשות בו נרשם זינוק של 26% בעסקאות לעומת אשתקד עם 4,700 שנמכרו (כולל מחיר למשתכן), במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בתל אביב שתרם לגידול של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה, שהן יותר מ-400 דירות, מתוכן כ-50 דירות שנמכרו לקרן הריט מגוריט. זוהי הרמה הגבוהה של מכירות חדשות שנראתה באזור מאז השיא שנרשם ביוני 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה.

בסיכום שנתי, בשנת 2019 נמכרו כ-110 אלף דירות, מהן 93 אלף בשוק החופשי. בהשוואה לשנת 2018 גדל מספר העסקאות בשיעור של 11%. בנטרול מחיר למשתכן, מצטמצם שיעור הגידול בעסקאות ל-4% בלבד.

רכישות המשקיעים ב-2019 ללא שינוי משמעותי 
רכישות המשקיעים בדצמבר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, שהתרכזה באזור תל אביב אשר "פיצה" על ירידה של 10% ברכישות אלו ביתר האזורים. זאת כאמור, הודות לפרויקט גדול שנעשה בעיר, כאשר חלק הארי של מכירות אלו היו למשקיעים. משקל המשקיעים בסך העסקאות בדצמבר נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר אשתקד - 13%.

מנגד, מכירות המשקיעים בחודש זה הסתכמו באלפיים דירות, ירידה של 7% בהשוואה לדצמבר 2018. אמנם, "מלאי" הדירות המוחזק על ידם הוסיף לרדת בכ-500 דירות לכדי כ-22 אלף דירות מאז אפריל 2016.

בסיכום שנתי, בשנת 2019 נרכשו כ-14 אלף דירות להשקעה, רמה דומה לשנת 2018, וזאת לאחר ירידות שנתיות בשיעורים שבין 30%-20% בשנים 2018-2016. למרות הגידול המשמעותי בתל אביב, מדובר ברמה נמוכה משמעותית מאלו שאפיינו אזור זה בתחילת העשור הקודם.

ירידה חדה ברכישות הצעירים באזור המרכז בשוק החופשי
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר בכ-6,000 דירות (52.6% מסך העסקאות בדצמבר), מהן כ-4,000 נרכשו בשוק החופשי והיתר במסגרת מחיר למשתכן. ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בארבעת החודשים האחרונים של 2019, ככל הנראה כפועל יוצא מהעלייה החדה ברכישות מחיר למשתכן. היקף המכירות במסגרת התכנית בדצמבר 2019 מבטא גידול של 28% בהשוואה לדצמבר אשתקד - מרביתן התרכזו בבאר שבע וירושלים.

כרמי גת - המשקיעים בורחים
נקודה חשובה בהתייחס למחיר למשתכן קשורה בשכונת כרמי גת בקריית גת, שם התבצעו לראשונה מכירות במסגרת התכנית. השכונה שזוהתה בעבר עם משקיעים, מתאפיינת כעת ביציאה מוגברת מצדם עם האצה בקצב המכירות במחצית השניה של 2018 והמחצית הראשונה של 2019. עוד יש לציין כי ניתוח מאפייני הרוכשים בפרויקט למשתכן באזור, בין היתר רמות שכר נמוכות, מצביע על סבירות נמוכה של רכישות למטרות השקעה. 

עוד עולה כי 73% מהרכישות במחיר למשתכן בקרית גת נעשו על ידי "רוכשים מקומיים", תושבי מחוז הדרום - אחד השיעורים הגבוהים ביותר שנרשמו בקרב רוכשי מחיר למשתכן, בכלל זה בפריפריה. תושבי קריית גת עצמה היוו כמעט מחצית מכלל הרוכשים בפרויקט בשכונת כרמי גת, כאשר חלק לא מבוטל מתושבי המרכז שרכשו דירה בפרויקט הינם חרדים.

בהקשר זה מציינת גרינברג  כי "העובדה לפיה מחצית מהרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בכרמי גת מתגוררים בעיר, דהיינו, בסבירות גבוהה אוכלוסיה זו כיום גרה בשכירות בקרית גת (למעט מי שמתגוררים אצל הוריהם), יש בה כדי להקטין את הביקוש העתידי למגורים בשכירות בקרית גת (ככל שמגמה זו תישמר גם במכירות העתידיות בפרויקט זה שמסתכם ב-4 אלף דירות במחיר למשתכן). עובדה זו, בפרט על רקע גל הרכישות של משקיעים בכרמי גת לפני ארבע שנים, יש בה כדי להשפיע על גובה ההכנסות העתידיות משכ"ד של המשקיעים באזור כמו גם על מחירי הדירות".

רוכשי מחיר למשתכן בכרמי גת
מקור: האוצר

משפרי דיור מתקשים למכור את דירתם הישנה
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של  8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה נותר על רמה גבוהה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לדצמבר אשתקד.