מה נשתנה בשוק הנדל"ן בעקבות משבר הקורונה, ואילו מניות שהיו מאוד אטרקטיביות - כבר לא

מגפת הקורונה מכניסה את הכלכלה לסחרור משמעותי ואף היסטורי, אחד הענפים שנעים בקורלציה ישירה עם הכלכלה זה שוק הנדל"ן, בראיון שקיימנו עם שי ליפמן, אנליסט נדל"ן ווליו בייס, ניסינו להבין לאן צועד שוק הנדל"ן. נכון לכרגע יש הרבה חוסר ודאות וסימני שאלה, לדבריו "אורך המשבר יקבע את העומק שלו - מתי נחזור לשגרה, ככל שייקח יותר זמן, זה ישפיע על הכלכלה ובמישרין על הנדל"ן". 

בתחום הנדל"ן המסחרי מונה ליפמן 5 סיבות מטרידות שישפיעו על הקניונים לטווח ארוך, מעבר לפגיעה הגדולה בטווח המיידי. בנוסף, ליפמן מציין כי עזריאלי קבוצה 0.75% וחברת מליסרון 0.95%  הינן קבוצות חזקות מאוד, אך ייפגעו בכל זאת באופן משמעותי, כאשר חברות בעלות נכסים פתוחים - ביג 1.12% , רני צים 0.07% וחברת מידאס 0%  יפגעו פחות.

בהתייחס לשוק המשרדים והמגורים ליפמן לא צופה פגיעה מהותית כרגע, ואילו בשוק הנדל"ן הלוגיסטי הוא צופה צמיחה לאור המעבר לרכישות און ליין, כאשר לדבריו במניותוילאר 1.1% ומניית מגה אור 0.99%  - המחירים הנוכחיים משקפים ירידות מתונות מהשיאים שנקבעו לפני המשבר.    נדל"ן מסחרי - הקניונים נפגעים פעמיים להערכת ליפמן, "הנפגעים הכי גדולים ממשבר הקורונה אלו הקניונים הסגורים, הם נפגעו פעמיים, היבט ראשון טווח מיידי - הרבעון השני יהיה הגרוע בהיסטוריה של הקניונים הם סגורים ואין הכנסה, אבל זה חצי צרה".

הסיפור הגדול לדברי ליפמן והצרה הגדולה זה בטווח הארוך והוא מעלה מספר נקודות שעשויות להדאיג את המשקיעים בחברות אלה: "כל הלקוחות שלהם נחלשו דרמטית, יש רשתות בסיכון משמעותי כמו קסטרו והמשביר לצרכן שמהוות 8% מסך הלקוחות, גם לא יעמדו בתור להחליף אותם, בנוסף יש חנויות קטנות בלי גב כלכלי רחב".

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

המיתון בדרך - הפדיון בקניונים יקטן בנוסף צופה ליפמן קיטון בהכנסות של החברות. "מודל ההכנסות הולך להשתנות ולהפוך יותר דומה למקובל בעולם, מבוסס פדיון. אם מדברים על פדיונות, כנראה הם לא יעלו, עפ"י הערכות יש 10%-11% אבטלה ביום שאחרי. זה נתון עצום. ההכנסה הפנויה של הציבור תצטמצם, אנשים יתחילו לחסוך יותר, ולפיכך ההכנסות - התזרים העתידי של חברות הקניונים יקטן. וזאת הבעיה", אומר ליפמן.

יתרה מכך, לדברי ליפמן עידן הכסף חינם הולך להשתנות, ממצב של גיוסים ב-0.5%. "עלויות המימון עלו ב-2%-1.5%, מליסרון עכשיו הרחיבה שתי סדרות במחיר גבוה משמעותית ממה שהיה לפני חודשיים, המימון יגדל לכיוון 3%-2% וזה הרבה כסף, זה עדיין עלויות מימון טובות אבל אחרי שמתרגלים לגייס בחינם זה יקטין את הרווחיות", אומר ליפמן.

אספקט נוסף שעלול להשפיע על הכנסות הקניונים נובע משינוי תמהיל הקניונים. לדברי ליפמן "פחות אופנה ויותר פנאי, בידור והסעדה אלו תחומים שיחטפו חזק, אלו עסקים חדשים שעשו השקעות עצומות להיכנס לקניונים, כסף שעדיין לא הצליחו להחזיר. בנוסף, מי שפתח מסעדה בשנתיים האחרונות השקיע המון כסף, הוא ממשיך לשלם את ההלוואות, ויהיה לו קשה אחרי התקופה הזאת, כלומר מדובר בחברות שהשקיעו הרבה כסף, עם גב כלכלי פחות חזק הפועלות בתחום עיסוק שרגיש להשלכות הקורונה".

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הנקודה האחרונה והיא משמעותית ביותר, איך יתנהגו הצרכנים ביום שאחרי. ליפמן מעלה מספר שאלות שמכסות בערפל כבד את עתיד הכלכלה בכלל ואת עתידו של תחום הקניונים בפרט. "איך תתנהג האנושות ביום שאחרי? יהיה שינוי? האם חוזרים לאותה שגרה או שגרה אחרת? מה תהיה הצפיפות בקניונים? האם ילכו לקניונים סגורים או פתוחים? קניות און ליין אולי יגדלו עוד יותר...".   שי ליפמן, אנליסט נדל"ן ווליו בייס

חברות הקניונים בהסתכלות על החברות הגדולות בענף המסחרי עזריאלי ומליסרון אמר ליפמן "עזריאלי זאת תופעה בינלאומית, חברה לא ממונפת בכלל, אין לה כמעט חובות ויכולה להסתדר גם אם השוק יהיה סגור שנתיים. בנוסף עזריאלי פתח קרן של 100 מיליון שקל לעזור ללקוחות שלו, הוא לא רוצה להיות בנק אבל הוא צריך לתמוך בלקוחות שלו".

יתרה מכך, אומר ליפמן "עזריאלי מפוזרים יחסית, רק 40% מהיקף הההכנסות נובעות מהנדל"ן המסחרי, בחלק של המשרדים פחות צפויה פגיעה כרגע".

גם מליסרון זאת חברה חזקה שגייסה הון בתחילת השנה ונכנסה חזקה למשבר, "היקף ההכנסות בתחום המסחרי במליסרון נאמד בכ-60%", מציין ליפמן "מליסרון לעומת עזריאלי יותר חלשה אבל עדיין מאוד חזקה".

לדבריו במקרה שלהן הגדולות חוטפות, הן מפסידות כסף כי הנכסים סגורים ולא מניבים הכנסה, אבל המדינה לא תתגייס לעזור להן אף על פי שראוי היה לסייע להן, "למה הן צריכות לשאת בכל הנזק?".

מתחילת משבר הקורונה ירדה מניית עזריאלי כ-36% ואילו מליסרון 47%.   הנכסים הפתוחים זוכים ביתרון נוסף  להערכת ליפמן, הצד האופטימי של הנדל"ן המסחרי נמצא בחברות עם הנכסים פתוחים - ביג, רני צים ומידאס. "לכולם תהיה פגיעה כי הנכסים היו סגורים כמה שבועות, לא יודעים במדויק כמה זמן זה יימשך, אך כנראה שיחזרו לפעול יותר מוקדם מהקניונים הסגורים. הצרכנים אולי ירגישו יותר נוח ללכת לשם, בנוסף שכר דירה, אחזקה ודמי ניהול נמוכים מהקניונים הסגורים, ולכן המצב שלהם משמעותית יותר טוב"

לגבי רני צים, מעריך ליפמן כי החברה "יותר חסינה למיתון, המרכזים המסחריים שלה נמצאים במגזר הערבי ובפריפריה - מרכז מסחרי שהעוגן שלו זה סופר מרקט, סופר-פארם, בנק ומספרה הוא פחות יפגע".

מתחילת משבר הקורונה ירדה מניית ביג בכ-34% ואילו מניית רני צים ירדה בכ-37%.   שוק המשרדים, לוגיסטיקה ומגורים לדברי ליפמן, "הסיכון בתחום המשרדים יבוא מהאטה בכלכלה. תקופות מיתון מאופיינות יותר בשמירה על הקיים ובקיצוצים, ופחות במעבר למשרדים חדשים. תחום המשרדים נכנס למשבר עם תפוסות גבוהות (מעל ל-95%) ומתאפיין בחוזי שכירות בעלי מח"מ של 5 שנים, כך שכל שנה כ-20% מהחוזים נפתחים לחידוש. בטווח הקצר יהיה לחץ להורדה בדמי השכירות בעת חידושים".

שוק המשרדים בתל אביב נהנה בשנים האחרונות מביקוש גבוה מתעשיית ההיי-טק. בווליו בייס מעריכים כי ביקוש זה צפוי להתמתן. בנוסף, השוק רווי מאוד בבנייה חדשה שצפויה להתאכלס בשנים 2021-2020 (מתחם חסן עראפה, ציר יגאל אלון ומנחם בגין).

"מעבר של השוכרים למשכנם החדש יקשה על הנכסים שמהם עוזבים לשמור על תפוסה גבוהה ויכול גם הוא ללחוץ לירידת מחירים", מעריך ליפמן, "פרויקטים חדשים בייזום שטרם ביצעו השכרות משמעותיות ושנמצאים בשלב של חפירה או בניית חניונים בלבד יוקפאו לעת עתה".

"מעניין יהיה לבחון את תחום חללי העבודה המשותפים, הפגיעה בו בהחלט תלויה באורך המשבר, אך גם לשינויים בצפיפות או בתקנות בתחום שאולי ייוצרו לאחר המשבר יכולה להיות השפעה מכרעת על התחום".

"חשיפה סולידית לתחום המשרדים נכון לבצע על ידי קרנות הריט, ריט 1 1.7% וחברת סלע נדלן -0.01% (חשיפה נמוכה לייזום, מינוף סביר ונכסים לא משועבדים), ועל ידי השקעה בחברת אדגר -0.92% ובחברת דורסל, שנסחרות במכפילי הון נמוכים של כ-0.5 ו-0.7 בהתאמה".    תחום הלוגיסטיקה עשוי להתחזק כרגע נראה כי הלוגיסטיקה צפויה להיפגע פחות מהמצב ואולי אף תתחזק. נקודות החוזק של התחום נשמרות ואף מתחדדות. לדברי ליפמן "מחיר נמוך של שכ"ד למ"ר, התאמת המרכזים הלוגיסטיים בשיטת made tailor ללקוחות, השקעות מסיביות של הלקוחות בנכסים - ברוב המקרים עלות ההתאמות עולה על עלות הבנייה. מעל לכל, שינוי הרגלי הצריכה של הלקוחות שיוביל לצריכה מוגברת בשיטת הקנייה המקוונת יכול לתרום לגידול בביקוש למרכזים לוגיסטיים חדשים. רוב החוזים בתחום הם ארוכי טווח".

חשיפה סולידית לתחום ניתן לבצע על ידי השקעה בחברת וילאר 1.1% ובחברת מגה אור 0.99% .     מגורים נקודת האור היא שכרגע תחום זה מוגדר עדיין כחיוני למשק והעבודה בו מותרת ונמשכת ברוב אתרי הבנייה. לאור העובדה שכ-8% מהתוצר נובעים מתחום זה ומהתעשיות הנלוות אליו, ענף הנדל"ן למגורים מהווה מרכיב משמעותי בתמ"ג.

עם זאת, התחום מאופיין בהרבה רגולציה והתערבות ממשלתית ולהערכת ליפמן צפוי לתקופה מאתגרת. "הגידול המשמעותי באבטלה יביא לירידה בביקוש לדירות ולהקפאה של תכניות שיפור דיור של אזרחים (שמהווים את עיקר מנוע הצמיחה), השיתוק בו מצויות הרשויות המקומיות יביא לעיכובים נוספים בהוצאת היתרים ובשינויי תכניות, ועתידה של תכנית מחיר למשתכן נראה שהוכרע לנוכח העלויות הגבוהות שלה עד היום, שלא סביר שהמדינה תוכל להמשיך ולממן.

"נראה כי מחירי הדיור לא יירדו באופן משמעותי בטווח הקצר, שכן הירידה בביקוש תפגוש ירידה בהיצע בצורה של קיטון בהתחלות הבניה. חשיפה סולידית לתחום נכון לבצע על ידי השקעה בחברות איתנות, עם בסיס הון גבוה, עתודות קרקע ואחוז מכירות גבוה מסך היחידות בבניה. החברות שמתאימות לקריטריונים הללו הן: דמרי 3.03% , פרשקובסקי 2.29% , חנן מור, רוטשטיין 3.67% וחברת דוניץ 3.74% ", סיכם ליפמן.