"תוך חודש הממשלה כבר תדע לצאת מהמשבר בשוק הנדל"ן"

ירידות השערים החזקות שנרשמו הבוקר בבורסה המקומית לא פסחו על חברות הנדל"ן והגיעו בחלק מהן לעשרות אחוזים בשעות השיא. אין ספק שמשבר הקורונה עושה את שלו, אלא שכבר נשמעים קולות בשוק המבקשים למתן את מפלס הלחץ.

"יש לעשות הפרדה בין השוק הפיננסי לשוק הריאלי", כך אומרת רינת שילה, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר. "השוק הפיננסי היום משקף קטסטרופה טוטאלית, בעוד שהשוק הריאלי רחוק משם. נכון, השוק הריאלי אולי נפגע קצת, אבל בטח שלא ברמות ובעוצמות שהשוק הפיננסי מגלם. מדובר בעיקר בפדיונות של קרנות נאמנות. אנחנו נמצאים בתקופה של טרום דוחות שנתיים, כשהמשמעות הנגזרת היא שבעלי השליטה לא יכולים להצטרף למשחק, וכך גם השחקנים המוסדיים קרי קופות הגמל והפנסיה שעוד יושבים על הגדר".

לדבריה, "אם המצב יישאר תחת שליטה, ועד סוף החודש לא יחמיר, נגלה שהדרך למיגור ושליטה במצב קצרה, אזי ניווכח שיהיה מי שינצל את ההיסטריה והשחקנים שהיו היום בחוץ ייכנסו למגרש ויקנו, והגלגל יתהפך".

אפקט הקורונה מורגש יותר בנדל"ן למגורים
בהתייחס להשפעת הקורונה על הענפים השונים מציינת שילה כי "היא יכולה לתת אפקט של החמרה בתחום הייזום. כל מה שקשור למניה הוא יותר דפנסיבי בעת משבר שכן הוא מייצר תזרים קבוע ויציב, בשוק הדירות תהיה השפעה יותר גדולה. זה ישפיע גם על הכמויות שייבנו ועל טווח הזמנים שהדירות ייצאו לשוק. כבר עכשיו יש האטה בבניה למגורים, ההיצע קטן אבל החברות לא הורידו מחירים ומתאימות עצמן לביקושים. כן, יש פחות ביקושים אבל זה קשור לגורמים אחרים שהשפיעו על השוק כדוגמת מחיר למשתכן, מיסוי דירה שלישית, שקל חזק.

"כשיש סנטימנט שלילי אנשים מקטינים רכישות - הם יילכו לנכסים מניבים, תחום שנחשב יותר בטוח ונכון לעכשיו הוא עדיין איתן ויציב".

"מניות הנדל"ן המניב יהיו הראשונות להתאושש" - אילו הכי אטרקטיביות?
בהתייחס ליום שאחרי היא אומרת כי "המניות הראשונות להתאושש מהטלטלה הזו יהיו של נדל"ן מניב, המשקיעים ילכו יותר לקרנות ריט". לפי שילה, "העוצמה של הפגיעה בישראל עדיין מרוסנת ואין דרמה ממשית אמיתית, אם כבר צריך לאסוף. גם לפני הירידות חשבו שיש למניות לאן לעלות (העסקאות בפועל היו גבוהות יותר ממה שצוין בדוחות). חברות הבנייה בתנופה גדולה ונמצאות בצמיחה פיננסית – ירידה במחירים לא פוגעת בהן".

"זה הכל עניין של באיזה טווח ינוהל המשבר – יכולה להיות האטה אבל אם יטופל בטווח הקצר אז המיתון יהיה קטן ומינימלי. גורם נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שהנדל"ן המניב נהנה מרוח גבית של שיעורי ריבית נמוכה שכאן להישאר וזה עוד אלמנט שישפיע על המרווחים, התשואות והיכולת לגייס בזול.

"חשוב לזכור - הירידות היום לא נבעו חלילה מהרעה בתוצאות אלא רק בגלל פאניקת קורונה. חברות הנדל"ן המניב היום למודות משברים כמו למשל 2008 ו-2001 והן עומדות היום איתנות פיננסית עם נתונים תפעוליים מצוינים. אנחנו מאמינים שחברות כמו מבנה ואמות ערוכות היטב לתקופה זו, ביזור הנכסים שלהם כולל , בנוסף למשרדים גם נכסי לוגיסטיקה ואחסנה, תחום שימשיך לצמוח גם הודות לקורונה, או למשל עזריאלי, שמבוזרת היטב וידעה לזהות טרנדים המעניקים תשואה עודפת על התחומים המסורתיים ונמצאת גם בתחומי הדיור מוגן והדאטה סנטר שהביקוש אליהם רק יעלה".

אם המצב הקיים יימשך - צפי לשפל בהתחלות הבניה
בנוגע למצב בשוק הנדל"ן למגורים מוסיף יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, כי ההערכות לגבי ההאטה בבנייה אינן מוגזמות. לדבריו, "עשרות אלפי דירות וודאי יעוכבו. חומרי בניין רבים מיובאים מחו"ל, כך שהמלאי יצטמצם וההיצע יחזיק את השוק לתקופה של מקסימום חצי שנה. אנחנו עשויים למצוא את עצמנו בלי חומרים אם ימשיכו להגביל טיסות – רוב השוק נשען על חומרים מסין ואירופה.

"במצב שהנגיף יגיע גם לשטחים ויוטל סגר אז הידיים העובדות לא תגענה ויש לכך השלכות משמעותיות, כשגם היקף המסירות ייצנח וגם התחלות הבניה – עשויות להגיע לשפל של 5,000 עד 10 אלף בשנה".

"אם יהיה לחץ למכור, הורדות המחירים יחלו בפריפריה"
ומה לגבי המחירים? לפי מסילתי, "הם לא יזוזו מילימטר כי אנשים יישארו על הגדר. אני לא רואה ירידות מחירים בשלב זה, אלא אם קבלנים יאלצו למכור. חלק גדול מהם ממונפים על ידי הבנקים, הם יצטרכו להחזיר את הכסף שלוו ואם יאלצו למכור במחירי הפסד יהיו מי שיפשטו רגל. אם התופעה תימשך שנה-שנתיים וקבלנים יהיו חייבים למכור דירות אז המחירים יירדו אבל אני מעריך שתוך חודש הממשלה כבר תדע לצאת מהמשבר אחרת המשמעות תהיה הרבה יותר דרמטית.

"אבל, קבלנים לא ימהרו להוריד מחירים כי כל הוזלה היא ירידה מהרווח. ברגע שהמחירים יתחילו לרדת הרוכשים כבר יחזרו, הם לא יחכו להורדות חדות. במצב של הורדות מחירים, הן יתחילו בפריפריה כי קבלנים יירצו להיפטר מסחורה פחות אטרקטיבית – זה יכול להיות גם בקריית מוצקין, קרית גת".

בסוף שנת 2019 דיבר מסילתי על יציבות במחירים בטווח הרחוק, מסקנה שלטענתו המצב הקיים רק מחזק. "השוק מיצה את עצמו - עליית מחירים בקצב שנתי של 3% זה המקסימום שהשוק יכול לספוג. צריך לקחת בחשבון גם כמה משכורות אנשים יצטרכו כדי לקנות דירה.

"יש גורמים שמושכים את השוק למעלה – המשקיעים בין היתר. בשוק השכירות הצפי הוא דווקא לעליית מחירים דרמטית של 3-4% בשנה. דמי שכירות ושווי אמורים לעלות ביחד - הם אלה שמרכיבים את התשואה אבל המחירים עלו ודמי השכירות לא.

בהיבט של התחדשות עירונית טוען מסילתי כי ההתערבות הממשלתית היא לא במקומה. "אחרי הרבה שנות ייגע השוק סופסוף למד לייצר שיווי משקל, הרווח של היזמים התייצב, וההוראה החדשה של מעבר מתמורה של 25 מ"ר ל-12 מ"ר פוגעת קשות ביכולת הלימוד של השוק. וגם הוראות המעבר לא ברורות – צריך לעשות משהו כלל ארצי ויותר מסודר. בחיפה למשל, יש לחץ אדיר – למה צריך את זה? בכל אופן, בכל הקשור לקורונה, כרגע אני לא רואה סיבה ללחץ בתחום ההתחדשות".