למרות ההתנגדויות: אושרה תכנית שדה דב לבניית 16 אלף דירות

תכנית הענק לבניית 16 אלף דירות על מתחם שדה דב המפונה אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב. מתוך כלל הדירות, 2,400 מיועדות עבור דיור בר-השגה, 4,500 עבור מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכדומה.

התכנית לרובע החדש משתרעת על שטח של כ-1,300 דונם. נוסף על מגורים, היא כוללת כ-500 אלף מ"ר למבני ציבור, כ-125 אלף מ"ר למסחר, כ-330 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-125 אלף מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם עבור גנים ציבוריים ו-3 פארקים עירוניים.

הבנייה המתוכננת משלבת כ-35 מגדלים עד 40 קומות לצד בניה נמוכה יותר של 5 עד 10 קומות. 

ההתנגדויות לא עזרו
תכנית זו שקידמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הופקדה להתנגדויות במאי 2019 ואושרה לאחר שמיעת התנגדויות שכללו שלושה ימי דיונים. בכך נכללה התנגדות עיריית תל אביב שביקשה ביצוע הדרגתי של התכנית באופן שיאפשר פעילות חלקית של טיסות אזרחיות. עוד טענו נגד התכנית תושבי צפון העיר שהלינו כי היא מפנה את גבה לשכונות הוותיקות והופכת אותן למעברי גישה למגדלי יוקרה אגרסיביים החוצצים בין הים לשכונות מרידינג ועד הרצליה, וזאת בהיעדר תשתיות מתאימות. מנגד טענו מנהלי הגוש הגדול כי מדובר בתועלת כלכלית וחברתית חסרת תקדים.

ההחלטה הסופית לפינוי שדה התעופה דב התקבלה בסוף יולי 2018 והעבירה את כלל פעילות התעופה האזרחית לאילת וממנה לנמל התעופה בן גוריון. אחרי מספר דחיות, פינויו הסופי של שדה התעופה החל ביולי 2019. 

ברמ"י מברכים על ההחלטה. "זהו יום היסטורי בו תכנית לאומית בסדר גודל כזה שנערכה וקודמה במאמץ משותף מקבלת תוקף", ציינה גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל, זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

מתכננת מחוז תל אביב, חוה ארליך-רוגינסקי, הוסיפה כי "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציב בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".

מה בתכנון?
תכנית 'רובע שדה דב' הינה תכנית כוללנית החלה על חלק משמעותי בעיר ומשלימה את תכנית המתאר לעיר תל אביב תא/5000 אשר קבעה את שטח שדה דב כ"שטח לתכנון בעתיד". עקרונותיה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות.

התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות.

התכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מבניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'. כמו כן, התכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי. בהתאם, הרחובות תוכננו ליצירת מרחב הליכה נוח.

הפיתוח הנופי המוצע, מהווה חלק ממערך שטחים לניהול מי נגר, החל מרצועת נטיעות ועד לשטחים לאיגום והשהיית מי נגר. כהמשך לתפיסתה המקיימת של התכנית, התכנית מגדירה כי תכניות מפורטות אשר יקודמו מכוחה, יכללו הנחיות לייצור של אנרגיה ממקורות מתחדשים בתחומם, ושומרת עתודות להקמת מתקני איסוף אשפה, מתקנים לניהול נגר, ולאגירה וליצור אנרגיה בהתאם להתפתחויות טכנולוגיות עתידיות בתחום זה.

"בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים"
באשר לחלוקת הזכויות במתחם, התכנית מתווה עקרון שמאי הקובע שווי מצב נכנס יחסי לכל בעלי הזכויות כאיחוד זכויות בתכנית מתארית. בתוך כך, תכנית המתאר קובעת מתחמים לתכנון מפורט, כאשר כל בעלי הזכויות יקבלו את זכויותיהם בכל תכנית מפורטת עפ"י השווי היחסי אשר נקבע בתכנית המתאר.

עו"ד שמואל שוב ועו"ד נעמה שיף, המייצגים בעלי קרקעות פרטיים רבים במסגרת התוכנית, ציינו כי "מדובר בתקופת שיא לאישור תוכנית בסדר גודל כזה בישראל. הוראות התכנית קובעות כי ההקצאה לכל הבעלים תהיה בכל מתחם ומתחם משטח התכנית. כלומר, זכויות כל אחד מהבעלים מפוצלות לשלושת המתחמים. אנו מברכים על אישור התוכנית הסוללת את הדרך לתוכניות מפורטות שיאפשרו בניה במתחם שדה דוב המפונה, הגדלת היצע מגורים והענקת זכויות לבעלים אשר מחכים שנים לממש זכויותיהם.

"יחד עם זאת, חבל שהתוכנית אינה נותנת פתרון בתוכה, אף להפרדת השיתוף של בעלי הזכויות, כולל לבעלי הזכויות במתחם הגוש הגדול. הועדה הפנתה את הבעלים הפרטיים לסיכום חיצוני עם המדינה על ריכוז זכויותיהם במסגרת התוכניות המפורטות. יש לציין כי בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים על קידום התוכנית, שכן בהתאם להסכם בין המדינה לבין המנהלים של הגוש הגדול המדינה זכאית ל-50% מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית בתמורה לפינוי השדה. אנו מעריכים כי מדובר בזכויות בשווי של מיליארדי שקלים. המדינה אף מרוויחה עקב הקצאת זכויות מסחריות ודיור בהישג יד ללא כל תמורה לבעלים מאחר והועדה אף דחתה את התנגדויות הפרטיים כי אין להעניק למדינה זכויות אלה להם שווי כלכלי גבוה, ללא תמורה".