שוק הדירות חולה - אין עסקאות, יש דחיות, יש ביטולים, יש פיצויים - והבנקים ממשיכים לחגוג

הקורונה פוגעת בשוק הדירות למגורים. אף אחד עוד לא יודע איך ומתי זה ייגמר והאם המחירים ירדו או יעלו בהמשך, אבל דבר אחד ברור - קיים קיפאון גדול בשוק. לא בונים מספיק, דוחים מסירות דירות, רוכשים מנסים לדחות או לבטל עסקאות. לצד זאת, הבנקים מאפשרים דחייה במשכנתא כי המדינה הכריחה אותם, אבל הם לוקחים על זה ריבית על ריבית. בינתיים חודש מארס התברר כחודש עם פעילות כמעט אפסית בשוק הדירות וגם אפריל יהיה קשה, אם כי מסבירים לנו שלאחר הפסח תהיה חזרה הדרגתית (מאוד הדרגתית) לפעילות. 

אז מה צריך לדעת כשרוכשים דירה בתקופה הזו? קניית דירה היא תהליך מורכב, עם או בלי קורונה, והשיקולים התקפים בימי השגרה רלוונטיים גם עתה בליווי נורות אזהרה שחשוב לשים לב אליהן. בין אם התחלתם כבר תהליך לרכישת דירה או שבכוונתכם לעשות זאת דווקא עכשיו – הנה התשובות לסוגיות הבוערות כעת.

נתחיל מהמשכנתא. כמעט כולם רוכשים דירה עם משכנתא. אז חשוב לדעת - הבנקים החליטו לייקר את המשכנתאות. מדובר בהעלאה של 1% בריבית על המשכנתאות, הן הריבית המשתנה והן הריבית הקבועה. העלאת הריבית מוסברת בהעלאת הסיכון במשק - ברגע שהסיכון של הלווים גדל, המלווים (הבנקים) דורשים פרמיה על הסיכון - משמע ריבית גבוהה יותר. העלאה של 1% היא דרמה גדולה, היא מתבטאת בתוספת של כמה מאות שקלים לכל משפחה (הרחבה כאן). כלומר, הדירות התייקרו בדלת האחורית. העלאת ריבית המשכנתא, משמעה עליית התשלומים השוטפים על הדירה, והמשמעות על רכישת דירה ממוצעת היא התייקרות של כמה אחוזים בודדים ביחס למצב הקודם. 

בנוגע לדחיית התשלומים שהבנקים מאפשרים כעת, יש לציין כי מדובר בצעד מקובל במצב שלקוחות נקלעים למצוקה כלכלית, אך חשוב לזכור כי בהתאמה גם התוספת החודשית לתשלום המשכנתא תגדל לאחר ריבית והצמדות ולכן עדיף להימנע באם המצב אינו מחייב זאת. להלן סוגיות נוספות שעל הפרק:

הקלות בתשלומי משכנתא, אך מה עם שכר הדירה?

מה האפשרויות בפני רוכשים שצריכים לפנות את דירתם הישנה בעוד החדשה טרם נמסרה להם בשל עיכובי בנייה?  
"ככלל חוזים יש לקיים", מסביר עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות'. "מוכר דירה קיימת (בעסקת יד שנייה) בדרך כלל מתחייב למסור את הדירה במועד ידוע וקבוע מראש בין הצדדים וזאת כמובן בכפוף לתשלום מלוא התמורה על ידי הקונה. ככל ואין בהסכם המכר סעיף המאפשר למוכר לדחות את מסירת הדירה מכל סיבה שהיא בהתראה מראש, על מוכר הדירה למסור את הדירה במועד החוזי שנקבע. אם לא יעשה כן, מסתכן המוכר בהפרת ההסכם והסנקציות הכרוכות בכך (בדרך כלל מדובר על פיצוי מוסכם בלא הוכחת נזק בשיעור של 10% משווי העסקה, וזאת מבלי לגרוע מיתר הזכויות והסעדים העומדים לזכות הצד המקיים)".

האם חוק המכר קובע פיצוי במצב של איחור במסירת דירה חדשה מצד הקבלן?
 "בהתאם לחוק המכר (דירות), ליזם זכות לאחר במסירת חזקה לתקופה של עד 60 ימים, מכל סיבה שהיא", מציינת עו"ד שגית שחמון, שותפה בקבוצת הנדל"ן במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ. "איחור העולה על 60 ימים יחייב את היזם בפיצוי הקבוע בחוק, החל מהיום הראשון לאיחור".

אמנם, החוק מחריג נסיבות שאינן תלויות ביזמים. לפי שחמון, "בחוק נקבע חריג לפיו הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי האמור לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. בכל מקרה, על היזם שיבקש לדחות את מועד המסירה בשל נסיבות הקשורות בקורונה, יהיה להוכיח כי האיחור במסירת החזקה בדירה אכן נעוץ בנסיבות המצדיקות את דחיית המסירה (כדוגמת מחסור בכח אדם, חומרי עבודה וכיוצ"ב) וכי נסיבות אלה לא היו בשליטת היזם.

מה משמעות המונח "כח עליון" בהסכמי מכר והאם המחסור בחומרי בנייה נכלל בתוכו?
לפי גולדשטיין "אין הגדרה מדויקת בחוק הישראלי ל-'מה זה כח עליון'. יחד עם זאת, כל מי שחתם על חוזה לרכישת/מכירת דירה או חוזה מסחרי אחרי מכיר סעיפים הכוללים את המונח בניסוחים שונים ורבים. אני בספק אם רוב סעיפים אלו קובעים מפורשות כי מגיפה או מחלה בהיקף כזה או אחר תיחשב כח עליון. חשוב לציין שוב כי אין סנטנדרט או הגדרה מדוייקת הקובעת מה ייחשב כח עליון והכל בדרך כלל תלוי בנסיבות המקרה. אירועים כמו טרור, אסונות טבע ומגיפה כלל עולמית יכולים להיחשב במקרה מסוים ככח עליון ובמקרה אחר לא". משרד האוצר לא רואה בקורונה כח עליון, אך הוא הקים צעקה של מתנגדים והסוגיה עדיין לא פתורה סופית. 

"הוראת החוק הקרובה ביותר ל"כח עליון" (הידוע גם כ-Force majeure) היא ההוראה בדבר 'סיכול' חוזה הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשכ"ט-1969, שכותרתו: 'פטור בשל אונס או סיכול החוזה'. יחד עם זאת חשוב לזכור כי בתי המשפט בישראל מפרשים סעיף זה (וכן סעיפי "כח עליון" בחוזים) בצמצום רב, ורק במקרים ומצבים חריגים ביותר הם מאפשרים לצד לחוזה לא לקיים את התחייבויותיו החוזים".

מה צריך לדעת לגבי חוזים שנחתמים בימים אלה? אפשר להכניס סעיף "קורונה", ואם כן מה זה אומר?
לדברי שחמון, "בימים אלה ולאור התפשטות וירוס הקורונה הרחיבו עורכי הדין של היזמים את סעיף 'כח עליון' הקיים בהסכמי מכר, באופן שהוא יכלול גם מגפה ו/או התפשטות המונית של מחלה ו/או נגיף ו/או הוראות לסגר ו/או לבידוד מטעם השלטונות, הן בישראל והן במדינות המספקות חומרי ו/או פריטי ו/או אביזרי בנייה לפרויקט וכיוצ"ב. יש לבחון כל חוזה לגופו, אך נראה כי גם במקרה בו לא מופיע סעיף 'קורונה' בהסכמי המכר שנחתמו עובר למגיפה, יוכלו היזמים לטעון לנסיבות של כח עליון, ככל שיוכיחו כי אכן התקיימו נסיבות כאלה".

על מי חובת ההוכחה והתיעוד שעבודות הבנייה אכן הופסקו – על הרוכש או הקבלן?
"יזם אשר יבקש לדחות את מועד המסירה, תחול עליו החובה להוכיח שנסיבות הקורונה הם אלה שהובילו להפסקת עבודות ולתעד את הפסקת העבודה (יומני עבודה וכיוצ"ב)", מסבירה שחמון. "יזמים רבים כבר הוציאו מכתבים לרוכשי דירות המתריעים על דחיית מועדי המסירה, לאור מחסור בכח אדם, בחומרי עבודה, צמצום פעילות של הרשויות וכיוצ"ב".

יש חברות שמציעות היום כל מיני הטבות כדוגמת תשלום מקדמה כעת וחתימת חוזה אחרי המשבר – למה צריך לשים לב ואיך אפשר להבטיח את מימוש העסקה?
"ראשית, הכלל שלי הוא שיש  לקרוא הכל - כולל האותיות הקטנות", אומר גולדשטיין. "שנית – בכל עסקה מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום ולא לבצע את העסקה ללא ייעוץ משפטי מתאים. שוב וכאמור דלעיל, במסגרת המו"מ לכריתת ההסכם יש לדון בכל הסוגיות הכרוכות בהצעות החברה וכיו"ב".

בכל הנוגע להבטחת העסקה הוא מציין כי "ככל ומדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, אזי החוק בישראל מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הקונה (בדרך כלל ערבות בנקאית). באופן כזה, כספו של הקונה בעסקת רכישת הדירה החדשה מובטח".

בעסקאות יד שנייה - האם ניתן לבטל חלק מההתחייבות בחוזה?
לפי גולדשטיין, "במידה וישנה הוראה מפורשת לכך בהסכם המאפשרת לבטל חלק מההתחייבות אזי ניתן לעשות כן. ככל ואין הוראה כזו, יש לבחון את השאלה האם וירוס הקורונה והמצב כיום מגיע לכדי מצב של 'סיכול' חוזה כמפורט דלעיל".

מה לגבי חוזי שכירות? האם נתונים רק לחסדי בעל הדירה להתחשבות?
כאן מסביר גולדשטיין כי "בהסכמי שכירות למגורים, בשונה מרכישות דירה מקבלן, החוק שחל עליהם חוק 'השכירות והשאילה', ובו אין סעיף המאפשר לשוכר להשתחרר מהתחייבותיו כל עוד בעל הנכס מקיים את התחייבותיו שלו. כלומר, שוכר דירה המעוניין לבטל את ההסכם השכירות (ואין שום סעיף בחוזה שמאפשר לו לעשות זאת) עליו לפנות לבעל הדירה ולמעשה הוא נתון לחסדיו".