היום שאחרי הקורונה - מה יקרה למחירי הדירות?

התפרצות נגיף הקורונה בצירוף הפלונטר הממשלתי שנמשך מזה שנה וחצי מהווים גורמים מרכזיים בהגברת חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן. אם עד עתה עמדו על הפרק שינויי מדיניות בנוגע לתכנית מחיר למשתכן והתחדשות עירונית בעיקר, כעת אלו המגבלות בענף הבנייה שמרכזות עניין והמשמעויות הנגזרות מבחינת היום שאחרי, בין היתר, ברמת ההיצע, זמני מסירה ומחירי הדירות.

"כשמשלבים משבר לצד תקופה ארוכה של אי ודאות אנחנו מקבלים תמונה מטרידה", אומרת אפרת שגב, סמנכ"ל מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט. "ענף הבנייה נפגע מהקורונה לפחות פעמיים. מבחינת המחסור בעובדים - העיכוב בהגעת עובדי בניין חדשים מסין לצד צמצום הפועלים מהשטחים פגעו דרמטית בהשלמת פרויקטים בהם גם הרכבת הקלה.

"דבר שני הוא נושא תשומות הבנייה שכ-30% מהן מיובאות מסין. על פי גורמים בכירים בענף, כבר כעת מורגש מחסור בולט באספקת מספר סוגי אבנים המשמשים לריצוף, חיפוי ובניה, בהם גרניט, בלו סטון, שיי גריי ועוד, לאור שיבוש בפעילות המחצבות בסין. מחסור בולט נוסף קיים גם בתחום האלומיניום, כאשר המלאים הקיימים בשוק צפויים לא לעמוד בצבר הפרויקטים של הקבלנים. לאור הירידה הצפויה ביבוא מסין, צפוי חלקו של יבוא מוצרים מטורקיה לעלות, לצד עליה ביבוא ממדינות נוספות באירופה".

במצב המתואר של מחסור בחומרי בנייה ייחודיים לענף שעשויים להתייקר ככל שיורחב היקף היבוא למדינות אחרות – ההשפעה עשויה להתגלגל גם למחירי העסקאות העתידיות של הקונים.

מדד מרכזי בחשיבותו לרוכשי דירות פוטנציאליים הינו מדד תשומות הבניה שמתפרסם מדי חודש במקביל לפרסום מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (וצפוי להתפרסם היום). מדד התשומות משמש בעיקר כבסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. במילים אחרות, התשלומים לקבלן לרוב צמודים למדד זה שאמור לבטא את השינוי בעלויות הבנייה, וככל שאלו יתייקרו זה יתבטא בגובה ההצמדה העתידית, ובעקיפין גם במחירי הדירות.

"בנקודת הזמן הזו מוקדם להעריך בראייה שלנו מה יקרה למחירים", אומרת שגב. "יחד עם זאת, יש הערכות לגבי היום שאחרי על כך שמחירי הדירות הולכים לעלות בעקבות הצניחה בבורסה שחווים בארץ ובעולם כאשר רבים בוחרים להסית כעת השקעות לסקטור הנדל"ן. לכן אנחנו צפויים לחזות עלייה בביקושים שיכול להיות שרק תלך ותתגבר לאור המצב הקיים".

בשבוע שעבר העריכו גורמים בשוק כי לעת עתה לא צפוי לחול שינוי במחירי הדירות או לפחות ירידה בטווח הנראה לעין, אלא אם יהיה לחץ מצד הקבלנים למכור – ובמקרה כזה הירידות יחלו באזורי הפריפריה.

העיכוב במסירת דירות: מעל חצי מיליון תושבים יקבלו את הדירה באיחור
כדי לספק תמונת מצב ברורה יותר לגבי המתרחש בענף הבניה, מציינת שגב כי "טרם התפרצות הקורונה, נרשמה עליה של כ-8.4% ברמת הסיכון בענף – כלומר, מדובר בענף שהוא בסיכון גבוה מלכתחילה על כלל מקטעיו: ייזום, ביצוע, תשתיות – והוא עוד יגבר בעקבות המשבר". על כך היא מוסיפה כי "שקלול כלל הגורמים שצוינו ועצם העובדה שזה ענף שהיה בסוג של המתנה עוד לפני משבר הקורונה, מביאים לכך שהוא חווה קשיים אמיתיים ומשמעותיים שיביאו כבר לדחיה של חלק מהפרויקטים ותהיה פה גם השפעה על הרווחיות של החברות. כמו כן, לא ברור כאן עד כמה הקבלן יצטרך לשלם קנס בכל הקשור לעיכוב במסירת הדירות".

נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ מלמדים על כך שבמקרה של עצירת כלל עבודות הבניה והתשתיות בתקופת ההסגר, תימנע השלמת בניית מעל 112 אלף דירות שנמצאות בבנייה פעילה כרגע. "כלומר מעל חצי מיליון תושבי ישראל יקבלו את הדירה שלהם באיחור ניכר ובמקביל, יפגעו שוכרי דירות ומספר גדול שקשה לאמוד, של פרויקטי תשתית ובניה ציבורית חיוניים יתאחרו מאוד או לא יצאו כלל לדרך – בהם: מחלקות חדשות בבתי חולים, בתי ספר, גני ילדים, מבני ממשל, ומדינה, מחלפים וכבישים קריטיים, תחנות רכבת, פרויקטי התחדשות עירונית שימנעו פגיעה בנפש בהמשך ועוד", מסביר ראול סרוגו, נשיא ההתאחדות.

לדבריו, "המשך הפעילות של ענף הבניה והתשתיות היא קריטית להצלחת המשק לצאת בפגיעה מופחתת ממשבר הקורונה. קבלני ישראל יכנסו תחת האלונקה ויעמידו לטובת צורכי המשק את כל הנדרש להמשך הבניה והכנת התשתית שעליה פועלת המדינה. אני אופטימי ומשוכנע שגם מהמשבר הזה נצא חזקים".