רגע לפני שאתם מוכרים, קונים, משכירים או שוכרים דירה – הנה מה שקורה בשטח

משבר הקורונה הביא לעצירה כמעט מוחלטת בשוק הדירות, אם כי בימים האחרונים מתווכים מציינים כי קיימת חזרה של קונים לשוק. יש מוכרים שעדיין לא מתגמשים במחיר וממתינים לרגיעה במצב, אך מתגלים סדקים ראשונים במחירי הדירות, של מוכרים לחוצים ואף יזמים שמורידים מחירים בפרויקטים למגורים ופרויקטים של תמ"א. מדובר על ירידות מחירים של 10%-5%.

בשיחות רבות שקיימנו בימים האחרונים עם מנהלי משרדי תיווך, קבלנים, יועצי משכנתאות, רוכשי דירות, שוכרים ומשכירים מתגלה תמונה מורכבת, אפילו מדאיגה על המצב המשברי של שוק הדירות בפרט והמשק בכלל.

לדברי כפיר זהר מנכ"ל משותף אנגלו סכסון תל אביב, "כ-80% מהחוזים שהיו תחת רכישה הוקפאו". על ירידת המחירים בתל אביב הוא אומר "קיימים אינדיקטורים שהיזמים בפרויקטים בעיקר של תמ"א מוכנים להתגמש במחיר ב-6%-5%. אם נניח, דירה היתה עולה 2.4 מיליון, יש נכונות להוריד 100-150 אלף שקל". זהר מציין כי שוק דירות היוקרה נפגע בין 13%- 10% תהליך שהתחיל לפני משבר הקורונה והתעצם בחודשיים האחרונים.

גם בבאר שבע מזהים מגמה דומה, נתנאל יום טוב ממשרד התיווך homes בבאר שבע והסביבה מספר, "יש לי דוגמה ללקוח לחוץ שירד מ-1.15 מיליון ל-1.02 מיליון, ירידה של מעל 100 אלף שקלים, ירידה של כ-10%" זה עדיין לא מגמתי הוא אומר.

• פעילות ותקציבי המו"פ באקדמיה בישראל המשיכו לעלות ב-2023
• תוקפא הצעת החוק לסיוע לסטודנטים במילואים - האוניברסיטאות תסייענה

"בין הסיבות לירידה בביקושים" אומרת עו"ד רבקה דניאלי, מנכ"ל הבית למשכנתאות המייעצת ללוקחי משכנתאות, "אי הוודאות הגדולה. כרגע יש אי ודאות אצל הקונים. הם לא יודעים אם יחזירו אותם מהחל"ת. הם לא יודעים אם יפטרו אותם. הם לא יודעים למה הם יכולים להתחייב". על הקשיים מול הבנקים ועליית הריביות בפרוץ המשבר אומרת דניאלי: "הבנקים נכנסו להיסטריה מאז תחילת משבר הקורונה, מה שגרם לעליית ריביות חדה ומהירה. זה גרם להפסד מיידי של עשרות אלפי שקלים ויותר ללוקחי המשכנתאות וגם לאלו שיש להם כבר משכנתא וההחזר שלהם גדל. מעבר לכך, חל עיכוב בעסקאות בעקבות עליית הריביות. מצד שני, ההקלות הרגולטוריות הטריות שפרסם בנק ישראל בימים האחרונים, הולכות להפחית את השפעת משבר הקורונה על נוטלי המשכנתאות".

שוק השכירות – דמי השכירות הופחתו זמנית; לא בכל מקום  עיקר האקשן נמצא בשוק השכירות. כאן אי אפשר להקפיא את העסקה ולחכות כמה חודשים, כאן יש שוק מתגלגל. בעקבות המצב המשברי, משכירים רבים באים לקראת השוכרים, גם כי כנראה שאין להם ברירה אחרת. בתל-אביב הנתונים המצביעים על ירידת מחירי השכירות גם בחוזים החדשים בשיעור של 5%-10%. יש גם ירידות בשיעור חד יותר.

עוד תכניות

לאור המצב התעסקותי, משכירים נאלצים לבוא לקראת השוכרים, אבל הפתרון הנפוץ בינתיים הוא דחיית תשלומים. עם זאת, חשוב להדגיש שזה לא בכל מקום, ויש משכירים שפשוט לא מוכנים לדחות את התשלומים.

• המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק
• משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות: "הלוואות קבלן הן הפתרון ולא הבעיה"
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

על מחירי השכירות בתל אביב אומר זוהר: " קיים היצע גדול יותר בדירות להשכרה, ויש ירידת מחירים. במחירי השכירות בדירות היוקרה של ה-10,000 שקלים, יש ירידה של 10%-7%. בדירות הממוצעות קיימת ירידה של 6%-5%. יש הרבה חבר'ה צעירים שעברו לגור עם ההורים, הרבה אנשים יצאו לחל"ת, יש תנועה חזקה בשוק של השכרות".

חשוב להדגיש כי בתל אביב שוק השכירות השתנה מכמה סיבות – דירות שהיו מושכרות לתיירים חזרו לשוק, הרבה צעירים העדיפו לעבור לדירות בערים סמוכות כדי להוזיל עלויות, ואחרים חזרו להורים. כך נוצר היצע גדול של דירות בנקודת זמן הזו. אבל בערי הלווין עדיין לא מדובר על הפחתות מחירים, אלא בעיקר על דחיית תשלומים במידה ובעל הבית מאפשר.   דוגמאות מהשטח בשיחות עם רוכשי דירות, בעלי דירות ושוכרים בשוק, עולה תמונה לא ברורה. יש כאלה שממשיכים עסקים כרגיל, אך יש כאלה שמביעים חששות גדולים ומעריכים כי יעצרו את תהליך הקניה עד אשר יתבהרו הדברים.

במחירי השכירות יש מצב כאמור ברור יותר – הנחות נקודתיות בדמי השכירות, או הפחתות קבועות או דחיית תשלומים – רבים מהשוכרים שדיברנו איתם מראש לא ביקשו הנחה, או שמצבם הכלכלי לא הורע או שהם יודעים שאין על מה לדבר.

הנה דוגמאות מכל הכיוונים – רוכשי דירות, משכירים ושוכרים. רינת – עובדת בתחום התיירות כמורת דרך, גרושה בת 57. לאחר מאמץ רב הגיעה להון עצמי של כחצי מיליון שקל, וזאת על מנת לקנות דירה לראשונה בחייה. בתחילת מרץ הגיעה לסיכום עקרוני עם בעל דירה בקריית גת על מנת לרכוש את הדירה ב-1.1 מיליון שקל. "ענף התיירות היה הראשון להיפגע והאחרון לחזור לפעילות, מתחילת מרץ אין לי כלל הכנסות", אומרת רינת ומוסיפה – "אני חוששת מאוד מעסקת רכישת הדירה כיוון שהבנקים לא יאשרו משכנתא בלי הכנסות, והמצב הנוכחי הוא שאין לי הכנסות. אני גם חוששת בכלל לעשות מהלך כזה, לא יודעת מתי אחזור לעבוד". 

בינתיים רינת מתגוררת בשכירות, ולאור המצב הפיננסי פנתה לבעלי הנכס לקבלת הנחה. הם נעתרו בחיוב והורידו את מחיר השכירות מ-3,650 ל-3,000 לחודש אפריל, וציינה כי תפנה שוב לגבי החודש הבא.   שי – בן 33, נשוי + 1, עובד בענף הבנייה עם הכנסה גבוהה, בעלים של 3 דירות, מתכנן לרכוש דירה רביעית בתל-מונד במחיר של 2.5 מיליון שקלים במשכנתא מקסימלית. הוא מציין כי המכשול כרגע זה שהבנקים עדיין לא מאשרים את המשכנתא. הדירה מיועדת למגורים, ועל כן הוא לא נרתע מחוסר הוודאות. על מנת לעמוד בהתחייבות לדירה שהוא רוכש, במידת הצורך יממש דירה בתל-אביב, בניכוי משכנתא יישאר עם 1.2 מיליון שקל.

בנוגע למחירי השכירות של הדירות שלו – על דירה אחת בדימונה נתן הנחה של 200 שקלים בחודש ומחיר השכירות ירד ל-1,500 שקלים, בתל-אביב השוכרים קיבלו הנחה של 200 שקלים ל-4,000 שקלים בחודש. ההנחה היא לזמן קצוב בלבד. לגבי דירה נוספת בצפון הארץ – הוא אפשר דחייה בתשלומים.   גדעון החל בתהליך של שיפור דיור בחולון. נשוי עם 4 ילדים, תיכנן לעבור לדירה נוחה יותר למשפחה, לרכוש נכס ב-2.9 מיליון שקל כאשר יש סיכום עקרוני עם המוכר. השווי של הדירה שלו 1.9 מיליון שקל והוא מעוניין להגדיל משכנתא ל-1.8 מיליון שקל. גדעון חושש מאוד ובצדק. הוא חושש מעליית הריבית בבנקים שתעלה את העלות הכוללת של הדירה באופן משמעותי. "לנכס שלנו יש קונים, סגרנו עקרונית לפני מספר חודשים, אבל אחד מבני הזוג שם בחל"ת. אנחנו במצב של אי ודאות. אי אפשר לבצע ככה עסקה. במקרה והמוכרת תגיד שהיא מוכנה להוריד במחיר אהיה מוכן לבצע את העסקה ולספוג את פערי הריביות, אך מעריך שזה לא יקרה בטווח המיידי".   תמר מתגוררת במרכז הארץ, בעלת עסק פרטי, מציינת כי לה ולהוריה יש 8 דירות ברחבי הארץ "נכון לכרגע השוכרים עדיין לא פנו, אך אני מכינה את עצמי למצב, שאהיה מוכנה לרדת במחיר לתקופה מוגבלת בשביל לשמור על שוכרים טובים. איפה אמצא עכשיו שוכרים חדשים? אם יפנו אלי אמצא פתרון, מוכנה לספוג חצי שנה קשה, מאשר להגיד להם יאללה ביי, גם לא רוצה לזרוק לרחוב וגם להישאר בלי שוכרים".

בני עובד בחברת תיירות גדולה, לפני יותר מחודש יצא לחל"ת, הכנסתו נחתכה בכ-4,000 שקלים, והוא מתקיים מדמי אבטלה של כ-7,000 שקלים, מתוכם הוא משלם 4,000 שקל לשכירות בתל-אביב. נכון לכיום לא פנה לבעלת הדירה לקבל הנחה ומשלם מתוך החסכונות ומצטמצם. עדיין לא חושב כיצד לפעול אם המצב יימשך. בנוסף נערך לאפשרות כי לא תהיה לו עבודה אחרי סיום המשבר, בני הינו עובד מוערך בחברתו שזכה להעלאות שכר קבועות ותנאים טובים, במקביל בוחן אפשרויות תעסוקה חדשות עם היערכות לירידה בשכר.    אביגיל בעלת עסק פרטי בתל אביב, שהכנסותיה מעט נפגעו, פנתה לבעל הנכס שייתן הנחה בשכ"ד, הוא נעתר לכך והוריד את השכירות לחודש אפריל בכ-20%, ממחיר של 6,000 שקל למחיר 4,800 שקל. כמו-כן, בן משפחתה סטודנט בבן גוריון ששכר דירה בבאר שבע, מתכנן לחזור לגור עם ההורים לאור המעבר ללימודים מקוונים באוניברסיטאות.   ונחזור לעו"ד רבקה דניאלי, מנכ"ל הבית למשכנתאות, יועצת המשכנתאות - "יש מיעוט עסקאות, המוכרים והקונים עוצרים, היחידים שמתקדמים הם אלו שהתחילו לפני הקורונה. אנשים לא הולכים לראות דירות, ואנשים לא מראים דירות".

מחירי הדירות - לאן? "המיקוד של האנשים במקום אחר. אנשים קונים דירה כאשר יש ודאות, כשאנחנו יודעים כמה אנחנו משתכרים, מסוגלים להסתכל קדימה ולהגיד אלה ההכנסות שלנו, זאת המגמה של ההכנסות שלנו ואנחנו צופים שיעלו בעתיד. זה מה שרובנו חושבים במצב נורמלי. כרגע יש אי ודאות אצל הקונים. אנחנו נעצור, נבדוק אם יחזירו אותנו מהחל"ת, לוודא שלא יפטרו אותנו, כי אנחנו לא יודעים למה אנחנו יכולים להתחייב. איך הקונה יכול לדעת שיצליח לעמוד במשכנתא של מיליון שקלים בתקופה כזאת. זה מה שעוצר את רוב האנשים. מה ההכנסה בטווח הקרוב של שנה שנתיים קדימה". האם יש הפחתות מחירים? "המוכרים לא מוכנים להוריד מחירים. המוכרים לא מוכנים למכור כיוון שרוצים לקנות דירה במקום, מרבית הקונים הינם משפרי דיור. זה לא אנשים עם מלאי דירות. הוא התכוון למכור דירה 3 חדרים בשביל לקנות דירה 4 חדרים, ועכשיו גם המוכר אומר לעצמו, אם אני ארד במחיר מה אני אקנה. גם המוכר רוצה להמתין. הלקוחות מתלבטים האם מעוניינים להגדיל את המשכנתא בתקופה כזאת. המוכר אומר אם אני צריך לפנות דירה לאן אני אלך. כרגע כל החוקים של ביקוש והיצע לא רלוונטיים, יש קפאון כרגע".

מה המגמה בשוק המשכנתאות? "הבנקים נכנסו להיסטריה מאז תחילת משבר הקורונה, מה שגרם לעליית ריביות חדה ומהירה. זה גרם לאנשים שהיו מוכרחים לסיים את עסקאות הרכישה שלהם להפסד מיידי של עשרות אלפי שקלים ויותר. אנשים היו במצוקה ורוב העבודה שלנו הייתה סיוע בשיפור תנאי המשכנתא, שיפור עמדות מול הבנקים וקידום בקשות משכנתא כדי להימנע מהפרת הסכמי רכישה.

"חלק מהעסקאות שלנו נעצרו לנוכח עליית הריביות החדה ואי הוודאות בשוק התעסוקה. אנשים קיבלו רגליים קרות. גם הבנקים כיום יותר זהירים באישור משכנתאות מבעבר. עם זאת, היקף המשכנתאות שנלקחות כיום עדיין גבוה מאוד, רוב נוטלי המשכנתאות הם אנשים שקנו דירה לפני הקורונה ואנשים שלוקחים הלוואות על חשבון הדירה שלהם כדי להיערך להפסדים בעסקים ובירידה בהכנסות".

איך השפיעו המהלכים של בנק ישראל? "ההקלות הרגולטוריות הטריות שפרסם בנק ישראל, הולכות להפחית את השפעת משבר הקורונה על נוטלי המשכנתאות. ההשלכה המיידית תהיה כפולה. מצד אחד יותר אנשים יהיו זכאים למשכנתא, גם כאלה שהוצאו לחל"ת והכנסתם פחתה. בהוראת השעה הבנקים רשאים להעמיד לרוכשים משכנתא בהתבסס על הכנסתם טרם היציאה לחל"ת וזה שינוי משמעותי מאוד. מצד שני, הבנקים כתוצר של ההוראות יוכלו להוריד את הריביות על המשכנתאות."   כפיר זהר מנכ"ל משותף אנגלו סכסון תל אביב, מנהל 5 סניפים ו-60 סוכנים, מעריך ש-80% מהעסקאות בשוק הנדל"ן נדחו. 

מה המגמה בשוק הדירות בתל אביב? "ברגע שהחליטו להכניס את כולם להסגר הרבה עסקאות נעצרו בגלל חוסר הוודאות, אפילו טיוטות חוזה לרכישת דירות. בערך 80% מהחוזים שהיו תחת רכישה הוקפאו. הרבה עסקאות נעצרו בגלל שוק המשכנתאות והתהליכים מול הבנקים. בנוסף קיימת ציפייה לירידת מחירים שכרגע אני לא רואה, אך מזהה יותר בשוק הדירות להשכרה. "כרגע אין מכירות, בשביל לקבל אינדיקציה על שינויי מחירים. נצטרך להמתין לחודש יוני. באופן כללי מוכרים לא הורידו מחירים אלא הקפיאו את העסקאות, היו בודדים שביקשו להוריד מחירים בעיקר אנשים שהיו צריכים למכור בשביל לקנות משהו אחר וכבר חתמו על חוזה רכישה ולא מכרו את הדירה שלהם. במצבים כאלו היו מקרים בהם היתה גמישות יותר גבוה יותר במחיר. זיהינו גם מקרים בהם אחרי טיוטות רכישה, כאשר הגיע הקונה וביקש הפחתה במחיר, המוכר בא לקראתו, היתה דינמיקה של ניצול מצב נקודתי, זה בשוליים ולא אומר לדעתי כלום לגבי השוק.

"לאתרי המכירות כמעט ולא הגיעו אנשים. זה גם קשור לתקופה עם פסח. מסוף שבוע שעבר של סוף חג שני, יש גידול חזק בפניות של הלקוחות, קיבלנו הרבה דירות למכירה בבלעדיות באופן יחסי, לא הורידו מחיר אבל בשלים למכור, ויש פניות, מתחילה להיות תנועה מחודשת של לקוחות.

"מגורים זה תחום בפני עצמו, אנשים צריכים דירות, הם צריכים לגור. לדעתי השוק הזה ייפגע פחות מהנדל"ן המסחרי והמשרדים, ולדעתי יכול להיות שיהיה תיקון אבל לא ירידת מחירים דרסטית. התיקון העיקרי יהיה בשוק דירות היוקרה בתל-אביב מעל 10 מיליון שקלים ומעלה, שם אני מזהה ירידות של עוד 7%-5% מעבר למה שהיה לפני. שוק היוקרה נפגע לפני המשבר בירידה של 6%-5% וכעת יש עוד ירידה, בשוק הדירות הממוצעות אני לא מזהה ירידה דרמטית".

אתה מזהה גידול בהיצע הדירות? "כן יש גידול, ההיצע קצת גדל. יחד עם זאת יש בתקופה הזאת גידול טבעי. לא מתרשם שיש זריקת דירות לשוק. אני כן מזהה גידול היצע בפרויקטים החדשים של תמ"א, התחרות גדלה, יש אינדיקטורים שהיזמים מוכנים להתגמש במחיר ב-6%-5%".

איזה מגמות קיימות בשוק הדירות להשכרה? "ההיצע יותר גדול ושם יש ירידת מחיר. במחירי השכירות בדירות היוקרה של ה-10,000 שקלים יש ירידה בין 10%-7%, בדירות הממוצעות קיימת ירידה של 6%-5%. יש הרבה חבר'ה צעירים שעברו לגור עם ההורים, הרבה אנשים יצאו לחל"ת. יש הנחות ספציפיות לתקופת הקורונה, אבל השינוי המהותי הוא במחירי השכירות של דירה חדשה שמתפנה, בחוזים לשנה. המוכר נותן מחיר התחלתי נמוך יותר. זה נכון לתל אביב שם יש היצע דירות גדול יותר".

נתנאל יום טוב בעלים של משרד תיווך homes באר שבע והסביבה.

האם קיימת חזרה של קונים לשוק? "עד תחילת השבוע לא באמת יצאנו מהבית. אנשים לא רצו שיכנסו לבתים. בשבוע האחרון יותר התעוררות. עדיין לא מתקרב למה שהיה לפני. טפטופים. מבחינת עסקאות, הבנקים הרבה יותר מקשים לקחת משכנתאות חדשות. לאנשים שלא עובדים קשה יותר לקחת משכנתא, תקופה קשה לעולם הנדל"ן". מה הערכות למחירי הדירות בבאר שבע? "אין כרגע תשובות חד משמעיות, אלא אם המשבר יימשך הרבה זמן. כרגע רואים אנשים שחייבים למכור והם טיפה נלחצים ומורידים מחירים, יוצא לי לראות עסקאות שלא יצא לי להיתקל לפני, אבל לא באופן מגמתי לכל השוק. יש לי דוגמה ללקוח לחוץ שירד מ-1.15 מיליון ל-1.02 מיליון, ירידה של מעל 100 אלף שקלים, ירידה של כ-10%, זה עדיין לא מגמתי. אבל זה מגמה שהתחילה לפני הקורונה, הקורונה רק חיזקה את זה. בבאר שבע בשכונות נווה זאב ורמות, המגמה של ירידת מחירים התחילה לפני שנתיים והקורונה העצימה את זה".   מה הגורמים לירידה במחיר? "היצע גדול של מחיר למשתכן, וגם יש שכונה חדשה שנקראת כלניות, הרבה אנשים הלכו לבתי קרקע, הוציאו המון בתים למכירה. ההיצע גדל והביקוש לא גדל אפילו ירד קצת בגלל המחיר למשתכן. אנשים שהיו חייבים למכור הורידו במחיר".

מה קורה בשכונות נוספות בבאר-שבע "בדירות הזולות של המשקיעים בטווח מחירים של 500-800 אלף. לא רואה שינוי במחיר. הדירות האלו נמצאות בשכונות ג', ד' וה'. השינויים במחירים נמצא בדירות של 900-1,200 אלף, שם יש ירידה של כ-10%. בדירות של ה-1.4-1.5 מיליון פחות מזהים מגמה משמעותית של ירידה במחיר, אולי קטנה".