לאומי: המחסור בדירות יגרום להמשך עליות מחירים בטווח הקצר

"מכלול הנתונים משוק הדיור בעת הנוכחית תומך בהתפתחות לחצים להמשך עליות מחירים בטווח הקצר", כך לפי סקירה שמפרסם היום בנק לאומי. "זאת, בעיקר על רקע ההאצה בפעילות בשוק הדיור, במקביל לירידה ההדרגתית והמתמשכת במלאי הדירות שזמינות למכירה, אשר משקפת גידול איטי יחסית בהיצע הדירות". 

עוד מעריכים בלאומי ש"המגמה של עליית מחירים איטית בשוק הדיור צפויה להימשך, אך לא צפויה חזרה לקצבי הגידול המהירים שהיו בשנים קודמות. זאת, בין היתר, כתוצאה מעלייה במשקלן של עסקאות "מחיר למשתכן", שמתאפיינות לרוב במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק החופשי".

בנוגע למחירי השכירויות נכתב בסקירה כי "קצב העלייה השנתי של מחירי השכירות (בחוזים מתחדשים וחדשים) נותר 2.8%, בדומה לשיעור עליית המחירים במהלך 2019. להערכתנו, קצב זה עשוי להתמתן בחודשים הקרובים, כתוצאה מיציאה של מדדים גבוהים מחלון החישוב. במקביל, שיעור השינוי השנתי של מחירי הדירות לפי הלמ"ס עמד זה חודש שני רצוף על כ-3%, קצב עלייה גבוה בהשוואה לחודשים קודמים".

החזרה של רוכשי הדירות בשוק החופשי איטית יותר 
בהתייחס לנתוני הלמ"ס על שיא במכירת דירות חדשות ב-2019, הנובע בעיקר מהבשלת עסקאות מחיר למשתכן, אומרים בלאומי כי "עובדה זו מלמדת שהעלייה הנוכחית בביקוש לדירות הינה במידה רבה טכנית, שכן היא משקפת עסקאות מכירה שמבוססות על מכרזים שבוצעו לפני מספר שנים והגיעו רק עתה לשלב המכירה, לאחר קבלת היתר הבנייה, שמאפשר רישום כעסקה. דהיינו, מרבית הגידול במכירת הדירות אשתקד לא משקף עלייה של ממש בביקוש לדירות, אלא מקורו בריכוז של עסקאות מלפני מספר שנים, אשר נרשמו רק עכשיו.

"מנגד, בשוק החופשי (כלל השוק ללא "מחיר למשתכן") הגידול במכירת דירות חדשות היה מתון יותר באופן משמעותי והחזרה של הרוכשים לשוק הינה איטית יותר. כמו כן, נציין שהיקף מכירת דירות יד-שנייה, שמהווה את חלקו הגדול של שוק הדיור, נותר ללא שינוי ממשי, זאת, בין היתר, לאור הימשכות החולשה היחסית בפעילות המשקיעים".

האינפלציה צפויה להישאר נמוכה מ-1% לפרק זמן ממושך
האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים (ינואר 2020 לעומת ינואר 2019) עמדה על 0.3% בלבד, כאשר מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות עלה ב-0.4%, המדד ללא אנרגיה עלה ב-0.2% ומדד המחירים לצרכן ללא דיור ירד ב-0.3%. לפי לאומי, "נתון זה מדגיש את תרומתו המכרעת של סעיף הדיור לעליית המדד. במבט קדימה, האינפלציה בפועל צפויה לרדת בחודשים הקרובים אל מתחת ל-0% ולהגיע לשיעור שינוי שנתי שלילי של כמינוס 0.5-0.8% לקראת סוף המחצית הראשונה של 2020".

התחזיות של לאומי ל-12 החודשים הבאים משקפות עליית מחירים בקצב של כ-1%, זאת תוך הכללת השפעת צעדי מיסוי עם תרומה למחירים בהיקף של כ-0.3%. "לאור זאת, ובמידה שאכן תוקם ממשלה חדשה בחודשים הקרובים, אנו מעריכים כי לא ניתן להוציא מכלל אפשרות מהלך של הפחתת ריבית מצד בנק ישראל בסביבות חודש מאי השנה, זאת בניגוד לאיתותי בנק ישראל שכלי המדיניות העיקרי בעת הנוכחית הינם התערבות בשוק המט"ח ומידת העיקור המוניטארי של פעילות זו", נכתב.

באשר להשפעת ההתפשטות של וירוס הקורונה על האינפלציה בישראל, מעריכים בלאומי כי "בהנחה שהמשבר איננו מתארך מעבר לרביע הראשון של 2020, ההשפעה נטו בשנה הקרובה של משבר וירוס הקורונה על מדד המחירים לצרכן צפויה להיות דפלציונית במידה מתונה (כלומר האטה של עשיריות בודדות באינפלציה), ותוך שונות בין הסעיפים השונים. כאשר, ההשפעה הממתנת על מחירי האנרגיה והנסיעות לחו"ל הינה מידית ודפלציונית, ומנגד, בסעיפי המוצרים שחשופים במידה רבה לסחר מול סין (הלבשה והנעלה, ריהוט וציוד לבית, צעצועים ועוד) ההשפעה צפויה להיות אינפלציונית ולא מידית".

צמיחת המשק בעיקר בגלל יבוא מוגבר של כלי רכב
נתוני הלמ"ס מלמדים כי התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) צמח ברביע הרביעי של 2019 בשיעור ריאלי של 4.8% (במונחים שנתיים). לפי לאומי, "מדובר אמנם בקצב צמיחה מהיר, אולם הוא הושפע במידה רבה מיבוא מוגבר של כלי רכב, הן לצריכה והן להשקעה, כתוצאה מהקדמת רכישות בטרם הכבדת המיסוי על כלי רכב היברידיים בתחילת ינואר 2020. לאור זאת, בחינה של נתוני הצמיחה ללא מיסים נטו על יבוא, שעשויים לשקף באופן מהימן יותר את סביבת הצמיחה של המשק בתקופות של נתוני יבוא חריגים, מצביעה על קצב צמיחה נמוך יותר בהשוואה לרביע השלישי של 2019, 3.3% (ריאלי) לעומת 4.0%, אם כי, מדובר עדיין בקצב מעט גבוה מפוטנציאל הצמיחה של המשק בעת הנוכחית.

"מבחינת רכיבי הצמיחה, נציין כי ההאצה בצמיחה חלה בעיקר על רקע עלייה בקצב הצמיחה של כל רכיבי הצריכה הפרטית, כולל הצריכה ה"שוטפת" ורכישות של ישראליים בחו"ל. מנגד, נרשמה ירידה בהשקעה בבנייה למגורים (שמהווה כשליש מסך ההשקעה בנכסים קבועים), זאת בהמשך לירידה מהרביע השלישי של 2019, בין היתר, על רקע הגידול האיטי יחסית בהיצע הדירות. ירידה נרשמה גם בהשקעות במכונות וציוד, זה רביע רביעי ברציפות, ייתכן כי על רקע סיום שלב ההשקעה העיקרי בפרויקטים גדולים במשק כמו אינטל ומאגר הגז "לווייתן". היצוא התעשייתי עלה במתינות ברביע הרביעי של 2019, זאת לאחר שירד בחדות יחסית ברביע השלישי אשתקד. מנגד, יצוא שירותים אחרים (בעיקר בתחומי היי-טק) שב לצמוח בשיעור חד יחסית".

מה הלאה? 
במבט קדימה מעריכים בלאומי ששנת 2020 תסתכם בשיעור צמיחה נמוך מזה של 2018-2019, בהן עמד על כ-3.5% (ריאלי). "צפויה האטה בצמיחה של הצריכה הפרטית, בין היתר, על רקע מהלכי המיסוי הצפויים במהלך השנה, לכשתקום ממשלה, ומנגד, האצה מסוימת בצמיחה של ההשקעות, על רקע פרויקט ההשקעה במאגר הגז הטבעי "כריש" ותחילתו הצפויה של פרויקט השקעה נוסף של אינטל.

"במקביל, צפויה האצה מתונה בצמיחה של היצוא, אולם בהקשר זה יש לציין כי ההתפתחויות סביב התפשטות וירוס הקורונה, צפויות, בתרחיש מרכזי שמניח השתלטות על המגפה עד לסוף הרביע הראשון של 2020, להוביל לפגיעה מתונה בצמיחת המשק העולמי וכתוצאה גם בזו של המשק המקומי (ירידה של 0.1-0.2 נקודות אחוז ביחס לתחזית המקורית, אל מתחת ל-3%). התממשות של תרחיש פסימי יותר (בעל הסתברות נמוכה יחסית) עלולה, לפי אומדננו, להאט את צמיחת המשק הישראלי בשנת 2020 באופן משמעותי יחסית, שמשמעותו צמיחה נמוכה מ-2% (ריאלי)".