מעלות: לאורך זמן משבר הקורונה יזלוג לענפים נוספים בתחום הנדל"ן

חברת דירוג האשראי מעלות היא חברת הדירוג הגדולה והמשמעותית בכלכלה המקומית. למרות הביקורת על תיזמון אזהרות שהחברה משגרת למשקיעים (בדרך כלל באיחור שכמעט ולא מאפשר תגובה של המשקיעים) עדיין מדובר בחברה שהנגישות שלה למידע בקרב החברות השונות בבורסה הוא משמעותי. גם המתודולוגיה והניסיון הנרכש מאפשרות לחברה לספק מידע משמעותי עבור המשקיעים שאם ישימו לב, בזמן אמת, הרי שניתן בנימים הדקים של עבודות החברה לגזור לא מעט תובנות על איכות תיקי ההשקעה של הציבור.

כך למשל, ניתוח שפרסמה החברה על שוק הנדל"ן המקומי, אמנם אינו נוקב בשמות של חברות או באיכות סדרה כזו או אחרת של אגרות חוב שמסתובבות בשוק, אך ניתוח מגזרי מאפשר למשקיעים לגזור החלטות השקעה ותובנות חשובות.

שוק הנדל"ן נפגע ממשבר וירוס הקורונה בעיקר מכיוונן של החברות המתמחות במרכזי סחר. די ברור כי מגבלות התנועה וההתכנסות אינן מאפשרות לישראלי, חובב הקניונים, לשוטט במרכזי הסחר ולרכוש מוצרים כאוות נפשו (או כאוות מסגרות האשראי הצרכני שעומדות לרשותו). התהליך הזה פוגע בחנויות וברשתות אך גם במרכזי הסחר עצמם.

מעלות מעריכה כי אמנם הכנסות מרכזי הסחר נפגעו אך עדיין, לטווח של 12 חודשים, הענף נזיל דיו כדי לקיים את עצמו. עם זאת, ככל שהמשבר ומגבלות התנועה וההתכנסות ימשכו מעבר לאותם 12 חודשים, הפגיעה ב-FFO (תזרים מזומנים תפעולי חופשי) תחריף ואיתה תיפגע הנזילות של חברות מרכזי הסחר שיאתגרו – עד מאוד – את יכולתן למחזר חוב.

במעלות מעריכים כי הכנסות מרכזי הסחר יפגעו בטווח הקצר והמיידי אך היא תגלוש גם לטווח הזמן הבינוני. במעלות מציינים כי המודל שלהם להעריך את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן נסמך על הערכות של חלק מהגופים הממשלתיים שמעריכים שהתפרצות הווירוס תגיע לשיאה באמצע השנה.

"למיטב ידיעתנו", כותבים כלכלני מעלות "רוב בעלי המרכזים המסחריים קיבלו בקשות דחייה של דמי השכירות ממרבית השוכרים, לרוב אף הודעות חד צדדיות מצידם. חלק מבעלי הנכסים הודיעו על ויתור על דמי השכירות בגין חודש אפריל וחלקם על דחיות בלבד.

"בחברות שתיק הנכסים שלהן מוטה מרכזי מסחר, צפויה להערכתנו ירידה של 20% - 30% בהכנסות לפחות ב-2020 ,לעומת תרחיש הבסיס טרום המשבר. אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלו.

"להערכתנו, מגזר מרכזי המסחר יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן שנראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים. הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפדיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע. בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאיות יעצרו תכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו. להערכתנו בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה."

שוק המשרדים היה מהפופולריים לפני התפרצות וירוס הקורונה. ובמעלות מציינים כי עד כה הענף לא נפגע, בטח לא מהותית. אך בטווחים הארוכים יותר, המשבר בשוק הנדל"ן יזלוג גם לענף זה. במעלות מציינים כי ענף הנדל"ן למשרדים מאופיין בשוכרים מגוונים שכוללים חברות גדולות וחברות הייטק, שוכרים שמבקשים דחיות נקודתיות בשכר הדירה לחודש אפריל ומאי.

חלק ניכר משוכרי המשרדים מאופיין בחוזים ארוכי טווח ובשוכרים עם יכולת פיננסית משביעת רצון "לכן, להערכתנו, פגיעה במגזר המשרדים תהיה רק בשלב הבא, אם השווקים בעולם יגלשו למיתון".

בשורה התחתונה, מעריכים כלכלני מעלות, כי "למרבית חברות הנדל"ן הישראליות המדורגות יש מקורות מספקים לשירות הצרכים שלהן ב-12 החודשים הקרובים, גם בהינתן הרעה משמעותית. עם זאת, אנו זהירים בהערכותינו לגבי מחזורי חוב עתידיים וצופים עלייה בעלות החוב של החברות כתוצאה מפתיחת מרווחי המימון".