"חברות נדל"ן עם פיזור מצומצם חשופות יותר לפגיעה מהמשבר"

בעקבות התפשטות נגיף הקורונה, חברות הנדל"ן עשויות להיות חשופות יותר לסיכוני מימון מחדש ביחס לתחומי פעילות אחרים. בנוסף, החברות עשויות לחוות פגיעה בגמישות הפיננסית שלהן. כך עולה, מדו"ח מיוחד שמפרסמת חברת דירוג האשראי מידרוג.

על פי הדו"ח חברות בסקטור עשויות להיתקל בקושי למחזר חוב מול גורמים מממנים שונים. בנוסף, עליות בתשואות אג"ח עשויה לפגוע בנגישות למקורות מימון, ולהשליך בעיקר על חברות הנמצאות במינוף גבוה ועם גמישות פיננסית מוגבלת. 

מנגד, חד היתרונות בענף הנדל"ן הוא היכולת להעמיד נכסי נדל"ן כבטחונות הנחשבים יציבים ביחס לאחרים. בהתאם, חברות בעלות נכסים פנויים משיעבוד או נכסים הממומנים בשיעור מימון נמוך יחסית באופן המאפשר נטילת מימון נוסף כנגדם, צפויות להיות חשופות פחות לסיכון מימון מחדש. עם זאת, שחיקה אפשרית בשווי הנכסים עשויה לפגוע בגמישות הפיננסית. בנוסף, שחיקה באמות מידה פיננסיות עשויה להשליך לשלילה על חברות אשר קרובות לסף ההתניות.

להערכת מידרוג, חברות בעלות פיזור פעילות מצומצם חשופות יותר לפגיעה כתוצאה מהמשבר. זאת, מכיוון שחשיפה לשוכר מהותי שפעילותו עשויה להיפגע, חשיפה לנכס ופרויקט מהותי אשר עשוי להיות "נגוע", או חשיפה לאזור גאוגרפי מצומצם אשר עשוי לחוות התפשטות מוגברת של הוירוס, עלולים להוות גורם סיכון עבור חברות נדל"ן.

נדל"ן מניב
על פי הדו"ח, בטווח הקצר-בינוני, פעילות קניונים ונכסי מסחר עשויה להיפגע באופן המשמעותי ביותר. בין היתר, לאור הנחיית הממשלה לסגירת הקניונים והטלת מגבלות מחמירות על התקהלויות, דבר שיוביל לירידה חדה בפדיונות. בנוסף, תיתכן פגיעה באיתנות שוכרים מסוימים כתוצאה מפגיעה בשרשרת האספקה, ובפרט ככל שזו תלויה בשינוע וייצור סחורות ושירותים מחו"ל.

מעבר לכך, מידרוג צופה פגיעה מידית בתזרים המזומנים כתוצאה מהשהיית דמי השכירות על ידי שוכרים ומשכירים מסוימים. ענף הנדל"ן המסחרי הינו בעל חשיפה גבוהה יותר למצב ביחס לענפי נדל"ן אחרים.

נכסי משרדים, עשויים להיפגע גם הם ככל שהמגמה השלילית תימשך. פגיעה בתחזיות צמיחה, עליה אפשרית בשיעורי אבטלה וירידה בהיקפי פעילות חברות בענפי פעילות שונים עלולים להשליך לשלילה על הביקוש לנכסי משרדים, ובהתאם להוביל לפגיעה במחירים ובשיעורי תפוסה, ובפרט על קושי באכלוס שטחים פנויים. מעבר עסקים רבים לעבודה מהבית בתקופה הקרובה, עשוי להוביל את חלקם להמשיך במגמה זו גם לאחר המשבר.

ענף המגורים להשכרה צפוי להישאר יציב ביחס לענפים אחרים, המשבר לא צפוי להשפיע באופן משמעותי בטווח הקצר. עם זאת, ככל שהמשבר יחריף ובפרט בתרחיש של כניסה למיתון כלכלי אשר ישפיע לשלילה על משקי הבית, עשויה להיות לכך השפעה בענף, בין היתר, על רמות מחירי השכירות בחוזים חדשים ובמקרים מסוימים אף על יכולת שוכרים לשלם.

ייזום למגורים
חברות בענף הייזום למגורים, צפויות להתמודד עם גידול בעלויות ועם עיכובים אפשריים בלוחות זמנים. חשיפת הענף ליבוא חומרי גלם עשויה להוביל לעיכובים בקבלתם כדוגמת מעליות, לגביהן קיימים דיווחים שונים על חוסרי מלאי, כאשר חלקן הגדול מגיע מסין.

בנוסף, עשויה להיות חשיפה לקבלני ביצוע אשר יפגעו כתוצאה מהמשבר באופן שישליך על קצב התקדמות העבודה ואף עשוי להביא להפסקת עבודה באתרים. להערכת מידרוג, במקרים מסוימים, גם חברות הנוהגות להתקשר בחוזים במחיר קבוע ("פאושלים") עשויות להידרש למתן תשלומים עודפים, וזאת במטרה לתמוך בקבלן המבצע ולהימנע מעיכובים נוספים בלוחות זמנים.

להערכת מידרוג, יתכן ונראה חזרה למגמת האטה בקצב המכירות בענף, ואף ירידת מחירים מסוימת במקרים פרטניים, לפחות בטווח הקצר-בינוני. בזמן הקצר תיתכן האטה בקצב המכירות כתוצאה משיבושים בפעילות משרדי המכירות ובניידות הרוכשים, בין היתר כתוצאה מהנחיות הממשלה השונות. כמו כן, תיתכן ישיבה של רוכשים על הגדר על רקע האווירה ה"דובית" ששוררת בשוק ההון.

בנוסף, ככל שהמשבר ימשיך להחריף, עליה אפשרית בשיעורי האבטלה כתוצאה מצמצום בפעילות העסקית, וכן תרחיש אפשרי של מיתון כלכלי, צפויים לפגוע ביכולת רוכשי הדירות, ועלולים להוביל להאטה חדה בקצב המכירות ולהורדת מחירים על ידי חברות בעלות גמישות תזרימית מוגבלת יחסית. יתכן וחברות מסוימות יימנעו מהפעלת פרויקטים חדשים עד אשר ייראה פתרון באופק, באופן שעלול להשפיע לשלילה על היקף התחלות הבניה ועל היצע הדירות בטווח הבינוני-ארוך.

קבלנות בניה
חברות קבלניות עשויות להיתקל בקשיי אספקה של חומרי גלם, ובאתגרים הנוגעים לכוח האדם באתרי הבניה. החשש העיקרי, הינו מהטלת סגר כללי על שטחי יהודה ושומרון, וזאת בשל התפרצות הוירוס בשטחים. תרחיש כזה, צפוי להוביל למניעת כניסת כוח עבודה משמעותי לשטחי ישראל, ולהוביל לעיכובים והשבתות של פרויקטים רבים בישראל.

עיכובים בלוחות הזמנים וירידה אפשרית בהיקפי עבודות עשויה להביא חברות מסוימות לקשיים תזרימיים, כאשר חברות בעלות היקפי פעילות נמוכים נושאות בסיכון גבוה יותר מבחינה זו.

דיור מוגן
על פי הדו"ח, אירוע הידבקות בווירוס בבית דיור מוגן עשוי להוות אירוע סיכון (Event Risk) משמעותי. בבית דיור מוגן פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר לאור מרחבים ופעילויות משותפות, ובפרט לאור גילאי הדיירים, אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר. כך, למשל, מקרי מוות רבים נרשמים בימים אלה כתוצאה מהתפרצות הוירוס במוסד סיעודי לקשישים בוושינגטון שבארה"ב.

בטווח הקצר-בינוני, תיתכן האטה בשיווק יחידות דיור, בין היתר לאור צפי לניידות מוגבלת בבתי הדיור המוגן בישראל. חברות דיור מוגן הפועלות באמצעות חוזי פיקדונות עשויות להתמודד, במקרים של ירידות בשיעורי תפוסה, עם קושי באכלוס מחדש ובהחזרי פיקדונות לדיירים. חברות בעלות יתרות נזילות משמעותיות ובעלות נגישות גבוהה למימון, צפויות להיות עמידות יותר לתרחיש מסוג זה.