המחוזי בלם ניסיון של בעלי דירת גג להוסיף דירות ללא אישור הדיירים

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ערעור שהגישו בעלי דירת גג בשכונת שינקין בגבעתיים שניסו לבצע בניה נרחבת הכוללת הוספת דירות על כל חלקי הגג כך שלא ייחשבו רכוש משותף, ומבלי הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין.

מדובר בבניין בן 4 קומות ובו 8 דירות ברחוב אפנר 13. בפנייתם לוועדה המקומית, הגישו בעלי דירת הגג, הזוג הלפרין, בקשה להיתר בנייה של שלוש דירות מגורים תחת דירתם הקיימת, כלומר תוספת של שתי דירות אותן ביקשו לרשום כשתי יחידות נפרדות, תוך שהמרפסות החדשות שייבנו יהוו חלק אינטגרלי מאותן דירות ולא "גגות חדשים" המהווים רכוש משותף. התכנון כלל בניית דירת דופלקס, מעליה דירת גג והמשך של דירת הדופלקס.

לשיטתם של הזוג, הם זכאים לבצע בנייה זו מאחר ויש להם זכויות בנייה בכל שטח הגג המקיף את דירתם הבנויה בהתאם לתקנון הרשום של הבית המשותף. עמדתם נדחתה על ידי הוועדה המקומית לאחר דיון בהתנגדות שהגישו בעלי הדירות האחרות בבניין. משכך הגישו עליה ערר והופנו לבירור זכויותיהם הקנייניות בבית המשפט המחוזי. אלא שהפעם, הגישו בקשה להיתר חדש שיאפשר להם לבנות שתי דירות דופלקס במקום הדירה הקיימת ולא שלוש דירות בקומות הרביעית והחמישית, עם מרפסות גג. עוד התעקשו לרשום את יחידת הדיור הנוספת כיחידה משנה נפרדת.

בעניין המרפסות המתוכננות עמדה המחלוקת האם ייחשבו חלק מהגג החדש ובכך רכוש משותף של כלל דיירי הבניין או שתהיינה צמודות לדירות החדשות שייבנו, בנות 140 מ"ר ו-110 מ"ר בהתאמה, כשגודל המרפסת 50 מ"ר.

דיירי הבניין: לא בסמכותו של ביהמ"ש לאשר את התוספת
בהתנגדותו, טען אחד הדיירים, כי מדובר בבניין קטן יחסית וכי כל בנייה נוספת תשנה את כל תוואי הבניין וסביבתו. על כך הוסיפו הדיירים כי המבקשים יכולים לבנות בחלל הפנימי של אותה דירה אך אין מקום לאפשר להם לבנות דירות נוספות בשטחים המשותפים ובהיקף העבודה הנרחב שהם מבקשים ללא הסכמת יתר הבעלים, תוך שהם משתמשים באחוזי הבנייה של המגרש שהינה זכות השייכת לכלל בעלי הדירות. לטענתם, הדרך הנכונה היא להגיש תכנית מתקנת שתידון על ידי הועדה המקומית שהרי בית המשפט אינו מהווה מוסד תכנוני וכי אין להכשיר בנייה עתידית במסגרת הליך הצהרתי.

בהקשר זה יש לציין כי ההוראות לחוק המקרקעין קובעות את העיקרון לפיו הרכוש המשותף מתחלק בין כל בעלי הדירות כך שלכל דירה מוצמד חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש המשותף. עם זאת, קובע החוק כי על היחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם לא חלים דיני השיתוף הרגילים, אלא הוראות התקנון הרשום בפנקס הבתים המשותפים. כמו כן, בכל הנוגע להצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לשם הרחבתה נקבע כי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, או לפחות רוב מסוים. בתוך כך, גגות מופיעים במפורש בהגדרתו של "רכוש משותף". בכל מקרה, הגריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת בהסכם באופן קונקרטי, ספציפי ומפורש.

בית המשפט: הבקשה הינה פגיעה מובהקת בזכויות יתר הדיירים
בהחלטתה דחתה השופטת נועה גרוסמן את טענות המבקשים וסירבה להידרש לפן התכנוני, ההנדסי והאדריכלי של התוספת אותה הם מעוניינים להוסיף לבניין, אך בפן המשפטי הקנייני ציינה כי היא מוצאת ש"מדובר בתוספת משמעותית, החורגת מגבולות תקנון הבית המשותף ומרחיבה את מעמדם הקנייני של המבקשים לאין שיעור על חשבון המשיבים - זוהי פגיעה מובהקת בזכויות הקניין שלהם ואינני מתירה זאת".

בקביעתה גרסה כי "המבקשים רשאים לנצל זכויות בניה ולהרחיב את דירתם לפי תב"ע מאושרת כדין ולאחר קבלת היתר, על החלק היחסי הצמוד לדירתם בלבד, לרבות על החלק היחסי של הגג". לצד זאת הדגישה כי "בהיעדר הסכמת רוב מיוחס כדין של יתר בעלי הדירות בבניין, הם אינם רשאים לבצע בניה נרחבת הכוללת הוספת דירות נוספות על כל חלקי הגג". מכאן, שניתנה הכרה בזכותם להרחיב את דירתם הקיימת בלבד, מבלי להוסיף יחידות דיור.

עוד נזכרה האפשרות העתידית לביצוע תמ"א 38 בבניין המדובר, אלא שגם במצב כזה הבהירה גרוסמן כי פגיעה אפשרית בזכויות הקנייניות של כלל בעלי הדירות כתוצאה מניצול חד צדדי של כלל אחוזי הבנייה על ידי דירה אחת בלבד, אינה מתעמעמת אלא עשויה אף להתחזק.

בנוסף, היא השיתה על הזוג הלפרין את הוצאות ההליך של שניים מבעלי הדירות בבניין בסך 15 אלף שקל.