מבקר המדינה: מחיר למשתכן חשובה אך לא עמדה בצרכי הזכאים

"מחיר למשתכן היתה יוזמה חשובה להתמודדות עם משבר הדיור נוכח התמשכותו אך מכלול הצרכים של זכאי התכנית לא מופו", כך קובע דוח חדש שמפרסם היום מבקר המדינה לגבי תכנית הדגל הממשלתית שעלתה לציבור כ-7 מיליארד שקל. הדוח מחדד טענות שכבר נשמעו בעבר בנוגע לתכנית ועתה מקבלות משנה תוקף.

בכל הנוגע ליישום התכנית בחן המבקר, בין היתר, את סדרי הגשת הצעות ההחלטה על התכנית, תכנון הקרקעות, שיווקן, קידום היתרי בניה וטיפול בפניות זכאים. יש לציין כי הדוח מתייחס לתקופה שבין פברואר עד ספטמבר 2018, עת זו נרשמו כ-128,100 אלף משקי בית לתכנית, כ-58% מהם מאזור המרכז, כאשר הנתונים העדכניים ביותר של משרד הבינוי והשיכון כוללים 132,690 זכאים.

יח"ד שהוגרלו בין הזכאים על פי נתוני משרד הבינוי, בעיבוד משרד מבקר המדינה:

מספר נמוך של דירות קטנות, פערי הנחות גדולים טענה מרכזית שמעלה המבקר קשורה באזורי שיווק הקרקעות וסוגי הדירות המבוקשות. "בחלק מהמחוזות לא הייתה התאמה בין היקף השיווקים ובין אזורי מגוריהם של הזכאים. בכך עלולה להיפגע יעילות התוכנית, שתכליתה מתן אפשרות לרכישת דירה לצורכי מגורים וכן עלולה להיפגע יעילותה של הקצאת המשאבים של המשק", נכתב.

כמו כן, צוין כי על אף שמרבית הזכאים הם משקי בית צעירים, רבות מיחידות הדיור ששיווקו רמ“י ומשרד הבינוי היו גדולות: כ-44% מתוך 11,780 יח"ד שהתקבלו עבורן היתרי בניה נכון לתקופת הבדיקה, היו בנות 5 חדרים ומעלה – לחלקן הוצמדו גינות או מרפסות גדולות מאוד, דבר שהעלה את מחירן.

• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?
• מחיר למשתכן - אלו השינויים הצפויים בתוכנית

בהיבט המחירים נזכר כמובן פער ההנחות ברחבי הארץ: מניתוח שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי מחיר דירה בתוכנית נמוך ב-21% בממוצע ממחיר השוק, וסכום ההנחה הממוצע בתוכנית עומד על כ-175 אלף שקל באזור הדרום וכ-195 אלף שקל באזור הצפון לעומת כ-600 אלף שקל באזור המרכז. כאן טען המבקר כי למרות טענת משרד הבינוי על נקיטת צעדים לצמצום משמעותי של הפערים, "בסופו של דבר כמעט לא נפתרה סוגיית ההנחות הניתנות באזורי הביקוש במרכז הארץ, הגבוהות מן ההנחות הניתנות בפריפריה". 

עיכוב בהתחלות הבניה עוד התייחס המבקר למספר היתרי הבניה שהונפקו כאשר מתןך 20,170 יח"ד שנבדקו, עלה כי עבור כ-5,900 מהן טרם התקבלו היתרי בנייה במועד שבו הקרקע הייתה אמורה להימסר ליזמים הזוכים לצורך התחלת הבנייה – כך שכבר בשלב זה היה צפוי עיכוב בלוח הזמנים לבניה, כמו גם 8,643 יח“ד שעבורן התקבלו היתרי בנייה לאחר המועד שבו העבודות היו אמורות להתחיל.

מהבדיקה עלה כי העיכובים במתן ההיתרים נבעו בין השאר מדרישות של הרשויות המקומיות מהיזמים למלא תנאים מסוימים לאחר שזכו בפרויקטים, כגון קביעת הנחיות מרחביות או שינוי תוכניות מתאר (למשל, דרישה לתוספת מעלית, הכשרת מקומות חנייה, הפחתת מספר הדירות בקומה, שינוי באופן פינוי האשפה). לפיכך, היזמים נדרשו להתאים את הבקשות להיתרי בנייה לדרישות החדשות, ולכן התעכבו בהגשת הבקשות, ובהיעדר היתרים לא החלו את עבודות הבנייה במועד שבו הייתה הקרקע (שכבר פותחה) אמורה להימסר לידיהם.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לכך הוסיף המבקר כי הטיפול של משרד הבינוי בפניות הציבור לא עמד באמות המידה שקבע המשרד עצמו וכי על אף חשיבות התוכנית והיקפה הנרחב, עד מועד סיום הביקורת לא קיימו מטה הדיור ומשרד הבינוי הליך סדור של מדידה והערכה של התוכנית, זאת על מנת לבחון אם התוכנית משיגה את מטרותיה.

צדק חברתי? כך הפך כחלון לשק חבטות ומצא עצמו מחוץ למפה הפוליטית​

מפיקים לקחים ובכל זאת, בהיבט החיובי, מעבר לעצם השקעת המשאבים לסיוע לזוגות צעירים וליחידים חסרי דירה לרכוש דירה, המבקר זקף לזכותם של רמ“י ומשרד הבינוי תהליך להפקת לקחים וניתוח מכרזי שיווק שנכשלו במטרה לשפר את השיווקים ולצמצם את הכישלונות. זאת לצד תיקון ליקויים שעלו בעת יישום התוכנית, בהם צמצום היקף הבנייה של הדירות הגדולות.

במבט קדימה, המליץ המבקר לפנות לזכאים שטרם זכו בדירה או לכאלה שויתרו על זכאותם על מנת למפות ככל הניתן את צרכיהם, העדפותיהם ויכולתם למען החלטות מושכלות יותר ותכנון עתידי של הפרויקטים. כמו כן, במצב שבו לא ניתן לשנות את כמות הדירות הקטנות בפרויקטים בהן חלקן קטן ביותר, המליץ המבקר לשווק את הדירות הגדולות בשוק החופשי. זאת לצד רמת שירות נאותה לזכאים וזירוז קבלת היתרי בניה.